房產企業成立獨立的物業公司可行性研究論文

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摘要：物業管理是監督物業運行和維護，以實現業主目標的管理過程。物業管理和其他商業行為一樣都有一個共同的目標：讓顧客滿意。物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要，也是開發商的需要，更是業主維護自身權利利益的需要。

隨著房地產市場的開發和房產企業發展，物業管理公司的在房屋開發建設和后期管理服務顯得尤為重要，本文從物業管理的早期介入的角度，通過對物業管理早期介入的提出、意義、作用，以及幾點思考等方面的論述，提出自己的認識和看法，以促使物業管理企業在物業開發的前期加以發揮專業優勢，以提高物業的綜合功能、質量、長效管理和物業的銷售，取得更好的經濟效益和社會效益。

一、物業管理早期介入的提出

房地產開發企業，一般來講“重規劃設計，輕建后管理”、“重施工建設、輕物業配套”，以致于忽略了房屋建成交付使用后遺留的許多問題和矛盾。如管理用房不夠用、停車位不夠、空調位置未考慮、建筑物內的管線布置不利于日后的維修養護、保安防范中的技術設備缺少以及水、電、氣、通訊、交通等配套方面存在的問題。給業主產生了很多缺陷，既使業主、使用人感到十分不便，增加物業管理工作的難度。甚至，給業主和物業管理企業帶來了無法彌補的缺撼。

多年的探索總結，現在人們越來越認識到，真正意義上的早期介入是從項目前期的規劃設計開始到物業接管驗收為止的的全過程，良好的物業管理并不是簡單的售后服務，而是貫穿于物業的規劃設計、開發建設及使用的整個過程之中。

物業管理的早期介人，是指物業管理公司在驗收接管投入正式運行、使用的物業之前，隨同項目開發就參與物業的規劃設計和建設，從物業管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業能滿足業主或使用人的需求。向前延伸對物業的使用、保養、維修、經營和提供服務，使物業發揮最佳效應，以最大限度的滿足業主和使用人的需要的一種管理形式。

二、物業管理旱期介入的意義

(一)實現“設計、施工和物業管理一體化”全過程管理，節約了物業建設成本和運行成本

項目設計階段介入，發揮專業優勢，提出全局性、功能性建設意見，使項目設計最優化。設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，從完善物業設計細節、更好搞好物業經營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。

在工程監理階段，對工程施工、設備安裝的質量進行監控，奠定了物業“硬”基礎。由于物業項目建成后，物業管理企業就要天天和此物業打交道，并要面對所管物業可能發生的各種問題，它比工程監理的要求更嚴格，工作更細致、更周密，。這一階段是整個項目的關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上。所以，盡管建設項目都有監理公司監理，但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，

在接管驗收階段，注重項目存在問題的整改。有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。

所以，有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發、建設，監理的項目專業監督和物業的提前介入，相互配合，專業技能互補，最大限度的將得到問題解決。物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布胃、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌，發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即己解訣，節省了費用，也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期，實現了設計、施工和和物業管理一體化全壽命優化管理，使項目在建設完工前得以解決和完善，在大了節約了物業的建設成本和運行成本。

（二）促進“開發商、物業管理企業共有資源的整合”，實現經濟效益和社會效益雙贏

“為了應對20世紀70年代經濟緊縮的經濟環境，處于供給方的企業重新考察了它們提供給客戶的產品，為了提高產品的吸引力，差異性和實際價值，許多企業通過在產品中融入服務要素來增加產品的附加值”。所以開發商和物業管理企業本質上需要對同一個物業能體現出內在的價值及其附加值，從尊重業主、提高客戶的滿意度，來最大限度的實現經濟效益和社會效益雙贏。

1、優勢互補，促進房屋銷售和物業管理，提高消費者滿意度

房地產開發的正確營銷采取市場營銷導向。并隨著房產市場競爭日益激烈，創新銷售在市場中才是不敗的唯一法則。據房產開發行業評估，物業管理因素可以占到樓宇價格的20％－30％。在無錫濱湖新城開發的萬科魅力之城，由于無錫人對萬科房產公司及萬科物業管理公司品牌的認。所以，在第一、二期的房屋銷售實現了良好的銷售業績。同樣，無錫的“嘉德時代”，引進的深圳的“中海物業管理公司”品牌，在取得房屋銷售許可證的很短時間內，實現了本地區同業最好的銷售業績。所以，如果能讓著名品牌的物業管理公司早期介入，將會極大地提高消費者滿意度，促進物業的銷售?？梢姡飿I管理早期介入對開發商所開發物業的完善和促銷起著很大的作用。同時，通過早期物物業介入，一方面，物業管理公司要想做好物業及其附屬設施的維修養護工作。再一方面，基本理順了同水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關系，建立順暢的服務渠道為后期管理工作作好了充分準備。

2、建立“專業化、人本化“形象，提升公司品牌，進而達到雙贏

房地產市場的特殊性，從其趨勢來看，品牌的出現是必然的。其中，優質的售后服務和物業管理是房地產品牌的重要構成要素。在以市場為導向的商業社會里，服務已經處于非常重要的地位。著名的IBM公司就把“IBM就是服務”奉為企業理念。物業管理是房地產開發公司開發的物業在消費領域的延伸，與房產開發公司的物業質量有重要的關系。塑造房地產公司的形象，物業管理不可忽視。

