買賣房屋合同范文10篇

時間:2024-04-27 02:09:18

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買賣房屋合同

房屋買賣合同無效的七種情形

房屋買賣合同無效的七種情形

房屋買賣,是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房屋買受人,而買受人為此支付相應價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同,并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關辦理產權過戶手續。這既是確立房屋買賣關系的必要程序和憑據,也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據。公務員之家,全國公務員共同天地

實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題,但都離不開買賣合同的有效性問題。那么,究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?歸納起來,主要有以下七種:

一、房地產分離出賣,合同無效。由于房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋所有權通過買賣而轉讓時,該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買方可以提出這種買賣合同無效。二、產權未登記過戶,合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志,否則,房屋買賣合同不能生效,也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續,即使賣方已收取了房價款,并將房屋交付買方使用,當事人仍可提出合同無效的主張。公務員之家,全國公務員共同天地

三、產權主體有問題,合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的,其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的,必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為也無效。

四、侵犯優先購買權,合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租出房屋時,須提前3個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優先購買權。所謂“同等條件”,主要是指房價同等,還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

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房屋買賣合同履行論文

隨著我國現行居民住房由福利分房政策變為貨幣化、商品化的住房政策,公民間買賣私房的現象也將日益增多。因此,以法律手段規范、管理房屋買賣當事人的行為,確保房屋買賣的公平、公正、合法的進行,已成為民事法律研究的重要課題之一。在此,筆者依現行有關法律和法規就房屋買賣合同效力及其履行談談認識。

一、房屋買賣合同效力認定的法律根據

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇,其性質為民事法律行為,認定效力的目的在于解決是否受法律保護的問題,其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前,房屋買賣合同效力認定的根據主要是國務院的《城市私房管理條例》和我國立法機關頒布的《民法通則》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題,亦即買賣房屋協議是口頭或書面均可,還是必須采用書面形式。根據《條例》第6條第(二)項規定,購買房屋辦理過戶登記時,“須提交房屋所有權證、買賣合同和契證”。顯然,買賣房屋協議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同,而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一,不允許當事人一方隨意翻悔。這一規定為當事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實質法律依據問題,亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。根據《民法通則》第50條之規定為:第一、行為人具有相應的民事行為能力;第二、意思表示真實;第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見,一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質要件就在特定當事人之間產生了不可撤銷的特定權利和義務關系,任何一方不得隨意翻悔,若不履行便會產生法律的后果(或按違約制裁或按繼續強制履行處理)。

二、房屋買賣的實際履行問題

房屋買賣合同依法成立并有效并非就等于房屋買賣合同履行完畢。所以,合同的有效成立只是當事人履行的前提條件,只有認真全面履行了合同,當事人的權利才能實現。作為房屋買賣合同的標的物(房屋),其履行的標志目前是以國務院1988年的《城市私房管理條例》和1950年政務院的《契稅暫行條例》為準。也就是說房屋所有權的轉移應以是否辦理產權過戶手續和繳納契稅為必要條件。其一、關于辦理產權過戶手續問題。辦理產權過戶手續,實際上是行政管理行為而非民事行為。房屋買賣過戶登記對國家來講體現著國家對房產這一既是重要生活資料又是重要生產資料不動產的管理,對當事人來講則又是擁有房屋所有權的唯一合法根據。一般來說,既然有房屋買賣書面協議,就必然辦理房屋過戶手續。但實踐表明,由于種種原因當事人雖達成了房屋買賣書面協議卻并未辦理過戶登記。為此最高人民法院曾頒布過至少三個司法解釋,以處理由此而產生的糾紛。第一、1984年8月30日《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》(第56條)。第二、1988年4月2日最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(第85條)。第三、1990年2月17日《關于公產房屋的買賣及買賣協議簽訂后一方可否翻悔問題的復函》。筆者認為,前兩個規定對當事人之間依法成立的房屋買賣協議是采取有條件承認其效力的辦法,對買賣房屋能否成立的限制性條件過多。第三個規定卻又完全否認在當事人之間雖達成房屋買賣協議,但只要在未辦理產權轉移登記手續之前均可翻悔。這些規定不僅實踐中不易掌握,而且更重要的是不符合民法理論,違背了民事交易中的誠信和自愿原則,為當事人翻悔提供了合法根據。所以,問題的實質是房屋買賣協議的有效成立與實際履行是兩個階段的問題,不能混為一談,履行過程中出現的問題應按履行法則處理,而不能以此否認合同成立的法律效力。其二,關于契稅問題,根據《城市私房管理條例》和《契稅暫行條例》的規定,不僅辦理房產過戶手續須提交契證,而且房屋買賣、完納契稅,應于契約成立之后三個月內辦理完畢。逾期交納者,除照額補稅外,每月加收稅額的20%,不足一月者以一月計,但加收稅額不得超過房價。這些規定也只能說明房屋買賣的實際履行問題,與合同成立與否也沒有必然的聯系。

