目標成本管理在房地產開發企業的現狀

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［摘要］隨著社會的發展，房地產行業成為當前發展最迅速的行業。但房地產開發企業在進行成本管理中出現了一些問題，經過長期的經驗積累，得出目標成本管理是最科學、最有效的管理策略。房地產管理工作原本就很復雜，再加上房地產開發項目本就具有一定的風險性，管理人員也無法預測，所以為目標成本管理工作的開展帶來了許多困難?；诖耍恼玛U述了當前房地產開發企業在進行目標成本管理中需要注重三點內容:一是房地產開發項目目標成本的含義和基本構成;二是房地產開發企業進行目標成本管理時出現的問題和當前的實施現狀;三是房地產開發企業實施目標成本管理的策略。

［關鍵詞］目標成本管理;房地產開發企業;管理問題;改進策略

在社會迅速發展的背景下，房地產開發企業開展的項目活動越來越多，規模越來越大。從某種角度上來說，房地產開發企業開展的項目活動具有一定的特殊性，并且與其他工程建設活動有非常大的差異，比如資金投入量大、投資風險較高、開發周期長、工程壽命長、收益高等特殊性。因此，成本管理工作對房地產企業的發展有非常重要的作用，企業通過實施目標成本管理有效地降低了企業運行的成本，也提升了市場競爭力，為企業帶來了極大的經濟效益。所以對目標成本管理開展更深入地探索研究是非常有必要的。

1房地產開發企業中目標成本管理的內涵

1.1房地產開發項目目標成本的含義

在企業預算前提下目標成本管理工作才得以實施，也就是說，結合企業經營目標，在成本預測、決策和目標成本測定的前提下，開展分析、控制、考評目標成本的管理工作［1］。目標成本管理體系的核心是管理，實施的手段是核算，效益是最終目的，進行事前測定成本、控制日常成本消耗以及考核事后工作，最終形成成本體系，而且是多層次、全方位、全過程、全部企業的一種體系，主要目的就是實現少投資多獲益。

1.2房地產開發項目目標成本的構成

在實施目標成本管理時，首先需要進行正確定位，之后通過可行性的研究，在保證獲得目標利潤的前提下，進行目標成本控制，從而達到目標成本管理體系的最終目標。但目標管理是把房地產開發企業經營的性質、特點以及成本形成過程結合在一起，之后對開發活動所產生的成本進行管理。這一過程中，成本項目都包含以下內容:其一，土地征用費和拆遷補償費;其二，建筑安裝費用和基礎設施建設費用;其三，工程前期費用和公共設施建設費用;其四，其他開發費用。一般情況下，房地產企業會結合成本項目的研究成果，再決定把開發過程中所產生的費用納入務必計入的成本核算中。這一過程中，需要注意的是，其他開發費用、公共設施建設費用和物業前期管理費用、土地出讓金等都不屬于可控成本，除了以上開發中所產生費用都屬于可控成本［2］。

