中小型房地產成本管理方式

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1中小型房地產企業項目成本管理存在的問題

隨著我國市場經濟的建立和發展，以及房地產企業對開發項目成本管理的深入理解和認識，項目成本管理的觀念和方法都在進行著深刻的變革，國內學者開始從系統的角度對項目成本管理進行分析和研究，結合國際建設項目造價管理的經驗提出了“全過程、全方位、全要素、全周期”成本管理的概念，但在我國的中小型房地產企業項目成本管理中仍然存在著許多不足，主要原因是沒能把事前預測、事中控制、事后分析總結的思想與方法納入項目成本管理體系之內，工程成本管理缺乏系統管理模式，建設、設計、施工、監理等參與主體缺乏統一的成本目標及相互溝通，全過程成本管理存在階段性脫節現象，由此導致在房地產項目各個階段存在許多問題。1缺乏事前控制大部分中小型房地產企業對工程成本控制缺乏事前控制的觀念和方法，普遍存在為迎合市場項目盲目上馬啟動、不重視前期方案優化比較和圖紙會審等，將方案及圖紙中存在問題沒在施工前提出和解決，同時對工程項目開發過程中可能出現的各種問題不能事先作出判斷和采用有效的措施進行應對，而是等到問題出現甚至造成嚴重后果以后才發現，到那時只能被動接受，必然會導致項目成本增加，無法達到對工程項目成本的有效控制。2管理缺乏動態性現階段仍有大量的中小型房地產企業在確定施工單位時，雙方直接進行議價，基本都是采取費率招標方式確定承包單位，即中標按圖紙施工，工程完工后按照定額計價或者工程量清單定額計價后下浮一定比例后進行結算，這種方式完全是后算帳方式，缺乏動態控制性，沒有及時將設計變更、物價漲跌等因素導致工程成本變化及時反映出來，不能為公司領導決策提供真實和準確的成本數據作支撐，事后算帳，可能會出現項目成本嚴重超標的情況。3成本管理薄弱我國中小型房地產企業用人標準不是按照專業能力和技術水平為用人標準，管理仍然是以家族式管理方式為主，如財務、采購、招標、成本等關鍵部門及崗位均使用家人或親戚朋友擔任，這些人往往沒有經過系統有專業知識的學習，缺乏相應崗位應該具備各方面綜合素質和專業知識，也不具有相應的執業資格。這樣的企業在項目成本管理方面非常薄弱，只能采取簡單的成本管理方法，不能通過一系列的管理手段采取科學有效的系統管控方法來控制成本，不能使項目成本管理科學合理，經常會出去管理失控、項目不能按期完工交付業主使用等情況，給房地產企業帶來許多潛在的風險和經濟損失。4評標方法不合理部分中小房地產企業招標時評標只關心價格，對投標單位的業績、技術水平、信譽度、資金實力和守約能力等方面關注不夠，評標基本上采取的是最低價中標原則，在建筑市場競爭越來越激烈的情況下，部分施工單位正是抓住房地產企業只關心價格的這種心里，往往導致投標單位惡性競爭，壓低報價，中標后采取各種手段進行變更增項達到增加價款的目的。還有就是大量無承包資格的個人以掛靠單位來承接工程，這些承包人往往缺乏管理經驗和抗風險的能力，投標報價時惡意競爭，采取低于成本的報價來中標或中標后由于經營管理不善導致虧損，在施工過程極有可能違約，或是以虧損為由采取停工等手段要求房地產企業增加費用，房地產企業為確保工程能順利完工交付業主，在多數情況下只能被動接受施工單位要求增加價款，最后損失還是由房地產企業承擔。5施工階段的造價管理時隱時現目前中小型房地產企業項目施工階段的成本管理現狀:所謂理論上的全方位，也僅僅是對工程進度款審核、變更工程、結算審核時的分散管理。在項目實施過程中，部分房地產企業不重視控制設計變更，不辦理設計變更的審批手續，沒有正式的設計變更通知單，沒有設計變更引起的工程量與投資增減的記錄，設計變更事后不簽證以及不及時審核經濟性、項目技術經濟資料與項目實際進度不能同步進行，常常出現事后補資料的情況。建設單位還常常提出超過設計標準的過高要求，造成過多的設計變更及洽商，也是結算超預算，造成突破原有合同價的原因。沒有真正做到對目標、內容進行全方位的監控，還是采取那種合同開口、事后算帳、最后審價斬一刀的做法。6設計費收費方式不合理現行的設計收費無論是按投資規模還是按面積收費，都是一種“大鍋飯”，沒有任何經濟責任，不管工程設計的質量好壞，不論投資是否超預算，甚至不管建設項目有沒有實施，設計人員有沒有到現場服務，只要畫出圖紙就得給設計費，這種取費辦法助長了設計人員只重視規模，而忽視技術性、經濟性、合理性的觀念，實際工作中經常會碰到設計過于保守或設計功能沒有達到最優或各專業圖紙矛盾以及在施工過程中隨意變更，致使工程成本居高不下和結算價大大超出原概算，這些都不利于設計階段對成本的控制。由此可見，我國中小型房地產企業項目成本管理中存在的主要問題就在于沒能對開發項目工程成本進行全過程的有效的管理和控制?，F代管理理論的觀點，即對一個大系統而言，管理的目的是要追求整個系統的最優化，而不是個別子系統的最優，應該采用科學的理論思維和方法來改變這種只注重施工階段子系統而忽視整個項目大系統成本管理的狀況，因此，加強房地產項目全面成本管理與控制對中小型房地產企業是極其重要的，可以說是企業的生命線，只有真正做好項目全過程成本管理和控制，中小型房地產企業才能在龐大而競爭趨于白熱化的房地產市場中站穩腳跟，才能逐漸發展得更好、更大、更強。