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屋房買賣合同

目前,我國存在著多種性質的房屋,主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產公司開發建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括:公房改制出售給個人的房改房,按照地方人民政府政策指導價購買的經濟適用房,這主要是指單位集資房和安居房,城鎮私有房屋以及在農村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據。而在現實生活中,更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優越,價格相對便宜,吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設置了許多限制,又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋,致使在買賣發生后容易產生糾紛。大多數的情況是一方在買賣后反悔,要求認定買賣合同無效。那么,這幾種房屋的買賣合同是否有效呢?

一。房改房買賣合同效力。

1.1994年,國務院出臺《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》,將國有公房產權出售給職工。分為三種方式,一種是以市場價購買,產權完全歸個人;一種是以成本價購買,產權也歸個人;一種是低于成本價的標準價購買,產權由個人和單位共有。

2.1999年,為了促進房地產市場的發展和存量房的流通,建設部出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》,對房改房的首次上市出售規定了許多限制條件。比如:已取得房產證的房改房才允許買賣;個人擁有部分產權的住房(指標準價房),還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見;如果有共有權人時應當征得共有人的同意;在出賣時應當補交國有土地使用權出讓金或土地收益,以及交納其他稅費等?!逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規定了類似內容。對于賣房款,辦法規定,以成本價購買的住房,其交易收入按規定繳納有關稅費后歸住房所有權人所有。以標準價購買的住房可以先按照成本價補足房價款,全部產權歸住房所有權人所有后再進行交易,交易收入按前款的規定執行。也可以直接進行交易,按規定繳納有關稅費后,交易收入由住房所有權人與原產權單位按房屋的產權比例分成。原產權單位撤銷的,其應當得所部分上交同級財政,專項用于住房補貼。

3.實踐當中,原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房,后以三、四萬元的市場價格賣出,但兩三年以后房價漲至十幾萬時,連腸子都悔青了,拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務。原房主往往起訴至人民法院,以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是:原房主在簽訂買賣合同時房產證尚在辦理之中,還沒有取得房主證,無權賣房;簽訂合同時夫妻一方未到場簽名,夫妻一方無權獨自處分夫妻共同財產;房改時是以標準價購買的房屋,單位有優先購買權,在出賣時未征得單位同意應屬無效;《城市房地產管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規定,城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時均需到房地產管理部門辦理變更登記手續,當初買賣時違法沒有進行登記導致合同無效等等。那么,原房主的說法是不是能站得住腳呢?是否能導致買賣合同無效呢?

