住宅工程范文10篇

隨著時代的發展和社會的進步，住宅產業的快速發展，人們對待住房需求、住宅質量要求越來越高。住宅工程質量通病不斷凸顯，加強住宅工程質量監管顯得愈發重要。建設行政主管部門通過做好住宅工程質量監管，增強參建五方責任主體單位的質量意識和質量責任，不僅能夠減少質量通病發生概率，而且能夠有效保證住宅工程結構安全和使用功能，提高房屋住宅整體質量，保障廣大人民群眾生命財產安全，為居民提供一個安全、耐久、舒適的居住環境。為了住宅工程質量監管與質量通病防治工作有效實施，筆者結合多年住宅工程質量監管實際，淺析如何加強住宅工程質量監管與通病防治工作。

1住宅工程質量通病特點分析

住宅工程質量通病是指：住宅工程完工后易發生的、常見的、影響使用功能和外觀質量的缺陷。工程質量的決定因素主要有“人、機、料、法、環”等，在施工過程中的每個環節、工序都可能產生質量隱患，有些質量問題影響是持續的，量變可引發質變。住宅工程常見的質量通病主要有：墻體開裂滲水、裝飾層空鼓脫落、混凝土結構裂縫、廚房衛生間滲漏、門窗開啟不靈及滲水、屋面開裂滲水等等，這些質量問題都會影響到住宅工程的使用壽命和業主的使用體驗。由于其具有難治性、多發性的特點，其歷來都是工程質量監管和治理的難點。部分問題不僅影響住宅工程的結構安全、使用壽命，還會影響居民使用體驗和正常生活，引起業主不滿和投訴，給社會造成了不良影響。

2政府主管部門如何加強住宅工程質量監管

2.1住宅工程質量監管現狀及困難。（1）部分地區建設主管部門缺乏重視，影響住宅工程質量監管工作的有序進行，使得住宅工程質量通病防治難度不斷加大。例如，在某住宅工程建設施工環節，由于政府部門缺乏有效監管，導致住宅工程整體質量較差，對居民的日后生活產生較大影響[1]。（2）鑒于目前建筑領域亂像，“三邊工程”、未批先建較普遍，在未完善基本建設程序（如未辦理用地、規劃、質安監手續、施工許可等）情況下擅自盲目開工建設，使得監督機構質量監管服務工作較為被動。（3）部分住宅項目，過度重視工程進度和效益、重安全生產而輕質量，不遵循客觀生產規律盲目趕工，故產生工程質量問題在所難免。施工進度需結合工程實際和施工組織設計合理確定，一經確定不得任意壓縮工期。（4）施工企業自身管理水平不一，企業質量標準化、質量保證體系、質量責任追究制度對未建立健全，質量責任落實不力、不盡職履責，如項目經理、總監等履職不到位，現場管理人員配備不足、人員素質參差不齊等。作業人員長期憑經驗施工，不注重新技術、新工藝、施工規范、圖集等的學習，專業操作水平普遍不高，加之質量意識淡薄，往往不能及時發現、分析、解決問題，引發質量問題或事故。2.2進一步加強住宅工程質量監管力度。（1）嚴格落實五方主體責任制，強化各方工程質量責任。認真貫徹落實《建設工程質量管理條例》、《建筑工程五方責任主體項目負責人質量終身責任追究暫行辦法》、《工程質量治理兩年行動方案》、《工程質量安全提升行動方案》、《住宅工程質量常見問題專項治理行動方案》等法律法規、文件精神，圍繞“落實主體責任”為重點，堅持企業管理與項目管理并重、企業責任與個人責任并重、質量行為與工程實體質量安全并重，著力構建工程質量提升長效機制，全面提升住宅工程質量水平。各級建設行政主管部門要把住宅工程質量通病防治作為住宅工程監管工作的重點，加強對建設、勘察、設計、施工、監理以及質量檢測、施工圖審查等有關單位執行工程質量管理法律法規、標準規范的監督檢查，強化參建各方主體責任落實，要求參建各方須對施工過程的質量進行嚴格把控，將質量問題扼殺在萌芽狀態。督促施工單位加強過程管理是重中之重，如嚴格按照圖紙和施工規范施工，加強施工技術交底，加強各個工序、環節的檢查、跟蹤、驗收，做好“三檢”、成品保護等工作。另外要求設計單位做好圖紙會審、設計交底等，監理單位嚴格按照“事前、事中、事后控制”原則加強監管，抓好原材進場驗收關，做好見證取樣、抽檢、巡視、旁站、平行檢驗等，并及時組織關鍵工序、重點環節、分部工程驗收。（2）重視監管人員素質提升，抓好住宅工程質量監管。工程質量監管人員要主動廣泛學習，提升自身的專業知識和素養，進一步提高監管能力。為夠保證監管工作有序進行，要結合自身豐富的專業技術知識、現場管理經驗，根據施工圖紙及項目實際，制定詳細的《工程質量監督方案》，并應將住宅工程質量通病控制列入監督重點，并做好監督交底，關鍵工序、重點部位到場監督。通過抽查、巡查、專項檢查等手段，及時發現和糾正質量常見問題和隱患，提前防范。（3）定期開展專項整治檢查工作，加大責任追究力度。鼓勵企業開展住宅工程質量整治活動，倡導項目積極創優，做好樣板引路工作，認真落實質量標準化與分戶驗收等制度。可將專項整治落實情況列入工程評優考核指標，未開展專項整治的企業和住宅工程不得參加各類評優，并采取措施予以處罰，利用網絡信息平臺加大責任追究。（4）建立長效機制，推動專項整治工作常態化、長效化，鞏固治理成果。另外，主管部門應加強對施工企業人員教育培訓指導，企業也需要對施工作業人員進行良好的技能培訓，讓施工作業人員能夠認真遵守各項施工規范進行施工，運用先進的機械設備，不斷提升專業技能[2]。

