財務杠桿的房地產業融資探析

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房地產業存在的融資問題

1．短期借貸偏多。對于企業而言，為保持穩定發展，應均衡地安排長短期負債，保持適當的比例以滿足對不同用途資金的需求，保證資金有效周轉同時合理規避財務風險。而房地產企業是一開發周期較長的行業，其需要長期的、巨額的資金支出，但由于我國商業銀行結構不夠完善及房地產行業的高風險性，導致其較難獲得銀行長期信貸支持，使其長期融資能力有限，從而產生流動負債比例偏高的現象，這種狀況與其行業周期的長期性不相適應，加大了其財務風險。2．外源融資比例較高。根據優序融資理論的觀點，企業融資首選留存收益融資，即內源融資，其次是負債融資，最次是股權融資。而根據我國房地產企業的財務報表分析，留存收益占總融資的規模偏低，外源融資，特別是負債融資所占比例偏高，房地產企業所需的開發資金中，除去企業自有資金及定金和預收款后，國內貸款是其主要外部資金來源，債券、信托等資金所占的比例非常小。企業資本結構中若負債比例過大（即過度負債經營），生產經營中一旦有銷售不暢、存貨積壓的現象，都會引起資金成本大幅度增加，降低企業的經營利潤，加大企業的經營風險和財務風險，尤其對于資金使用周期較長的房地產企業而言，更會使其經營風險和財務風險加大。3．上市融資較為困難。股權融資具有增加企業財務靈活性，保持企業債務融資能力，增強企業投資擴充能力，提升企業知名度，增強市場競爭力，實現規模擴張的效用，而且隨著金融業的愈來愈市場化，上市融資已成為各房地產企業融資的工具。但是，上市的條件極為苛刻，很大一批企業達不到要求，并且申請上市的時間跨度很大，成功后企業面臨的競爭將更為激烈，企業還存有稀釋股權的風險，財務報表的披露，將使企業面臨商業秘密泄露的風險，因此，房地產企業上市融資的較少。4．股權集中度偏高。我國房地產企業股權高度集中，大股東掌控管理層的情形頻繁發生，公司治理有等于無，而中小股東大多具有搭順風車的心理，對企業的經營管理不甚關心。因此，大股東與公司管理層形成共同利益體，共同控制企業，管理層多借助于財務杠桿使大股東獲取非法利益，以致中小股東利益經常受損，導致其不得不轉向二級市場進行投機，投機市場扭曲了股票價格信息，對企業的融資行為難以形成有效的約束。企業的投資、融資難以形成有效的約束機制。

改善房地產企業融資問題的對策

1．發展債券市場，提高長期負債比例。對于資金周轉周期較長的房地產企業而言，其長期資產（固定資產和長期投資等）應由權益資金和長期負債資金支持，短期資產（流動資產）由短期負債資金支持。如果長期負債和權益資金之和小于長期資金需求，即以部分短期負債支持了部分長期資產，那么一旦企業面臨短期債務償還壓力時，勢必會影響正常的經營活動，因此，企業應從發展債券融資入手，加大長期負債融資的比例。發展債券市場，首先應完善債券信用評級市場，加強企業的信用評級效力，其次完善債券方面的法律、法規，依靠硬性規定來促進債券市場的發展，最后應適量減少對債券發行的規定條件，使企業在債券的發行價格和發行數量方面有充分的自主性，同時也應增加企業債券的流動性，使債券市場得到充分的發展，從而提高房地產企業的長期負債比率。2．保持合理的負債比率，拓寬融資渠道。房地產企業具有極易受國家宏觀調控政策影響的特點，且國家政策是不可預測的、不可逆轉的，因此，對于資產負債率過高的企業而言，很可能出現融資困難，甚至是資金鏈的斷裂的危險。對于房地產企業資產負債比率過低的問題，國家可以考慮調整金融工具使用方面的政策，優先使用能夠為企業帶來財務杠桿效益的金融工具，從而幫助企業改善融資結構，優化企業的資本結構。合理的資產負債率能使企業在國家實施緊縮調控政策的情況下，盡量減小自身融資風險，同時也能促使管理層關注企業財務狀況，加強了借貸還本付息的對其的壓力。此外，企業還應積極開拓多元化融資渠道，安排合理的資金融資結構，最大可能的分散融資風險。3．充分認識財務杠桿的作用。財務杠桿在融資決策中具有極其重要的作用，企業應重視并合理利用財務杠桿這一工具，提高投資回報率，增強自身的市場競爭力。對于房地產企業，應加強其管理層，尤其是財務層面的管理人員對財務杠桿效應的深度認識，促使其正確、準確地運用財務杠桿效應，在對項目進行可行性分析的基礎之上，利用財務杠桿來擴大企業規模，打造企業在行業競爭中的優勢地位，做到融資行為與企業的實際盈利能力和債券的融資成本相匹配，能保持合理的債權與股權融資關系，根據自身的實際情況，對資金結構和財務結構進行優化，完善公司財務體系，擴大經營規模，爭取更多的市場份額，在看到財務杠桿對企業使用債務融資的負效應的同時，增強企業的盈利能力、增加企業價值。4．優化股權結構。應進一步推進股權分置改革，促進房地產企業的股票流通，形成合理的利潤分配機制，完善其股權結構，建立完善的產權制度和內部財務控制體系，有健全的發展機制，積極分離企業的所有權和經營權，最大程度上減少投資者對企業日常經營管理的干預和控制，防止出現大股東掌控管理層，從而利用財務杠桿的作用獲取利益、損害中小股東利益的情況，使得企業管理人員真正具備管理企業的權利，并盡可能以科學的管理理念和管理制度對企業進行管理，促進合理的法人治理結構的形成，同時還應通過一切有力途徑加強內部管理，提高企業管理人員的綜合素質，增強管理者的決策及執行能力。

本文作者：焦晨璐工作單位：天津財經大學研究生院