4.以尚未辦理房產證為由主張合同無效者,其理由是根據〈〈城市房地產管理法〉〉和〈〈物權法〉〉的相關規定,只有取得房產證和房產登記以后,原房主才有房產所有權,才能將房產轉讓。因此,在未取得房產證前,原房主還不是法律上認可的所有權人,對房屋就進行出賣的行為當然無效。趙律師認為,此說法不對。理由有二:1。雖然在房產證辦理下來之前,原房主尚未取得法律上的所有權,但其在向單位出資購買所住房屋后,已經構成了事實上的房主,且房產證也正在申辦之中,應當認定原房主具有處分該房產的權利。2。即使原房主沒有房產證就出賣房產,依據〈〈合同法〉〉51條的規定,也是一種效力待定的合同,而不是無效的合同。當房產證辦理下來之后,房產證寫的是原房主的名時,此時效力待定的合同就轉化為有效的合同。

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談論誠信原則的條款的更改措施

在大陸法系國家,合同法中的誠實信用原則,歷來被稱為債法的最高指導原則或“帝王規則”。作為具有崇尚一諾千金、“民無信不立”、講究誠信信用歷史傳統的我國,更是把誠實信用原則確定為我國《合同法》的基本原則之一。

按照我國法學界的主流觀點,誠實信用原則之所以被奉為債法的最高指導原則或“帝王規則”,之所以被確定為《合同法》的基本原則之一,是因為確定誠實信用原則在《合同法》中的崇高地位,首先可以保持和弘揚傳統道德、商業道德和社會公德,規范交易活動;其次可以保障雙方嚴格履行合同,以維護社會交易秩序,從而保障雙方的經濟利益;再次,誠實信用原則在具體的社會實踐中,還起著確定行為規則,平衡利益沖突,解釋法律和合同的作用等。

涉及到我國《合同法》的立法實踐,我國《合同法》除了在第6條把誠實信用原則確定為《合同法》的基本原則外,《合同法》第42條還把誠實信用原則確定為訂立合同雙方不得違背的原則,第60條把誠實信用原則確定為合同雙方履行合同的原則,第90條把誠實信用原則確定為在合同終止后合同雙方還要遵守的原則,第125條把誠實信用原則確定為解釋合同涵義的原則,等等。由此可見,我國《合同法》在立法中已經把誠實信用原則確定于合同的訂立、履行、解釋、終止的各個階段之中,從而有可以看出誠實信用原則的適用貫串于《合同法》中的始終。此外,我國眾多的法學家、立法專家對《合同法》的條文闡釋、學術著述,也都在強調了誠實信用原則在我國《合同法》中的重要性。

本文,筆者僅從合同履行的角度,闡述一下在合同的履行上,誠實信用原則的適用前提或者適用范圍。

正如上面所言,我國的《合同法》以及我國眾多的法學家、立法專家對《合同法》的條文闡釋、學術著述都在闡明一個觀點:任何合同,合同雙方都要按照誠實信用的原則去履行。

不過,按照筆者多年學習《合同法》的感受,以及許多合同糾紛的司法實踐,一直有個疑問縈繞心頭:自始沒有法律約束力的合同,諸如無效的合同,被撤銷的合同,合同雙方當事人也要按照誠實信用的原則去履行嗎?

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房屋買賣合同

目前,我國存在著多種性質的房屋,主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產公司開發建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括:公房改制出售給個人的房改房,按照地方人民政府政策指導價購買的經濟適用房,這主要是指單位集資房和安居房,城鎮私有房屋以及在農村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于*年出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據。而在現實生活中,更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優越,價格相對便宜,吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設置了許多限制,又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋,致使在買賣發生后容易產生糾紛。大多數的情況是一方在買賣后反悔,要求認定買賣合同無效。那么,這幾種房屋的買賣合同是否有效呢?

