中小房企融資面臨的挑戰

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一、銀行信貸潛在擠壓中小房企

在眾多的資金來源中，銀行渠道無疑是影響最大的，它的態度直接決定了房地產信貸額度的大小、其他融資方式（如中期票據、短期融資券、私募債等）的成功與否以及募集資金的多少。在房地產信貸方面，銀行并沒有對中小房企設立專門的優惠，而是統一放到整個房地產行業中來制定信貸政策。從五大國有銀行的總體信貸政策來看，對于房地產行業是謹慎的,甚至對開發貸款余額要求給予壓降。這響應了國家調控要求，也是為避免行業出現過熱苗頭而采取的避險行為。不過，2013年以來，整體經濟增長放緩，在其他行業不見起色的情況下，不少銀行信貸資金又逐步流回房地產。第二季度末，房地產貸款合計余額13.56萬億元,同比增長18.1%,增速較上個季虔$增加1.8個百分點，超過同期整體貸款增速。

這是自2011年以來，第二次房地產貸款增速超過同期全部貸款增速。但需要指出的是，增速提升的主要力量是個人按揭貸款的推動，并非面向房企的直接融資，而且銀行有限的信貸資源主要投放在了大型房企上面。由于各地房地產市場不平衡，銀行在對房企融資時，除考慮項目本身外還會參考企業規模、發展區域、股東背景、營業收入等。按照國家發改委頒布的標準，中小房地產企業指營業收入20億元以下或總資產1億元以下的企業，盡管數量眾多，但大中型銀行在其身上投入的房地產信貸占比恐只有20%~30%。正是由于外部融資環境的差異，過去兒年來，房地產行業的集中度有了顯著提升。2012年，萬科、綠地、保利、中海四家共計銷售4449億元，占行業銷售的6.90%,而2008年，這一比值僅為4.36%。大型房企由于總體資金實力雄厚，通過快速周轉的方式，贏得了較多的市場份額。

二、融資需多層次改革

目前房企的格局是，一、二線城市大中小房企并存，大中型房企占據優勢地位；三、四線城市仍以中小房企為主。即使是全國最大的房企萬科,也只布局了包括一、二線城市在內的60余個城市，而且短期內也不會到更多城市布局。因此，三、四線城市仍以中小型房企為主。三、四線城市盡管在城市經濟規模、輻射能力和人口聚集能力遠遠不能和一線城市及省會城市相比，但在一線城市人口、環境逐步飽和的狀況下，未來三、四線城市仍有城鎮化的潛力可挖。在近期召開的十二屆全國人大常委會第三次會議上，國家發改委主任徐紹史作了《國務院關于城鎮化建設工作情況的報告》。報告稱，我國將全面放開小城鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，逐步放寬大城市落戶條件，合理設定特大城市落戶條件，逐步把符合條件的農業轉移人口轉為城鎮居民。這在政策上給予了中小城市以及中小房企發展一定的想象空間。而從融資上看，除了部分較好的優質中小企業可以獲得銀行信貸支持外，剩下的仍然要借助地方性金融機構、信托公司的高息信貸資金甚至民間高利貸。因此，促進中小房企融資應該發揮市場調節力量。一方面，要加速我國城鎮化進程；另一方面，中小房企要提高自身實力，降低經營風險。而從金融配套改革上看，應該建立銀行之外的多層次金融支持體系。在現有的信托、房地產基金等的觸角尚不能觸及中小房企較多的三、四線城市，而小額貸款公司規模和資金實力又稍顯薄弱的情況下，可以鼓勵地方政府出資設立或參股融資性擔保機構，并通過獎勵、風險補償等多種方式引導融資性擔保公司健康發展。

作者：柳陽單位：中國工商銀行投資銀行部研究中心