3常見住宅工程質量通病原因分析以及防治的有效措施

1滲漏的主要部位及主要原因

1.1外墻滲漏的原因

1.1.1窗口滲漏①目前的外墻窗大多數是鋁合金窗和塑鋼窗，框架采用的材料厚度薄，剛度不夠，加之搬運和安裝時框體受撞產生變形，造成窗與墻體膠結界面產生應力集中現象，易發生溫度變形裂縫，造成滲漏。②安裝錨固鐵腳間距過大，或錨固方法不正確，或錨固鐵腳采用的材料厚度過薄，造成窗框松動。③窗框與墻體之間縫隙用水泥砂漿嵌縫，且堵塞不嚴密。

1.1.2外墻體有孔隙引起滲漏①砌體外墻灰縫飽滿度不夠，尤其是豎縫孔隙多。當外粉刷層開裂進水后滲入墻內，多孔磚墻體由于孔洞串聯，滲漏后很難找到滲漏點。②外墻上腳手洞，澆筑混凝土時的對拉螺栓孔以及各種管道穿越外墻的洞口，沒有堵塞嚴密。③外墻粉刷層開裂及分格縫處理不當，造成雨水滲入墻體，沿孔隙滲入室內。

1.2屋面滲漏原因

1.2.1設計考慮不周①對不同面積、不同坡度的排水設計過于簡單，對排水面積、排水量及排水系統的設計考慮欠缺，缺少相應的處理方法。②缺少對于排水關鍵節點的細節設計，施工單位為施工便利隨意選取關鍵節點做法，例如出屋面煙道部位、女兒墻根部、屋面保溫層排氣孔，出屋面門下口等。導致質量及工序控制無法統一，造成滲漏隱患。

1住宅建筑工程中常見的質量問題及其原因

1.1抗震構造柱斷條或爛根構造柱應由施工單位嚴格按設計要求施工。因抗震構造柱底部殘留物沒徹底清除,或振搗不實，或構造柱節點處處理不當等原因，從而產生該現象。

1.2屋面滲漏屋面滲漏部位一般在山墻、檐口、接縫處等地方。屋面防水工程應由專業防水人員施工，施工中應嚴格按設計圖紙及施工技術標準施工。但由于細部處理未按標準操作，施工技術有待提高等因素，造成屋面滲漏現象。如泛水高度不夠，局部積水；人為無意識破壞防水層，或保溫層的積水應氣溫上升，產生蒸氣壓力，導致卷材起鼓、起泡，直至破裂滲漏；或卷材在冷熱變化中接頭錯動，產生滲漏。

1.3混凝土構件裂縫混凝土構件裂縫是一種常見的質量問題。如：混凝土表面水分蒸發快，收縮變形，由拉應力引起表面開裂，形成混凝土干縮裂縫?；虻跹b時由于吊點選擇不當，或剛度較差的構件側向時未加固，從而可能產生構件裂縫。翻轉脫模時也應平穩操作，防止劇烈沖擊和振動，避免產生裂縫。

