房地產企業財務風險防范與控制

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摘要：房地產企業以其自身高投資、高回報、高產值的特性，成為支撐我國國民經濟的重要產業之一，其一舉一動都會對我國經濟產生巨大的影響。與此同時，房地產企業也必然面臨著更多的財務風險，近幾年，在全國兩會上針對房地產領域提出的“限購”、“去庫存”、“房地產稅”等議題也成為全國人民最為關注的話題。據此，闡述了財務風險的含義，同時也探究了房地產企業財務風險出現的原因，并提出應對的策略。

關鍵詞：房地產企業；財務風險；風險防范

房地產企業因為其高回報與高風險并行的特點，使其通常存在資金占用時期長，資金周轉慢，資產負債率偏高等一系列問題，使其面臨著超高的財務風險。近幾年來，“去庫存、去杠桿、降成本”已經成為房地產企業不得不面對的問題，所以企業要積極的應對，來控制自身的財務風險以保證企業穩定發展。

1財務風險的涵義

廣義上的財務風險是指企業在日常生產經營過程中的經濟狀況與既定目標相差甚遠導致經濟損失的情況。狹義上財務風險是指企業在融資過程中產生的風險。企業合理利用負債進行融資有利于企業擴大經營規模，提高市場競爭力，但財務風險伴隨著債務的存在也必然存在。負債對于企業來說是一把雙刃劍，財務風險過大易導致企業發展不穩定，因此房地產企業要加大對財務風險的防范與控制。

2房地產企業財務風險出現的原因

2．1外部因素

2．1．1宏觀政策的影響

在宏觀政策方面，房地產企業作為我國經濟命脈之一，對于經濟的調控，房地產企業必然會受到相應的影響，近年來，由于房地產企業的相關政策相繼出臺，如“去庫存”、“限購”、“房子是用來住的，不是用來炒的”等，這極大的影響了我國房地產市場。

2．1．2市場狀況的影響

在市場狀況方面，風險主要指房地產企業之間的行業競爭，企業沒有準確的把握消費者對于房屋居住需求的變化等原因導致的產品滯銷風險，進而產生財務風險。

2．2內部因素

2．2．1領導層投資決策失誤

房地產企業對于房地產開發項目投資前都會進行項目的可行性分析，但這一步驟某些企業完成的并不到位，對于項目的分析不夠全面，收集的信息也極有可能存在偏差，領導層對于風險的存在不敏感，決策能力有限，對于市場環境判斷不當沒有準確把握消費者的住房需求，使得投資決策失誤，給企業帶來嚴重的財務風險。

2．2．2資產結構不合理

企業適當借債有利于企業擴大經營規模，提高市場競爭力，借債產生的利息允許在稅前支付，節約了企業所得稅。合理利用負債進行融資有利于降低企業綜合資本成本。負債對于企業的經營具有雙重作用，某些房地產企業資本結構不合理，資產負債率偏高，在公司急需資金時，由于信譽問題籌資無望，導致企業資金鏈斷裂，引起財務風險造成經濟損失。因此企業應合理規劃資本結構，避免財務風險。

2．2．3財務風險控制制度不健全

一些房地產企業內部控制制度只是停留在企業正常運營的一些表面流程控制，并沒有深入考慮到企業風險管理等層面，沒有明確規定關于控制財務風險的相關職責歸屬，導致企業內部各部門職責不明，互相推卸責任。大多財務風險控制制度都側重于事后控制，針對事前控制和事后控制的相關制度不完善，企業應充分的考慮企業的長期發展目標，加大監督力度，來保障企業穩定發展。因此房地產企業內部應制定相關防范與控制財務風險的制度。

2．2．4預算管理不完善

房地產企業其本身固有特色包括高投入高產出，項目從投資到回報時間周期長，資金占用時間長數量大，房地產項目調整性較差，然而一些房地產企業認為只要有土地使用權就可以進行接下來的施工計劃，投入資金按部就班的施工，等交工后就可以獲得收益。這些企業認為開發項目甚至不需要制定周密的項目預算，沒有考慮到項目中各部分的成本問題，更不用說企業目標利潤，這些極有可能導致企業在開發項目的過程中盲目投資，財務工作方面更是只注重在會計核算上，并沒有發揮其應有的預算職能，忽略企業開發成本的控制，引發企業財務風險，影響企業經濟效益。

