宏觀調控的房地產信貸危機預防

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一、前言

房地產業是受國家法律法規政策影響較大的產業．目前房地產業正處于一輪新的網家政策調控中隨著我國房地產的不斷擴展．各種房地產信貸也在不斷增加，商業銀行作為房地產信貸的酋選，在此次較大幅度的宏觀調控下．信貸業務風險也在增加我國資本市場尚不完善。房地產業進行融資的渠道也比較單一．房地產開發在很大程度依賴于銀行信貸。商業銀行在分享來自房地產信貸利潤的同時．也承擔了很大的金融風險房地產信貸的快速增長給銀行管理帶來了很多困難．隨著經濟環境的快速變化和圈家宏觀政策的調整，不良信貸時有發生，銀行若處理不好，極易引發信貸業務風險。因此，如何加強房地產信貸管理，有效預防房地產信貸風險的發生．是政府和各商業銀行必須時刻關注的重要課題。本文就房地產信貸的風險來源進行分析，并對如何防范房地產信貸風險進行了探討．針對風險來源提出了幾點建議

二、房地產信貸業務風險來源

(一)來自宏觀經濟市場的風險

宏觀經濟市場風險．就是指因市場整體經濟的變動而給房地產業造成的負面影響隨著中國改革開放的不斷深入和我國經濟的快速發展．世界經濟市場的動蕩必然會給我悶經濟帶來一定的影響，這次金融危機就是一個例證。從我囝房地產業和金融機構的關系來看．房地產與商業銀行之間的關系是非常緊密的．猶如“栓在一根繩上的螞蚱”．只要房地產出現問題．銀行業勢必會面臨巨大的風險和挑戰而目前我國部分城市的高房價已遠遠超出其應有的價值．房地產泡沫已凸顯出來。房地產泡沫一旦破滅．房價必然會急劇下跌．那時房地產開發商就極有可能沒有能力按時還款，、雖然房地產機構在貸款時都會有貸款抵押．但那時的抵押物的價值也已嚴重貶值．抵押物Bp使被銀行拿來抵債也難以償還．這樣就給銀行帶來了巨大損失

(二)來自國家法律法規與政策的風險

房地產業對我國經濟的貢獻率是比較大的．也是受國家法律法規和政策影響較大的行業．目前的宏觀調控在一定程度上來說是不利于房地產業的．房地產業的不景氣必然也會給信貸銀行帶來風險。前些年。為了促進我國經濟的發展，國家給予房地產業很大的支持，在貸款數量、手續辦理和利率等方面都給予了很大優惠．也正是這些措施促進了這些年我國房地產業的快速發展。而近幾年來，隨著房價的飛速上漲．給騰民的生活造成了很大影響．為了抑制房價的節節攀高．圜家也相繼出了各項控制房價持續增長的法律與政策．加強對保障性住房的供給．這在定程度上減少了房地產的銷售量和銷售利潤．這對于銀行的房地產信貸業務也提出了很多要求這些法規政策有效抑制了房地產業的過快發展，對個人購房也產生了很大影響。但南于貸款的門檻變高．房地產融資的難度變大．容易出現資金鏈的斷裂．進而影響房地產收入．導致房地產機構對來自商業銀行的信貸難以償還。個人購房者受高物價的影響，再加上信貸利息的增加．每月或每年還款數額的增大．還教能力受到很大影響．這些都導致了銀行信貸風險的發生

(三)房地產信貸業務中的信用風險

銀行信貸貫穿予房地產開發的全過程．從房地產商最初的土地開發到樓盤的整個建設裝修．一直到最后的房地產銷售中在房地產開發的整個過程中來自商業銀行的信貸也在不斷地流通、回收中。在任何一個環節出現問題，都會出現信貸風險。會給銀行帶來損失。房地產信貸中的信貸風險主要有：房地產開發商為了得到銀行貸款，偽造自己企業資金到位來騙取銀行信任：在樓盤滯銷時．通過假按揭手段騙取銀行信貸．降低其經營成本：幫助購房者做假賬通過銀行貸款審查：當資金回收后不及時還貸。而是投入到其他開發項目中。此外，信用風險還存在于個人貸款購房中，如：購房者隱瞞其真實收入和還款能力：利用他人證件購買多套房屋．騙取信貸優惠進行房屋倒賣投機活動：還存在有些個體購房者惡意拖父貸款不還等。