1.4鋁合金門窗質量低劣因選材低質廉價，片面追求低造價，偷工減料；或部分施工人員素質低，未達上崗要求；或加工制作工藝差，要求鋁合金窗必須在固定廠房內，通過專業機械設備進行加工、組裝、質檢；或配件不齊全如窗扇數量不夠，漏水孔位置、數量和大小不符合要求，毛條、膠條不到位，膠條轉角處不斷開、不粘膠，窗鎖開關不靈活；或安裝工藝不到位，應讓有安裝資質的單位施工，采用經管理部門認證、推薦使用的合格產品。設計單位必須根據住宅使用功能的要求，根據窗洞尺寸和形狀，型材和窗型規格，制定出安裝節點詳圖。

1.5通氣孔堵塞施工中應嚴格按設計要求施工。避免施工中將雜物掉落煙道內，造成通氣孔堵塞。煙道必須逐個檢查把關。

1、前言深圳處南亞熱帶地區，緊靠海岸。深圳地區的高層建筑，每當雨水季節及熱帶風暴來臨時，都程度不同或多或少的于建筑物的不同部位有滲水的影響，破壞建筑物的完整性及管道設備的完好性，給物業管理、專業維修帶來了極大的麻煩，更給業主和住戶帶來物質和精神的巨大損失，也給施工單位的企業形象造成了一定的影響，為此，在施工過程中必須予以高度重視，分類明確易產生滲水的部位和施工薄弱環節，采取因地制宜的措施，檢測落實，給住戶有“居者有其屋，住者無漏憂”的完美答卷。作者根據參與施工的高層住宅實際情況和工程特點分四個部分對防滲漏技術措施進行初步探討。2、工程概況梅林一村八區住宅48-50棟位于深圳市福田區，共三十二層，兩層地下室，框架剪力墻結構。本工程抗滲防水的各種技術指標：2.1、總建筑面積共：85874.66M2，住戶總計：672套；其中地下室車庫、地下設備房：15966.00M2，頂板架空活動空間：1363.00M2。標準層面積880M2。2.2、住戶總數；672套2.3、廚房總數：672套。其中穿墻洞口3360個。2.4、衛生間：744套其中穿墻、穿板洞口3720個。2.5、其它功能不同的空洞、穿屋面洞口、穿陽臺管道洞口共：2430個。2.6、地下室落地高壓電纜井：2個。2.7、潛污泵人防集水坑：26個。2.8、穿側混凝土剛性管道：32個2.9、塔吊穿地下室樓板：35M22.10、外墻鋁合金窗：4719個2.11、外墻混凝土體與磚墻接合處：1096處2.12、屋面：2500M2為了幫助工程監督、檢測從業人員不斷提高專業技術水平，3、外墻面抗滲防水技術措施深圳地區風壓為70kg/M2，當降雨量超過10cm/h時，墻面構成整批水幕，水對墻面的凈水壓同樣為70kg/M2，這是外墻滲漏最主要的外部原因。外墻防滲漏部位主要集中于混凝土墻體與磚墻交接部位、對拉螺桿孔洞、穿墻鋼管孔洞、爬架預留孔洞。以及外墻配電箱薄弱部位。外墻防滲漏是一個系統工程，從主體施工階段就必須采取措施，形成多點設防。3.1、主體施工階段的重點控制措施A、保證混凝土結構的設計標號，鋼筋的保護層厚度，混凝土配合比及坍落度滿足設計及規范要求。施工中保證混凝土本身結構振搗密實，避免出現冷縫。對主體結構外墻的養護，均按時間掛麻帶養護，確?；炷帘砻鏌o裂縫。