營改增對物業管理的影響與對策

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營改增即營業稅改征增值稅。至2016年5月1日止，在我國征收了67年的營業稅稅種就此退出歷史舞臺。隨之而來的是征收方式更為科學、稅負更加公平的增值稅。根據財稅[2016]36號文件的規定，物業管理企業應按照對社會服務業的要求征收增值稅。由于增值稅與營業稅是兩種截然不同的稅種，營改增的實行，對物業管理企業帶來的變化及影響還是較為顯著的。具體體現在計稅依據、稅率及進項稅抵扣等方面，另外，還涉及到其他稅種的稅負變化，如企業所得稅、相關附加稅種、印花稅等。

一、營改增為物業管理企業帶來的影響

（一）營改增對物業管理企業流轉稅方面帶來的影響。1.稅率的變化。稅款征收一般為計稅依據*稅率，在計稅依據不變的前提下，稅率越高，其繳納的稅金也就越多。營改增以后，根據《增值稅暫行條例》及財稅【2016】36號文的規定，物業管理企業所適用增值稅的稅率或征收率與其增值稅的納稅人身份有一定的關系。稅法規定，增值稅納稅人可分為一般納稅人及小規模納稅人兩種，財稅【2016】36號文規定，年營業額超過500萬元（不含稅收入）的企業，或雖然不足500萬元，但如果財務核算健全，經納稅人向主管稅務機關申請均可以被認定為一般納稅人企業，其余的企業被認定為小規模納稅人企業。物業管理企業作為一般納稅人企業適用6%的稅率，小規模納稅人企業適用3%的征收率。一般納稅人企業可以抵扣進項稅金，小規模納稅人不能抵扣進項稅金。2.計稅依據的變化。增值稅屬于價外稅，其計稅依據亦即營業收入為不含稅收入，以物業管理企業為例，具體的計算公式為如下。一般納稅人企業的計稅依據=營業收入/(1+6%)小規模納稅人企業的計稅依據=營業收入/(1+3%)3.稅款計算的變化。原營業稅稅制下，營業稅=營業收入*5%；一般納稅人企業的增值稅額=銷項稅金-（進項稅金-進項稅額轉出），銷項稅金=營業收入*6%。小規模納稅人企業的增值稅額=營業收入*3%?，F以一般納稅人物業管理企業為例，對于營改增前后所帶來的變化進行比較（見表1）。從表1中可以看到，增值稅的計稅依據需要去稅，其比營業稅的計稅依據要少。而在稅金方面，雖然增值稅的稅金看似比營業稅稅金高，但其為銷項稅金，可以抵扣進項稅金，稅負率比營業稅低。（二）營改增以后對于企業其他稅種的影響。1.企業所得稅。營改增以后，物業管理企業的收入應換算為不含稅價，收入扣除營業稅金后是有所降低的。同時，就物業管理企業來說，人工成本為較大的成本費用支出，在原人工成本一定的前提下，營改增后，物業公司的應納稅所得額及企業所得稅會有所下降。2.地方稅金及附加。地方稅金及附加包括城市維護建設稅（稅率7%）、地方教育費附加（稅率為2%）、教育費附加（稅率3%），它們依附于流轉稅所產生，即企業如果繳納流轉稅就一定會按照流轉稅金的12%申報并繳納各地方稅種。在營業稅稅制下，企業只要有營業稅收入就要繳納營業稅，隨之便要繳納相應的附加稅。而增值稅的納稅原理為扣稅制，即銷項稅金減除進項稅金及上期留抵以后的正差為當期應繳納的增值稅，反之則無須繳納增值稅。因此，如果物業管理企業當期的進項稅額大于銷項稅金，即便產生了收入，也無需繳納增值稅。3.印花稅。營改增以后，物業管理企業對外簽訂的合同幾乎都會涉及到增值稅業務。建議物業管理企業在合同中將標的物的金額與增值稅稅金分別列示。按照印花稅法的規定，在增值稅合同中，如果將合同額與增值稅稅額分別列示，在計算印花稅時可以只按照去稅的合同額申報并繳納，可以節約一定的印花稅納稅成本。

二、營改增后物業管理企業的應對對策

（一）納稅人身份的選擇對策。納稅人身份的選擇決定了其適用何種稅率或征收率、是否可以抵扣進項稅額，因此，物業管理企業應該審慎選擇納稅人身份。就物業管理公司的現實情況來看，主要的成本包含物業公司人員的工資及社保費用、所屬物業小區的共用部位、共用設施設備的維護、管理區內清潔及保潔費用、小區綠化費用、區域秩序維護費用、辦公費用、水電費等?？梢?，其發生的都是與人工有關的費用，采購的物資相對較少，為其帶來的進項稅額也較少。因而，對于那些經營規模較少、年營業收入達不到500萬元的物業企業，建議其不妨選擇小規模納稅人身份，適用3%的稅率，同時，由于稅金的計算為不含稅收入乘以稅率，實際稅率僅為2.91%，比5%的稅率要低很多。（二）發票的管理。1.銷項發票。我國目前的稅收征管體制仍處于以票管稅階段，因此，對于發票的管理非常重視。營改增以后，物業管理企業應對外開具增值稅發票，要加強對于發票的管理。例如，分清擬開票客戶的性質，如果是個人或小規模納稅人企業則應該開具增值稅普通發票，如果對方為企業且為一般納稅人身份則應該開具專用發票。另外，要嚴格銷項發票的管理，不得出現虛開發票的現象。2.進項發票。增值稅繳稅原理為扣稅制，一般納稅人身份的物業管理企業，在銷項稅金一定的前提下，進項發票取得的多少決定其未來繳納增值稅的數額。所以，對于物業管理企業來說，在對外采購相關物資或購買勞務活動的過程中應該找尋一般納稅人為合作對象，同時，還要注意發票取得的合法性與合規性。這里要著重強調的一點是，企業發票的取得應該符合“三流合一”的規定。國家稅務總局關于納稅人對外開具增值稅專用發票有關問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第39號，以下簡稱39號公告）規定，從開具發票增值稅方的角度規定對外開具發票原則的“三流合一”，具體包括“貨物、勞務及應稅服務流”、“資金流”、“發票流”必須都是同一受票方。如果不符合上述規定，稅務主管機關很可能認定其取得的發票涉嫌虛開發票。因而，原先以營業稅為主的物業管理公司，對于營改增以后的稅收制度及規定一定要持謹慎態度。

三、結語

營改增新政的實施，對于物業管理企業的財務核算、相關涉稅事宜等方面的影響還是較大的?？傮w上來講，稅負呈下降趨勢。然而，對于物業管理企業來說，面對新稅制以及近期國、地稅合并的稅收征管格局變化，應該以提升國家稅法的遵從度為首要原則，結合自身的經營管理特點，加強企業內部的財務核算及涉稅事項管理，制定切實可行的稅收籌劃政策，為企業實現利潤最大化的經營管理目標發揮應有的作用。

參考文獻：

[1]廖榮麗.營改增對物業管理企業的影響及對策[J].新經濟，2016.

[2]財政部,國家稅務總局.關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知[A].財稅[2016]36，2016.

作者:蔡娟 單位:深圳地鐵物業管理發展有限公司