(四)銀行內部操作的不規范帶來的信貸風險房地產商要想獲得信貸．必須要經過銀行的貸款操作流程若銀行肉部經辦員工在進行貸款操作時未能按國家法律規定和銀行正確的業務流程進行辦理．就很有刈‘能給銀行帶來信貸業務風險在信貸操作過程巾會出現這些問題：由于銀行貸款經辦人員的風險意識薄弱，業務能力較差．在進行貸款審查時流于形式，對貸款機構和個人的資料的真實性和合法性與否審查不嚴格：不能正確的估算抵押物的價值．抵押物管理的不規范等：在給予企業或個人貸款時．缺乏風險預測能力。甚至有些銀行工作人員以權謀私，故意放縱、幫助貸款人騙取銀行的信貸；在給予房地產機構或個人辦理完貸款手續后．缺乏事后的監督．任由貸款人隨意花費，不能嚴格按照貸款時的用途進行消費，這些情況的發生也都會加大發放貸款銀行的風險。

三、銀行信貸業務風險的防范策略

(一)建立市場風險預警機制房地產受市場變動的影響較大．影響房地產業的因素也較多，對房地產信貸的監控也難以有效實施。目前比較的辦法就是建立市場風險的預警機制．信貸銀行可通過好一些常用檢測指標對貸款機構或個人進行監控。如：對房地產信貸的利用情況和資金回收率進行監督：住房空置情況：個人貸款與其收入的調查等．一旦信貸銀行發現這蟪指標出現不正常，應馬上采取措施來減少貸款的發放并加快信貸的回收。

(二)正確預測國家政策走向國家對房地產業的調控．1主要是為了抑制其不正常的發展。當房地產業出現不正?，F象時，信貸銀行也能根據市場走向和多年經驗，預測到國家政策法規的走向．以及這些政策將給銀行信貸帶來什么樣的風險這時信貸銀行必須緊跟家政策的走向及時采取措施。

(三)加強信貸風險防范針對信貸過程中可能發生的信用風險．銀行要加強貸前的審查、貸中管理及貸后監督工作。在發放貸款前，對貸款人的信譽、還款能力進行細致審查．對抵押物的價值進行專業評估：在辦理貸款手續時．一定要做好合同的簽訂工作．明確各方的責任：貸款發放后要對貸款機構或個人的資金使用情況進行監督保證貸款用到實處，防止私自挪用貸款的情況

(四)對銀行內部操作風險防范為了有效避免銀行貸款辦理人員在貸款操作時的風險，銀行應建立嚴格的業務流程制度，完善內部監督機制。首先，要加強銀行業務人員的專業能力和綜合索質的培訓．提高他們的風險防范意識．使他們能夠按照銀行的規章制度來辦理信貸業務：其次，要加強銀行企業文化建設，加強銀行員工的企業榮譽感，使他們自覺地維護銀行的利益．避免以權謀私的現象；最后，要加強激勵機制的建設．將企業員工的工作業績和表現與薪酬待遇掛鉤。對表現良好的員工給予物質與精神上的獎勵．對違法亂紀的工作人員給予嚴懲，加強銀行工作人員的責任意識。四、結語受市場機制和國家宏觀調控的雙重影響．商業銀行作為房地產業的重要支撐和首要的貸款選擇．其房地產信貸業務風險也日益突出．尤其是在房地產泡沫凸的時期．信貸機構面臨的闌境也越來越大在新時期．政府和信貸機構必須加大對信貸風險的研究與防范。以保證整個社會經濟的正常運轉。