B、不在外圍豎向結構（如欄板）上留置施工縫。豎向結構施工前，必須將底部殘渣清掃干凈。C、在外墻混凝土結構上預留的孔洞，要求按施工組織設計留置，且要求外高內低，高差盡量大于10mm。3.2、外墻磚砌體控制措施A、外墻砌筑粘土磚分二次完成，砌筑至梁或底板時，砌體充分沉降后用斜磚楔緊，斜磚上下兩端砂漿應飽滿、密實。B、磚砌體要求雙面勾縫，水平及豎上縫控制在15mm，不形成盲縫，隔斷滲水通道。C、2-32層9軸構造柱做法及施工措施。各層構造柱位置的磚砌體留馬牙槎，保證磚砌體與混凝土的咬合力。在澆注構造柱混凝土時，采用三道丁字螺栓加固，混凝土必須振搗密實。3.3、裝修階段控制措施A、外墻面裝修做法外墻面釉面磚構造做法?找平層：12厚1:3水泥砂漿?底層：8厚1:3水泥砂漿?防水涂層：聚合物水泥基防水涂膜?粘貼層：聚合物水泥砂漿7厚?漆釉面磚：聚合物水泥砂漿勾縫外墻涂料做法?找平層：非增水性防水砂漿12厚?底層：非增水性防水砂漿8厚?防水涂層：聚合物水泥基防水涂膜10厚?外墻涂料：防水、通氣、耐候B、在混凝土墻面與磚墻交界處（內外兩側加釘300mm寬、網眼10-12mm的鋼絲網一道，沿縫居中，用@150mm射釘射緊。C、混凝土體墻面清洗干凈后，用1：1：1水泥基聚合物砂漿（水泥、107膠、細砂）機械噴漿作為結合層。3.4、墻面抹灰是墻面防漏的關鍵工序，要通過對第一層砂漿的抹平、壓實來實現切斷抹灰層的毛細管，并通過砂漿中摻加適量的聚合物來提高砂漿的拒水、防滲、防漏性能。找平層及底層應做到接合平整，色澤一致，無明顯接合縫隙。檢查中如有空鼓、干縮裂縫、明顯砂眼、干漿脫離等必須立即鑿除，沖淋干凈后用同標號砂漿補抹。完工并驗收合格的底層面上做防水涂層，涂層要求平整干凈，刷層均勻，光澤一致。釉面磚的粘貼，除塊件應保證浸水滿透，粘面平整不空鼓，不滑移，粘面緊密牢固外，重點是處理勾縫上，本工程采用聚合物水泥砂漿勾縫。面磚牢固后應處理縱橫分格縫隙，二次填縫用0.5cm直徑圓形抹縫工具來回拉至縫面滿漿光滑，檢查后，表面擦抹整潔，并及時清水養護。3.5、外磚墻內側的配電箱、線盒安裝時必須檢查到位，凡墻體傷裂形成盲縫的，必須將傷裂的磚體拆除清洗干凈，另外砌筑密實。對已安裝的線盒、箱體、單向管路的空隙孔洞，必須用1：2水泥砂漿填塞搗實。嚴禁用碎磚、余渣填塞，大于200×200mm的孔洞要求用細石混凝土填堵，檢查使用小棒敲擊發出啞聲，則撬開返工，另補密實。3.6、外墻面的爬架孔洞、對拉螺栓孔洞、臨時用腳手架穿墻孔洞，在掛網、抹灰之前，用大于孔洞1-2mm的沖擊鉆對準孔洞鉆拉，清除孔洞內塑料管及雜物，再于孔洞外側鑿出大于孔洞直徑1倍以上，深度20mm的喇叭口，水沖冼干凈后以1：2防水砂漿加入膨脹劑填塞全孔洞至漿溢出抹平，迎水面做成凸圓形，涂抹大黑豹防水涂膜。3.7、對于露出墻面的鐵件、預埋件，割平后靠外墻面位置用1：1的水泥砂漿摻入金王牌防水粉抹平。3.8、外墻穿墻管道的套管焊100mm高止水環。主管與套管的填塞使用防水砂漿加膨脹劑，迎水中位置用大黑豹涂料抹密實。