物業管理早期介入，表明房地產開發商不僅僅以利潤為導向，而且也考慮消費者的利益，考慮物業開發的社會效益?，F在，一些精明的房地產開發、經營商，已經把良好的物業管理作為推銷房屋等不動產商品的王牌，把它當作賣點之一。同時，越來越多的房地產投資者和消費者，也把物業管理水平的高低、效果的優劣，作為進行投資和消費決策的主要參考因素。因此開發公司重視物業管理的建設，注重品牌戰略，就是“以人為本“，將會實現經濟和社會效益的雙贏。

三、物業管理旱期介入的作用

（一）完善物業使用功能

當今，人們對物業的品位和環境的要求越來越高，這使得房地產開發商，除了執行國家有關技術標準，還應考慮到物業的使用功能布局的合理、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、生活的便利、安全和舒適等。物業管理公司因為在長期的實際管理中直接與房屋的業主和使用人接觸，了解他們的需要，根據自己的豐富管理經驗，就房型的設計、供電供水、污水處理、電信。道路、綠化、管線走向服務配套設施及平面布局等問題提出建設性意見，并代表業主從管理者的角度對所管物業進行審視，及時糾正設計中的不足，使功能完善。

無錫就有物業管理早期介入的成功案例：1998年投入使用的某大廈（恒通），其絕大部分設計工作在1991年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理的要求產生距離、作為早期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、停車場等管理系統進行了深入細致的調研，井參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，親臨有關生產廠家進行實地考察、在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議，井對項目進行補充和完善、這些項目同開發商和業主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，得到了業主認同。

（二）確保物業建設質量

盡管監理制早已推行，但由于物業管理公司有豐富的房屋維修養護和管理經驗，并作為潛在業主的物業驗收接管，他們在物業管理方面、使用方面擁有第一手資料，對于物業在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題非常熟悉，他們在物業的建設過程中參與監理，可以加強房屋建造質量管理，彌補可能出現的質量隱患。特別是隱蔽工程和重點部位，能予以加強監管，在施工單位自我質量管理、專業工程監理公司監督質量管理、開發企業檢查質量管理的基礎上，又增加了管理單位的參與質量管理，可以強化房屋建造中的生產技術的監控，確保物業建造質量。

（三）奠定了物業長效管理基礎

由于物業管理企業對物業開發的早期介人，為物業的驗收接管打下基礎，并為日后的養護、維修帶來便利。在物業管理的前期工作中，物業管理企業就策劃管理該物業的方案，草擬和制定各項管理制度，安排好機構的設置、人員的聘用，上崗培訓等工作，以便物業移交后能有序的工作，實現建房、用房、管房的有機結合。同時，經過一段時間的工作?？梢酝h保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關部門建立關系，理順服務渠道，便于以后管理工作的順利進行。同時，安全工作在物業管理中占有重要地位，也是業主購房意向的重要因素，關系到物業管理公司的聲譽。

（四）促進物業的銷售

人們消費理念的變化，在置業時，除了注重房屋的價格、質量。環境等的同時，也越來越注重起其售后服務即物業管理。消費者要求物管企業提供全面、滿意、舒心的服務，物管企業的服務水平決定了消費者購買房屋這種特殊商品的信心和欲望。所以，一些精明的房地產開發商，已經把良好的物業管理作為推銷房屋商品和招來顧客不可缺失的重要內容之一。

四、幾點思考

（一）物業管理早期介入的普及還有一定的難度

雖然《物業管理條例》于2003年已經實施，但早期介入概念遠未能普及。首先，主要阻力未來自相當部分的開發商，目前還難以理解和接受物業管理早期介入，除了對物業早期介入的作用認識不清的原因，更為重要的原因是不愿意承擔早期介入的費用。其次：阻力還來自施工單位和物業公司自身，因為前者認為物業公司早期介入行使職能是在挑刺增加工作量。而后者認為早期介入的投資風險較高，并巳有的開發商并不愿意補償這些費用。

（二）早期介入與監理職能的沖突

物業管理公司提前介入項目開發，盡管是從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現問題、解決問題，避免項目建成后會給使用帶來不便，一方面使施工方反感，另一方面在發生質量問題時就容易相互推卸責任，反而造成項目產品質量難以提高。為此，早期介入的職能定位還應重新定位。

（三）早期介入的物業管理公司的變更，易引發矛盾

按規定，物業公司的選用本應由業主委員會決定。而物業管理早期介入中，物業公司是由開發商選聘。這就是目前矛盾比較集中的地方，因為開發商指定物業公司提前介入，并沒有得到業主的同意，這會在一定程度上損害業主的權益，很容易使業主、物業公司、開發商三者之間產生糾紛，不利于后期物業管理。而業主在組建新的業主管委會后，就會要求業主管委會另聘物管公司，易產生矛盾。

（四）早期介入有關法規保障

目前還沒有立法，使物業管理早期介人成為一種制度，使接受物業管理早期介入成為開發商進行開發活動的必要條件之一。同時，與現行物業管理內涵相矛盾，以及諸如物業管理公司取得國家的監理資質證書，早期介具有監理和物業管理等多種業務等法規于解決早期介入問題。