憲法思維下業主自治研究

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摘要:隨著現代社會的發展，業主自治成為了我們成為了我們民主法治生活的一部分。《物權法》、《物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》等相關法律法規的頒布也使我們厘清了業主自治的法理基礎。本文將從業主自治的概念、機構出發，探究業主自治的法理基礎，并研究業主自治的憲法意義。

關鍵詞:業主自治;自治機構;憲法;民主法治

一、業主自治的概念

業主是小區物業的權利人，是業主自治活動中的主體。在實踐中，我們一般將業主理解為物業的所有權人，并不是物業的合法使用人就是業主。房屋的建設單位是物業的所有權人，但并不是普遍意義上的業主，而業主自治活動的進行也與沒有房屋所有權的房屋的承租人息息相關。業主自治是指業主基于建筑物區所有權，依照法律規定和一定的程序，在物業管理范圍內建立自治組織、構建自治規范、實施自我管理的基層自主管理。業主自治屬于其他組織，并不屬于法定意義上的群眾自治組織，但其基層民主、自我管理、具有公益性的特點與群眾自治組織極其相似。業主在法律規定的范圍內和程序下民主自治，通過業主大會和業主委員會行使決策權，并且不以營利為目的，不受國家和其他組織的干涉。

二、業主自治的權利性質

(一)業主自治的物權基礎

從《條例》對業主概念的規定可以看出，業主身份的形成以對房產的所有權為條件，《物權法》中規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利［1］。而業主自治正是基于各個物權人的相鄰關系而產生。業主享有的建筑物區分所有權是業主行使自治權利的基礎。建筑物區分所有權包括專有部分的專有權、對共有部分的共有權和共同管理權的三項主要權利［2］，即專有權、共有權和成員權。所有權是業主資格認定的基礎，可以說沒有所有權即不存在參與業主自治的條件，所以所有權是業主自治的基礎。業主對于小區物業的公共部分必須共同行使權利，一方面為了解決矛盾和糾紛，另一方面為了維持共同關系，全體業主必然形成一個團體，維持區分所有權存在的機能，由此產生了業主自治。所以說，業主自治是以建筑物區分所有權為物權基礎，基于房屋所有權人之間的相鄰關系而產生的自我管理活動。

(二)基于憲法的業主自治

憲法作為我國的根本大法，是政治經濟和社會文化的共同產物，是公民行為的基本準則，其作用也滲透在方方面面。業主自治也是受到憲法和改革開放影響的產物，是貫徹憲法的法治精神在基層群眾間的具體體現。如果說建筑物區分所有權是業主自治的物質基礎，那么憲法的保護私有財產民主法治的基本原則就是業主自治的思想基礎。首先，憲法承認和保護公民的私有財產。“私權”的概念在改革開放以后才得到重視，“私權神圣、保護私有財產不受侵犯”是我國憲法的法治理念。一方面，憲法對私權的確認，保證了業主在物業區域內自行治理，國家和任何其他組織都不得進行干涉，防止“公權”對私權的過分干涉甚至侵害。同時，憲法保障私權，實現基層的業主自我管理，能夠有效維護社會的安定和諧，使權力得到有效限制，權利得到有效保護，這是公共利益最大化、社會和諧的基礎。其次，民主和法治是憲法的基本原則。民主和法治緊密聯系，互為表里。民主原則為業主自治提供正當性基礎，法治原則要求社會個體依法辦事，尊重他人權利，尊重私權，尊重業主自治管理權利的規定［3］。這正是民主法治與基層自我管理的完美融合。因此，憲法中民主和法治的原則，為業主自治提供了正當性基礎。

三、業主自治的憲法意義

(一)業主自治有利于提升公民民主意識

在這么現實的個人利益面前，抽象的公共利益和空洞的道德說教顯得過于蒼白。因此業主學會處理個人利益和公共利益的關系，不可能通過民主教育或公民教育來達致，只有在長期的自治實踐中才能在眼前現實的個人利益和維護公共利益所帶來的長遠的個人利益之間做出成熟的選擇。

(二)有利于促進社會和諧

目前，城市住房問題已經成為我國構建和諧社會的主要矛盾和問題之一。物業管理者需要通過和諧小區的建設以求自己的商業品牌獲取更大的利潤;業主需要通過小區的和諧建設來實現安居樂業。因此小區和諧是各利益相關方的共同追求，但同時也必須看到業主是社區不和諧的最大受害者，也是各利益相關者中的弱勢群體。在城市住宅小區內部，業主們的權益得不到保障已經成為和諧小區建設的最大障礙。因此，旗幟鮮明地保障業主們的合法權益，大張旗鼓地推進業主自治、完善業主自治是有利于維護社會穩定、促進社會和諧的不二選擇。

作者:郭璇 單位:南京理工大學知識產權學院

參考文獻:

［1］王利明．論業主的建筑物區分所有權的概念［J］．當代法學，2006(05)．

［2］溫豐文．論區分所有建筑物共有部分之法律性質［J］．法學叢刊，2005．

［3］高鵬．物業管理中業主自治法律制度研究［D］．安徽大學，2003．