3.9、外墻施工完成后，采用高壓噴淋方式進行試驗，如發現滲水現象，應查明原因采取措施及時處理4、外鋁合金窗防滲漏措施4.1、外墻鋁合金窗，鋁材必須符合國家標準及圖紙要求技術參數，制安、搬運中不使半成品扭曲、變形、損壞，杜絕半成品變形后人工修整。配件應符合標準，安裝應堅固，開啟緊密。安裝完成后，于室內密閉狀態迎面無感覺吹入微風。4.2、窗框安裝后四周進行塞縫處理，采用干硬性1：2聚合物防水砂漿分層填實，然后有外側涂刷改性防水砂漿兩面道。確保塞縫不空鼓。塞縫必須專人逐一檢查，如發現不密實或空鼓，則扒掉重做或用壓力灌漿處理。4.3、外窗臺比內窗臺低不少于20mm。并做出向外排水坡度，上窗眉必須做成鷹嘴形。坡度均為≥20%。在不便做鷹嘴的雨蓬挑板下做20mm的滴水線，并把板底的普通乳膠漆改為具有防水性能的外墻涂料代替。5、廚房、衛生間防滲漏措施5.1、廚衛地面度低于客廳臥室地面50mm，在結構施工時應做出高差，并按規定起坡（1%），地漏口低于相鄰地平面不少于10mm。5.2、廚衛墻體1.8m以下內抹灰加入適量防水粉。5.3、煙道及穿樓板管道封堵均采用細石混凝土加微膨脹劑，周邊先鑿毛并清洗干凈，再支撐模板，用細石混凝土封堵，管道四周200mm范圍內由管邊向外適當找坡。5.4、廚衛地面防水施工前應對結構進行試水，如有滲漏須找出源頭，進行處理。直至不滲水才可進行下道工序。5.5、按設計要求精心施工防水涂膜。廚房在墻根部上翻300mm，樓板衛生間上翻到頂。5.6、廚衛完工后再做閉水試驗。6、屋面防滲漏措施6.1、屋面樓板混凝土結構施工時，要保證混凝土強度，鋼筋間距，保護層厚度，混凝土整體澆注不留施工縫，加強養護。?板面縱模各刷水泥一道?面搗C20細混凝土，找坡2%，最薄處25mm，提漿壓光?高級防水涂料?1：2水泥砂漿保護層20mm?砌磚墩120×120，中距500mm，高180。上鋪40mm厚490×490。C20預制混凝土板，1：2水泥砂漿灌縫及批面25mm厚。6.2、對完成澆筑后的屋面，做閉水試驗，如發現滲漏、自約束裂縫等現象，必須認真處理至不滲漏為止。6.3、天面防水層翻500mm，并在該處做滴水線，女兒墻與屋面之間交角按規范做成圓弧形。6.4、屋面排氣管、煙道等根部也做成圓弧角，防水層上翻500mm，6.5、女兒墻壓頂做向內排水坡，坡度≥6%6.6、水落口周圍直徑500mm范圍內坡度不小于5%。水落口與基層接觸處應每寬20mm，深50mm的凹槽，嵌填密封材料。7.結語建筑抗滲防水工程量巨大，范圍廣，環節多，技術要求高，涉及各個方面，要求施工過程控制落實到施工部位的每個細微處，其中的使用材料，工藝要求，檢查落實，測試到位是保證質量的基本要素。因此現場施工必須按施工組織設計的要求及本方案內所列各項措施，嚴格把關，堅持落實從班組自檢、工長例檢、質安部復檢，項目部審檢的四級檢查制度，采取一票否決，質量不及格者堅決返工，班組樣板審評后達不到優良即令退場，以高精度全方位質量管理為工作宗旨，力爭全面控制滲漏水現象。