2目標成本的管理在房地產開發企業的現狀

2.1目標成本管理現狀分析

2.1.1房地產開發項目定價過程眾所周知，我國房地產開發項目的定價方法有四種:購買者導向定價、成本導向定價、可比樓盤定價和競爭導向定價。而目前房地產開發企業最常使用的是可比樓盤定價法。這一定價方法的原理是通過多因素決策方法把定性評價轉變為定量評價，以此來杜絕房地產開發項目定價中出現決策者的主觀臆斷或個人情感，從而避免經濟損失和負面影響［3］。2.1.2目標成本的編制過程目標成本編制是房地產開發企業進行成本管理時重點關注的一項內容。在實施目標成本管理時，開發企業應當把創造利潤作為出發點，以此進行目標成本的編制。同時，在編制及確定目標成本時還需要企業討論、修訂、監督及審批，只有這樣才能順利執行目標成本，其權威性才能得到企業的認可。當目標成本簽發后即可生效，并且還可以作為后續成本控制的有力依據。但目前，許多企業由于編制目標成本的水平較低，所以不能很好地達到指導成本控制的需求，甚至所編制的目標成本與實際脫節。此外，在編制目標成本的過程中，還存在缺乏嚴謹性、科學性、隨機性以及精準度不夠的問題。且存在這些問題是因為編制人員缺乏清晰的思路、不夠重視編制工作，造成編制過程流于形式、目標成本控制較難的問題。2.1.3目標成本的分解過程近年來，一些房地產開發企業進行目標成本管理時，還存在目標成本分解過程不合理的問題。具體來說，企業管理人員在進行成本分解時，只考慮了相關負責人和負責部門該承擔的成本控制工作，沒有全面考慮到影響成本控制的因素和成本管理過程中的時間因素，導致后續成本管理工作中出現種種困難，對很多預期控制工作的進度造成影響［4］。2.1.4目標成本的執行過程通常情況下，企業一致認為在施工圖階段只要實現目標成本測算，就能開始進行動態控制，而且還可以將其作為依據，向各部門傳達責任成本信息。在執行目標成本的過程中，需要依照目標成本開展管理活動，并將責任明確到各個環節、各個部門以及每一位執行者。企業都是通過動態控制進行的，主要目的是及時地獲取成本信息和成本之間的差異，來保障實施的成本控制在目標成本內。通常情況下，實現動態成本有四種方式:資金管理、合同管理、特殊管理以及非合同管理。2.1.5目標成本的總結過程房地產開發企業進行目標成本總結時都有這四點內容:動態成本、責任成本、結算及決算與目標成本的對比［5］。據相關調研結果表明，許多企業在分項工程完成結算或決算后，都會對比和評估結算成本和目標成本的差異。這一做法主要是為了找到兩者之間的差異，之后分析存在差異的原因。許多企業還會召開結算會和決算會，以此來分析減小偏差的改進措施，防止后續工作中項目出現較高的差異。企業可以通過對比之前的造價指標來預判項目竣工的成本，并在所積累的經驗數據中找出差異存在的原因，之后制定具有針對性的措施來減小差異。

2.2目標成本管理存在的問題

2.2.1目標成本認識不深刻房地產開發中會投入大量的資金，投資的周期也比較長，再加上開發項目的種類也比較繁多，所以在開發過程中會涉及許多因素，如產生不可控因素、產生不確定因素、出現更高的難度等［6］。致使成本結構也變得越來越復雜，最終對成本控制工作帶來嚴重影響，比如受國家有關政策的影響、受市場波動的影響、受企業管理水平的影響等。近年來，許多房地產企業都在實施目標成本管理進行成本控制，大致的流程是在預算成本的前提下完成事后結算，但是企業和管理人員都沒有真正理解目標成本管理的思想，導致浪費了大量企業資源。而且造成這一問題的原因是管理人員對目標成本認識不深刻，忽視成本控制的重要性。2.2.2目標成本控制不嚴格從上文得知，大多房地產開發企業進行方案規劃時都沒有較強的成本控制意識，在施工過程中過于注重工程項目的主體成本，忽視了對各種設備費用和附屬項目建設費用的控制。當前，許多房地產開發企業都沒有確立規范的成本管理制度和成本控制制度。甚至一些企業雖然設立了專門的成本管理部門或者工程預決算部門，但工作流程依舊是事后核算工程成本，所以對工程全過程的開發沒有進行成本控制?；蛞恍┢髽I雖然確立了相關規范的制度，但卻沒有嚴格按照制度進行成本控制，導致這些制度流于形式，不能真正起到成本控制的作用。2.2.3目標成本流程不完善近年來，許多房地產開發企業都開始應用制度來約束目標成本執行流程，同時也逐漸引入測算辦法和測算模板來完成相關工作［7］。但是在執行目標成本的過程中許多企業都發現流程還不夠完善。而造成這一問題的主要原因是專門負責成本管理的人員在執行相關流程時帶有個人辦事風格，本身成本控制工作就具有復雜性，再加上企業沒有制定出明確合理的工作守則，所以很難通過制度流程動態掌控成本控制的變化，也不能真實地了解工作人員遵守制度的程度。而且企業自身的特點和管理模式，也是出現這些問題的重要原因。此外，房地產項目的實施有人員數量和作業效率的要求，但由于企業沒有意識到這一點，所以制度流程的監督力度不夠，或者部分企業雖然確立了流程制度，但沒有嚴格按照制度實施，流于形式。2.2.4目標成本編制不準確有效的成本管理理念能夠推進成本管理工作，所以就需要企業不斷完善成本管理編制，以此來實現成本控制。但目前，許多房地產開發企業確立的目標成本編制都不夠準確，所以不能確保目標成本管理工作的順利開展。其中，最突出的問題有目標編制時間短、各部門配合不積極、編制方案的指標不夠明確、沒有以往的參考數據等，這些因素都在很大程度上影響了目標編制的準確性。