2中小型房地產企業做好項目全過程成本管理的方法、途徑和措施

1成本管理應做好的兩個前提性工作1)加強成本管理，建立一套完整的成本管理體系和管理制度(包括獎罰機制)，建立和推行全員參與成本管理的責任意識和管理理念，要求全員參與成本管理，量化責任，落實到具體崗位人員，用好激勵機制，充分發揮各崗位人員的主動性。2)中小型房地產企業應改變用人標準，相關崗位，尤其是財務、采購、招標、成本等關鍵崗位應該按照崗位要求，大膽選用具備專業能力和技術水平的人員，通過一系列的科學的管理手段，采取有效的系統管控方法來加強成本管理，以真正使項目成本管理科學合理。2項目各階段的成本管理與控制1投資決策階段的成本控制1)實事求是地進行市場分析，避免項目決策的盲目性，減少和降低投資風險，充分考慮建設項目在未來市場中的競爭力，使設計任務書更具科學性和可靠性。2)根據類似項目的技術、經濟指標，測算項目各項費用，同時加強工程地質、水文地質以及征地、水源、供電、運輸、環保等工程項目外部條件的工作深度，使投資估算有充分依據。同時應廣泛調查研究，比較同類項目，認真進行功能分析、多方案比較和選擇，經過充分的技術論證和經濟評價后，最終確定技術先進、功能可靠、經濟合理的項目建設方案，從而計算出較為準確、切合實際的投資估算額，使工程成本從一開始就定位在一個較為合理的水平上。2設計階段的成本控制1)提高標準設計意識，推廣標準設計:推廣標準設計有利于較大幅度降低工程成本，節約設計費用，大大加快提供設計圖紙的速度，縮短設計周期。構件預制廠生產的標準件能使工藝定型，容易提高工人技術，提高勞動生產率及統一配件、節約材料，有利于降低構配件成本。據統計，采用標準構件的工程項目可降低10%～25%的費用。標準設計有較強的通用性，可大量重復使用，較為經濟，也符國家關于低碳、環保方面的要求。2)改革現行設計取費辦法，建立激勵機制，推行限額設計，嚴格控制設計變更:應對現行設計取費辦法進行改革，建立激勵機制，與設計費掛勾，加強技術與經濟的對立統一，強化設計人員的工程成本意識，樹立設計人員高度的責任感，實行在現有收費辦法的基礎上，推行限額設計，如每平方鋼筋含量、混凝土含量、窗地比等技術指標進行限制設計，通過對設計方案、設備選型、參數匹配、效益分析等方面進行最優化的設計控制，設計單位各專業之間應加強溝通，認真做好圖紙的審查工作，可以減少圖紙中的錯漏現象，使設計階段的施工圖預算更為準確。對因設計合理節約投資按節約部分予以提成，因設計變更增加投資按超出部分扣除一定比例設計費，實行優質優價收費辦法，這樣做有利于加強設計人員的經濟意識，也有利于控制工程成本，真正使限額設計落到實處。3)優化設計方案:優化設計方案是設計階段的重要步驟，是控制工程成本的有效方法。設計方案優選的方法和目的就是采用設計招標及設計方案競選，運用價值工程優化設計方案和設計方案的技術經濟評價分析。