一、常見的質量問題及其分析

（一）混凝土構件裂縫

混凝土構件產生裂縫是一種常見的質量問題。如：混凝土干縮裂縫。混凝土表面水分蒸發快,表面收縮變形，出現拉應力,引起混凝土表面開裂。混凝土構件堆放時,支承墊木不在一條垂直線上,產生拉應力,或運輸時受到劇烈的顛簸，從而產生構件裂縫。

（二）抗震構造柱斷條或爛根

因沒有將柱底部殘留砂漿、碎磚等雜物徹底清除,振搗不實或跑漿,構造柱位置及節點處理不當，而產生斷條或爛根。構造柱應設置在墻體的內側,施工單位應嚴格按設計要求施工。

（三）屋面滲漏

摘要：人們對待住房的需求越來越高，同時對住房的質量要求也越來越高。建筑施工技術近年來也得到了大幅提高，但依然存在一些住宅工程質量通病，不僅影響住宅工程的使用壽命，還影響住宅工程的結構安全。筆者結合現場實際情況，淺析住宅工程質量通病的控制措施，僅供參考。

關鍵詞：存在問題;因素;控制方法

隨著時代的發展，社會的進步，人們對待住房的需求越來越高，同時對住房的質量要求也越來越高。雖然建筑施工技術近年來也得到了大幅提高，但依然存在一些住宅工程質量通病，不僅影響住宅工程的使用壽命，還影響住宅工程的結構安全。近年來，由于建筑工程的質量問題影響業主對于住宅的使用體驗，任何一處的問題都會引起業主的不滿，從而引發業主因房屋質量問題與建設單位發生沖突事件，給社會造成了一定影響。為此，筆者結合現場實際情況，淺析住宅工程質量通病的控制措施，僅供參考。

一、住宅工程存在的質量通病及原因

建筑工程的質量通病在住宅工程中還是比較普遍存在的，在施工過程中的每個工序、檢驗批都可能產生質量危害，有些質量問題是不是一次性的而是持續影響的，造成的影響也比較嚴重。常見的質量通病如下：1.地基基礎的沉降變形；2.施工縫、沉降縫及變形縫的滲漏；3.砌體的裂縫；4.混凝土結構裂縫；5.水泥樓地面的空鼓、起砂、裂縫；6.廚房、衛生間滲水；7.外墻抹灰空鼓、裂縫滲漏；8.內墻粉刷的空鼓、起皮、脫落；9.外窗滲水、異響、縱角；10.屋面滲水；11.給排水管滲漏；12.外墻面空鼓、開裂、滲漏、脫落等問題，這些質量問題都會影響到住宅工程的使用壽命和業主的使用體驗。因此，找出影響到質量問題的原因并進行控制是解決住宅工程的質量通病的關鍵。1.設計因素。一般情況下，設計單位是根據建設單位的要求，并根據設計規范所設計的符合建設單位銷售的住宅工程。但在有些情況下，設計單位僅僅是為了達到設計效果，突出設計理念，而沒有結合實際的施工情況，使得現場施工與工程設計相差較大，矛盾比較突出，另外，有些設計人員缺少責任感，對施工現場反饋的實際問題不能及時解決，從而造成質量通病的隱患。2.材料因素。近年來，隨著我國科學技術的不斷發展，在建筑工程中的材料也不斷的升級換代，一些新技術、新工藝生產的新材料也不斷運用到實際的施工中，在一定程度上提高了建筑工程的施工質量和使用功能。例如：采用加氣混凝土砌塊隔墻，既滿足分戶隔墻的要求，又降低了主體的承重，還保證了住宅隔音保溫等的要求。采用防水性能較高的材料，既提高了衛生間、廚房間及屋面的防水性能，又減少返工、返修的費用，降低成本。然而在建筑工程施工中，一些新材料雖然生產并使用，但是并沒有被大面積的推廣和使用，建設單位、施工單位、監理單位及設計單位對某些新材料的性能、施工工藝和施工方法等不是很熟練的掌握。如果不熟悉并掌握這些新材料，直接大量使用，很可能會引發新的質量問題，造成質量隱患。例如：在北方較寒冷的地區，在建筑貫通部位采用變物質有機涂料，很可能因為建筑墻體潮濕產生霉變、長毛的情況。另外由于管理的缺失，施工過程中某些國家明令淘汰的材料進場使用，或施工單位偷工減料、以次充好，均會造成較大的質量問題。3.施工管理因素。住宅工程在施工過程中，施工單位的本身施工技術水平的高低及管理水平的高低也會造成質量隱患。目前，絕大部分的建筑施工仍以人工施工為主，施工機械輔助配合施工，但由于同時施工的工程量較大，采用的材料種類較多，各個工種之間能否進行較好的相互配合，施工機械的操作工是否持證上崗，施工單位是否有健全完善的質量管理制度，施工單位是否根據規范及圖紙要求進行施工，施工單位是否有嚴格的驗收程序等都是可能造成質量隱患的因素。另監理單位在施工過程中管理是否存在缺失，監理單位是否根據規范要求對進場的原材料、構配件等進行驗收，監理單位是否對隱蔽工程、關鍵工序、重要部位進行檢查驗收，監理單位是否根據相關規范要求進行了平行檢測、旁站等，這些情況均也可能產生質量隱患。

二、住宅工程的質量通病控制措施

摘要：受歷史因素的影響，我國城市居民的住宅水平一直不高，過去落后的經濟基礎限制了人們追求高質量住宅的美好愿望。改革開放以來，我國的經濟取得了高速發展，給人們生活水平的提升創造了堅實的物質保障。然而，伴隨著城市住宅數量與面積在不斷增大，針對住宅工程質量而產生的各種投訴問題也越來越多，如何解決這些問題，是監督機構需要重點關注的對象。本文擬以某監督機構受理的住宅質量投訴情況為樣本，對住宅工程質量的投訴和處理進行分析。