3目標成本的管理在房地產開發企業的改進策略

3.1加強目標成本管理體系構建

一般情況下，開發企業進行管控工作時重點關注以下三點內容:質量、成本和進度，而且目標成本管理要求實現這三點。所以，對成本管理造成影響的不只是經濟指標，項目的施工進度和工程質量都會對成本管理造成影響。也就是說，這三點互相制約，只要落實這三點內容，企業才能順利構建目標成本管理體系，從而全面提升企業的競爭力［8］。筆者認為，企業可以從四點來加強對目標成本管理體系的構建:注意價格對目標成本的影響、尋找目標成本和工程品質間的平衡點、跨職能合作、發揮價值鏈作用，以此提高決策效率和工程質量，來獲取更大的經濟效益。

3.2提升目標成本管理流程制度

房地產開發企業進行目標成本管理時，目標成本管理的制度是該體系的核心內容，從編制目標成本到實施該體系再到總結這一過程，都會對項目運營以及企業管理帶來影響。再加上開發項目的實施節奏比較快，所以企業也處于快速運轉狀態。目標成本管理的各個流程是環環相扣的，所以需要規范化流程制度，來確保各個流程之間的緊密性。通常情況下，管理流程在實際運行時可以分為5個過程:科研目標成本的估算和計劃目標成本的測算，以及目標成本的確定、控制、總結，總體流程還要經過多次調整、審批、指導和更新，如這一過程已確定目標成本，就不能隨意改動，如需調整還需決策部門的批準。

3.3實行切合實際的成本控制方法

近年來，目標成本管理逐漸成為房地產開發企業進行成本控制的主要手段，在實施過程中，如果企業只是一味地借鑒和模仿其他企業的管理方式，這是絕不可取的。所以就需要企業根據實際狀況來實行成本管理，但這一過程中，管理方式要滿足實際經營理念和管理水平，同時還要滿足項目特點和組織結構。當然，企業還要適當地學習其他企業的成功經驗，積極引進先進的成本控制手段和方法。

3.4完善成本編制準確性的策略

在完善成本編制的準確性時，需要嚴格對待編制的目標成本數據，尤其是投資開發部門所提供的各項收費文件和節點，以及設計人員提供的建筑功能數據和規劃設計指標，還有工程負責人提供的建筑材料標準。除以上三點，還要注重營銷管理人員提供的營銷數據，以及財務負責人提供的財務數據。在進行成本編制時，需要注意將詳細的工程建造信息、材料標準說明和重要設備材料的成本分析納入編制內容。此外，要想充分發揮目標成本管理的作用，還需要房地產開發企業了解成本管理工作的現狀，才能使編制的成本內容更具準確性。也就是說，需要企業內部各個部門積極配合各項成本工作，把精準的數據傳送于成本部門，以此來準確化編制管理內容。與此同時，還需房地產企業不斷分析以往開展目標成本編制工作時應用的數據信息，因為在編制新內容中參考以往的數據信息，同樣也可以準確化企業所編制的管理內容。