通過功能和價值分析將技術問題與經濟問題緊密的結合起來，按照經濟效果評價原則對設計方案的功能、造價、工期、設備、材料、人工消耗等方面進行定量與定性分析。從中選出技術上先進、經濟上合理，既能滿足功能和工藝要求，又能降低工程造價的技術方案。技術與經濟相結合是控制建筑工程成本的最優化手段。工程設計是建設項目成本控制的源頭，要有效控制工程成本，達到投資省、進度快、質量好的效果，就要把控制重點放在設計這個關鍵階段。3實施階段的成本控制1)招投標階段:合理確定招標方式，應加強對招標文件的編制管理，盡可能細化與工程成本有關的條款，責任清晰，風險自擔;加強標底(或控制價)的編制，確保標底(或控制價)的準確性，為評標確定中標單位起到支撐作用，同時又能有效地控制合理的中標價格;評標應綜合考慮報價、業績、信譽等各方面因素，綜合評定得分最好的合理低價中標原則，應杜絕惡意競爭低于成本的報價;在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程成本的控制效果。2)施工階段:重視圖紙會審及技術交底，把存在的問題在施工前提出和解決，減少和避免因設計變更造成的返工損失;如施工過程中必須進行設計變更時，應對設計變更進行成本測算，選擇成本較低方案進行變更，不得隨意變更;加強動態成本管理，及時將設計變更、經濟簽證、物價漲跌等因素導致工程成本變化及時反映出來，為公司領導決策提供真實和準確的成本數據作支撐;建立目標成本限額和預警機制，在工程實施過程中定期進行成本發生實際值與目標成本進行比較，找出偏差，分析產生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，真正做到時時控制工程項目成本。加強合同管理，嚴格控制審核經濟簽證，減少工程索賠。4竣工驗收結算階段的成本控制工程竣工結算，各方都應嚴格執行合同條款約定進行辦理。該階段應作好工程竣工結算資料的審核，重點審核技術、經濟資料的真實性、準確性和完整性，嚴格按照施工合同規定條款進行審核和辦理工程竣工結算。工程竣工結算，一般都會涉及許多具體復雜的問題，各方應堅持實事求是，要針對具體情況具體分析，從實際出發，對于具體疑難問題的處理要慎重，要有針對性，做到既合法，又合理，既堅持原則，又靈活對待，不得以任何借口和強調特殊原因，高估冒算和增加費用，也不得無理壓價，以致損害對方的合法利益。

3結束語

雖然現階段中小型房地產企業項目成本管理存在許多的問題，只要逐漸提高全過程成本管理理念，通過系統、科學合理的規劃，采取技術與經濟相結合切實可行的措施，加強在項目建設的各階段成本管理與控制，把成本控制在合理的范圍內，以提高中小型房地產企業項目利潤率和競爭力。

作者：蘭杰單位：綿陽市卓信實業有限公司