2．2．5現金管理制度不明確

項目開始從征地、獲得土地使用權之后開發、到施工最后竣工交付使用結束，整個資金周轉時間較長，資金周轉率較低，變現能力較差，也正因此，需要對房地產企業現金流進行管理。企業內部各個部門之間以及于上級企業之前對于現金流的管理分配沒有明確的規定，造成企業現金管理混亂。

3房地產企業財務風險防范與控制的策略

3．1積極關注政策的變化

我國政府對于房地產行業提出的政策也正反映了國家對于房地產企業的發展態度以及發展趨勢，房地產企業應積極關注政策的變化、外部市場環境的變化以及土地情況的變化，仔細研讀政府對于房地產企業的相關政策，來分析房地產行業的走向，積極采取措施應對。往往機遇與挑戰并存，對于市場的變化企業也要認真分析，積極防范企業財務風險。

3．2完善企業內部控制制度

首先，要建立企業經營的信息化系統，隨時查看企業運營狀況，及時發現企業財務風險并馬上采取措施使得企業損失降到最低；其次，對于投資方案要進行全面的可行性分析，根據企業自身目前資金狀況來制定投資計劃，決策者要詳細分析項目可行性再做出決策；最后，制定的內部控制制度要涉及企業經營的各個方面，要涉及事前、事中以及事后的各個時期，如何防范財務風險以及風險發生后應如何及時處理，這樣企業才能有效的對財務風險進行防范和控制。

3．3改善企業預算管理制度

在項目開始之前編制預算可以對項目資金進行合理規劃，從事前、事中、事后全方位的對項目進行控制，使企業更好的防范和控制財務風險。企業應該制定一整套的適合本企業的預算體系，做預算時要盡量細致考慮全面，包括開發成本預算、采購成本預算、財務成本預算、管理成本預算、人力成本預算、存貨成本預算、費用預算、回報預算等涉及企業經營的各個領域，公司管理層要對財務部門編制的預算進行審核，審核通過后開始執行。在預算執行過程中要對執行情況進行分析總結，并及時反饋管理層以便及時調整預算，來確保企業最終的收益。

3．4加強現金流的管理

企業現金流通過現金流入量和現金流出量反映出來，企業現金流的狀況也反映了其財務狀況及經營狀況。第一，企業應加強對于現金流日常的管理與控制，根據年度經營指標中編制的銷售額來預測未來的現金流，保持未來年度資金的平衡，再詳細的把年度計劃分配到各月，具體分析當月的現金流來合理編制未來月份的現金分配計劃；第二，要強化對于現金流的控制，加大資金流入減少資金流出，合理控制應收賬款的額度，積極吸收外來資金同時合理控制成本，降低費用等；第三，要對企業現金流管理的情況進行分析，企業應運用財務分析的相關指標來分析企業現金流是否合理，以便及時調整。

3．5合理利用財務杠桿

房地產企業應準確的判斷自身實力，以及外部市場環境、政策環境的變化，不能盲目擴張，大舉借債，要適當降低財務杠桿，保證企業資金鏈穩定，降低企業財務風險。擴大企業融資渠道，選擇合適的融資方式，一些中小企業不能上市融資，往往會選擇向銀行借款的方式融資，銀行借款要求嚴格，如出現到期不能按時還款付息的情況，企業的信譽就會降低，再從銀行借款會變得更加困難。首先，企業應采取措施積極的回籠資金，在能夠保證日常經營所用資金的情況下合理規劃還款進度，加快應收賬款的回收，提高資金周轉率，提高資金的利用效率，按時還款付息。此外，企業還應擴大籌資渠道，可以采用短期投資的方式，還款周期短，可以解決企業短期的資金短缺問題。最后，企業應合理制定長期負債和短期負債的比例，來防范和控制財務風險。

4結束語

如今市場競爭日趨激烈，房地產企業不得不重視起來財務風險的防范與控制，來實現企業的可持續發展，企業應完善相應的制度來嚴格把控可能出現的各類財務風險，時刻關注市場的變動，這樣才能更好的防范和控制財務風險。

參考文獻

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作者:門韶娟 吳瑞 單位:沈陽大學工商管理學院