關鍵詞：住宅；工程質量；投訴處理

1某監督機構受理住宅工程質量投訴情況分析

如表1所示，統計來的住宅工程質量問題表現為：滲水問題為441件，占最多；裂縫問題348件；使用功能問題99件；室內尺寸問題92件。由此可見，建筑物的裂縫、滲水、功能性問題等，是當前業主投訴的主要問題所在，而結構性問題則并不突出。

2投訴的成因分析

2.1客觀因素。（1）城市大規模基礎建設的影響。隨著城市基建工程的快速展開，在城市中常常見到大規模的工程施工動作，這些大規模工程的展開，有時候便會對周邊居民的住宅建筑產生影響。從一些投訴來看，投訴者稱住宅出現晃動及裂縫問題，存在安全隱患，經調查發現，實為附近施工規模過大而導致，具體表現為由于大噸位汽車數量的運行，使得在交通線附近的老建筑由于車輛震動影響，而出現裂縫。（2）拆遷賠償等政策原因。在投訴中，發現存在因為住宅拆遷款項不當等問題而投訴的情況，投訴者便借質量問題希望得到資金補償。2.2主觀因素。（1）投訴業主心理原因。就投訴問題來看，大部分的投訴確實是因為業主處于尋求政府幫助、解決問題的心里出發的。有時候住宅工程質量確實存在問題，而房地產公司對于業主投訴處理不及時，或處理態度不佳，容易造成業主與房地產公司之間矛盾的激化，致使業主至監督機構處進行訴求。同時，也不排除存在一些業主小題大做、惡意投訴等情況，這些投訴往往因為業主私利過大導致，擾亂了正常的投訴秩序。（2）工程質量原因。業主向監督機構的投訴，其實反映的是當前住宅工程質量不合格的問題。就此來說，由于建筑物施工過程中往往帶有新技術、新材料的使用，這些新型的事物在沒有得到大規模的實踐檢驗之前，如果過于快速地投入使用，很容易出現各種問題。同時，在施工中如果操作沒有按照相關規范進行，也容易導致質量問題出現。有的建筑物在設計時考慮并不周全，雖然在建筑完成之初看似正常，但在業主居住一段時間后，問題自然會暴露出來，影響了居民的正常生活。這些都是建筑物本身工程質量問題的體現。

一、住宅工程存在的安全問題以及思考

1.安全問題體現內容

對一些施工工序并未進行連續管理；相關安全責任機制不健全，難以處理安全糾紛事件；對安全管理資金投入力度不足，相關防護裝置以及安全配具的缺乏；部分施工技術留有一定的安全隱患等等。

2.對安全問題的思考

企業一定要著重安全施工，對于強化安全管理措施應該引起企業領導的注意。在住宅工程建設全過程落實安全管理制度，并且完善相關的責任制度。增強對專業人才的培訓力度，實現企業人力資源優化配置，提高建設團隊的凝聚力；堅持與時俱進、不斷創新的原則，對安全管理的緊迫性、困難性、必要性等特點要有一個客觀的認識，從而能夠有效制定出企業可持續發展管理策略。

二、住宅工程質量問題以及所引發的的思考

1住宅工程質量通病分析

1．1住宅質量通病的概念

住宅質量通病，顧名思義就是指在住宅建筑中普遍存在的一些問題，這些問題很常見，而且住戶投訴往往集中于這些問題，這些問題已經成為住宅建筑質量管理中的老大難的問題，嚴重影響了住宅建筑功能的發揮，也影響了建筑物的外在觀感，給用戶帶來不愉悅的使用體驗。短期來說住宅建筑質量問題給用戶造成損失，從長遠來說看，也會影響我國建筑行業的健康發展。