3.5加強對目標成本管理實施的監督

除以上四點，實施目標成本管理體系最有效的措施還有一點，就是加強對目標成本管理實施的監督。具體來說，就是創建一支監督目標成本管理的團隊，要求這支團隊全面了解目標成本管理實施中的實際狀況以及實施中出現的問題，以此來提升目標成本管理的價值。此外，企業還可以創建考評制度，獎勵嚴格執行目標成本管理環節的人員，對沒有落實這些環節的人員作出相應的處罰。這種方式不僅可以調動人員工作的積極性，還能在很大程度上提高目標成本管理水平，使得房地產開發事業有更好的發展。

3.6構建成本管理數據庫

近年來，房地產事業的發展速度越來越快，而且開發規模越來越大，項目結構也隨之變得復雜繁多，所以就要求房地產開發企業信息化成本管理，因為只有這樣才能全面掌握相關信息，跟隨時代的發展潮流，明確了市場發展優勢。所以企業應當構建成本管理數據庫，來控制追蹤成本資金，實時了解項目開發進程，把項目風險掌握在一定范圍中，以此來加快資金周轉速度。當然，企業還應把目標成本管理工作分攤于各部門，以及每一位職工。因為只有這樣，才能具體化目標成本，實現成本管理的最終目的。

3.7分析目標成本

分析目標成本的工作是和日常成本控制、成本核算同步進行的。所以需要相關負責人深入了解掌握項目開發的進度。當然，相關管理人員還要掌握設備材料的采購狀況，實現實時控制。此外，還需成立專門的成本核算部門，計算開發中支出的所有費用，無論是不是直接費用和間接費用，都需要按照目標成本中的標準來計算。一旦發現偏差，還應作出合理的反饋，找出原因后修改調整。

3.8充分利用和發揮計算機在成本管理中的作用

從上文得知，目標成本管理工作非常的復雜煩瑣，同時還具有較強的實踐性。企業在編制目標成本的過程中需要采集、匯總、分解相關信息，如果日常作業手段僅憑手工計算的方式是無法滿足相關需求的，所以企業應當充分利用和發揮計算機在成本管理中的作用，以提高工作效率。具體有五點:一是應用成本管理軟件能夠集中反饋各個項目的成本數據，及時了解各項目實施的動態和利潤狀況，企業所做項目定位以及相關決定更具精準性;二是應用成本管理軟件可實現信息共享，如合同條款、采購狀況以及合同價等，都可被企業內各部門互相借鑒;三是相似項目間可實現比較，最大程度降低成本壓力;四是應用成本管理軟件可以實現實時控制，企業可以及時地統計以及變更簽證造價;五是應用成本管理軟件可以加強財務與成本數據的調用，提高工作效率。

4結語

綜上所述，在社會經濟飛速發展的背景下，各個行業都有了非常好的發展和較大的進步，房地產開發行業也不例外，為了能順應時展，在激烈的市場競爭中占據一席之地，開始不斷進行改革工作。其中，加強成本管理成為該行業最關注的問題，經過多年的積累，發現目標成本管理體系可以有效改善管理工作，提升成本控制的效率。但還需相關人士在實施過程中積極探索優化方式，來提升目標成本管理水平，從而實現穩步發展。

參考文獻:

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［6］王麗娜.基于房地產企業目標成本管理研究［J］．房地產導刊，2019(8):248.

［7］司巖峰.淺談房地產開發項目目標成本管理研究［J］．中國房地產業，2017(10):40.

［8］房和平.房地產開發企業開發項目成本管控研究［J］．納稅，2018，12(36):215－216.

作者：李彬 單位：北京網橋工程監理有限公司