1．2住宅工程質量通病的表現

我國住宅工程中常見的工程質量問題主要表現在滲漏、斷裂和電氣設備問題。首先是住宅物的滲漏問題，這一問題在住宅建筑中十分常見，主要表現為屋頂、外窗、墻面、地面滲水和漏水，從而導致房屋潮濕、墻面涂料脫落、頂棚凸起、地板腐蝕等問題，嚴重影響了建筑物的使用。另外一個問題就是斷裂，斷裂在住宅建筑中十分常見，而且其危害性比滲漏要更為嚴重，主要表現為住宅墻體、樓頂、地面以及建筑物接縫處出現明顯裂縫。裂縫有大有小，小的裂縫往往難以避免，通常其危害性較小，但是也不能忽略，關鍵是要分析清楚裂縫產生的原因，因質量問題導致的裂縫，其危害性不是一成不變的，小的裂縫如果得不到及時的補救，也可能發展成為大的裂縫，最終影響建筑物的使用。第三，電氣設備是住宅的重要組成部分，電氣設備問題也是住宅工程中常見的問題。

1．3住宅建筑的特點和質量控制的必要性

摘要：隨著社會經濟的快速發展，我國的各行各業都實現了快速的進步。特別是在建筑工程領域，由于裝飾工程有著極大的投資比重，但是因為當前還不能夠對裝飾工程進行全面系統的管理，也導致其在進行造價管理的過程中還存在較多的困難，導致住宅建筑裝飾工程造價管理效率較低。因此，本文主要住宅建筑狀好似工程造價管理的相關問題進行探究。

關鍵詞：住宅建筑；裝飾工程；造價管理

由于當前人們生活水平的不斷提升，其對于住宅建筑裝飾工程也提出了更高的要求，這也導致住宅建筑裝飾也能夠以更加美觀和和諧的樣貌呈現給用戶。在因為建筑裝飾工程往往會涉及到大量的材料與工藝，在裝飾工程中有也存在較多的技術交叉及結合點，使得裝飾工程的報價空間更加的廣闊。所以在對工程進行造價管理時就會出現較多的問題，對裝飾工程的質量也產生了一定的影響。

1住宅建筑裝飾工程的現狀問題

1.1住宅建筑裝飾的藝術及實用價值出現不平衡。當前業主及相關設計人員審美水平的持續提高，也導致當前建筑裝飾工程缺乏足夠的實用價值。由于過程重視建筑物所具有的美學價值，導致其實用性被嚴重的忽略，也直接致使設計施工環節都出現了嚴重的資金浪費問題。此外，因為當前建筑裝修工程的施工隊伍缺乏較高的施工水平，所以在進行具體設計及施工時，就可能出現由于出現不科學的設計與施工技術，導致空間、材料及資金的浪費情況。這些原因也是造成住宅建筑裝飾工程出現不平衡主要原因。1.2建筑裝飾工程的材料較多，價格不統一。由于當前住宅建筑裝飾事業的快速發展，所應用的裝飾材料也由最初簡單單一的材料，逐漸發展的更加的復雜多樣。其根據產地、質量、檔次等能夠分為數不勝數的種類，因此也導致其在價格上出現較大的波動情況，甚至由于巨大的懸殊。針對于這樣的市場環境，若業主不了解裝飾材料市場的行情，業主若聽從承包方自身的說法，就會任其宰割。并且在裝飾工程施工的過程中出現濫竽充數、以次充好等裝飾材料問題，不僅會導致工程質量的低下，還會導致裝飾材料市場出現較大的混亂問題。1.3建筑裝飾工程沒有規范的計價依據。因為各住宅建筑裝飾工程之間存在較大的差異，同時由于建筑裝飾工程的設計、選材及施工方面還存在明顯的不確定性，以及其裝飾定額的缺損問題，也使得裝飾工程沒有比較規范的計價依據。此外，還有一些承包方及施工單位為了自身的利益，在進行預算造價時，隨意的進行報價，使用了虛假的報價表單對業主產生了欺詐的行為。但因為在住宅建筑工程的整個造價中還要經過多個單位部門之間的協作，有著較大的協調難度，也導致住宅建筑裝飾工程的造價計量系統存在著混亂的現象。1.4其他方面存在的問題。在進行實際裝飾工程設計的過程中，一些設計任過于重視對于視覺效果的追求，導致為了一些特定的視覺效果將建筑原有的設計進行了更改，不僅造成了資金的浪費現象，也使得住宅建筑存在一定的安全隱患問題。此外，由于當前缺乏能夠符合行業標準的正式施工隊伍，主要都是由民工組成的，部分中介方為了獲得更多的利益，聘用這些缺乏保障的施工隊伍進行施工，其所具有的業務素質也不能達到標準的要求，導致裝飾工程存在極多的問題。

2提升住宅建筑裝飾工程造價管理效率的途徑