一。房改房買賣合同效力。

1.*年,國務院出臺《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》,將國有公房產權出售給職工。分為三種方式,一種是以市場價購買,產權完全歸個人;一種是以成本價購買,產權也歸個人;一種是低于成本價的標準價購買,產權由個人和單位共有。

2.*年,為了促進房地產市場的發展和存量房的流通,建設部出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》,對房改房的首次上市出售規定了許多限制條件。比如:已取得房產證的房改房才允許買賣;個人擁有部分產權的住房(指標準價房),還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見;如果有共有權人時應當征得共有人的同意;在出賣時應當補交國有土地使用權出讓金或土地收益,以及交納其他稅費等?!逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規定了類似內容。對于賣房款,辦法規定,以成本價購買的住房,其交易收入按規定繳納有關稅費后歸住房所有權人所有。以標準價購買的住房可以先按照成本價補足房價款,全部產權歸住房所有權人所有后再進行交易,交易收入按前款的規定執行。也可以直接進行交易,按規定繳納有關稅費后,交易收入由住房所有權人與原產權單位按房屋的產權比例分成。原產權單位撤銷的,其應當得所部分上交同級財政,專項用于住房補貼。

3.實踐當中,原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房,后以三、四萬元的市場價格賣出,但兩三年以后房價漲至十幾萬時,連腸子都悔青了,拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務。原房主往往起訴至人民法院,以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是:原房主在簽訂買賣合同時房產證尚在辦理之中,還沒有取得房主證,無權賣房;簽訂合同時夫妻一方未到場簽名,夫妻一方無權獨自處分夫妻共同財產;房改時是以標準價購買的房屋,單位有優先購買權,在出賣時未征得單位同意應屬無效;《城市房地產管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規定,城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時均需到房地產管理部門辦理變更登記手續,當初買賣時違法沒有進行登記導致合同無效等等。那么,原房主的說法是不是能站得住腳呢?是否能導致買賣合同無效呢?

4.以尚未辦理房產證為由主張合同無效者,其理由是根據〈〈城市房地產管理法〉〉和〈〈物權法〉〉的相關規定,只有取得房產證和房產登記以后,原房主才有房產所有權,才能將房產轉讓。因此,在未取得房產證前,原房主還不是法律上認可的所有權人,對房屋就進行出賣的行為當然無效。趙律師認為,此說法不對。理由有二:1。雖然在房產證辦理下來之前,原房主尚未取得法律上的所有權,但其在向單位出資購買所住房屋后,已經構成了事實上的房主,且房產證也正在申辦之中,應當認定原房主具有處分該房產的權利。2。即使原房主沒有房產證就出賣房產,依據〈〈合同法〉〉51條的規定,也是一種效力待定的合同,而不是無效的合同。當房產證辦理下來之后,房產證寫的是原房主的名時,此時效力待定的合同就轉化為有效的合同。

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房屋買賣糾紛問題探討論文

近年來,隨著我國房地產業的不斷發展,由此而產生的房屋買賣糾紛案件也不斷增多,這類案件爭執的標的一般較大,案情又復雜多樣,處理不當,很可能造成矛盾激化,影響社會穩定,現就此類案件處理中出現的部分問題闡述一下處理的方法和法律觀點:

一、關于私有房屋買賣合同效力的確認

這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題,私有房屋買賣是私有房屋所有權產生轉移、變動的重要原因,然而房屋是重要的不動產,房屋的買賣與一般動產的買賣有著不同的要求:1、房屋買賣合同為要件合同,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規定“房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應以書面形式,從而排除了口頭形式達成房屋買賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據《城市私有房屋管理條例》規定“機關、團體、部隊、企業、事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋,如因特殊需要必須購買,須經縣以上人民政府批準”。此條規定明確了機關、團體、部隊、企業、事業單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農村和城鎮兩方面,其中農村私有房屋的買賣,國家并未明確規定需經有關部門批準和辦理任何手續,但國家對于宅基地的轉讓是有規定的,例如:1985年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》中規定:分配給社員的宅基地等,社員只有使用權,即不準出租、買賣和擅自轉讓,也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院的《村鎮建房用地管理條例》中規定:由于買賣房屋轉讓宅基地使用權的,必需辦理土地權屬變更登記手續,更換證書。《土地管理法》中也規定:依法改變土地的所有權和使用權的,必需辦理土地權屬變更登記手續、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產權登記手續是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢?未辦理登記手續的買賣合同是否就無效呢?有兩種不同的觀點:一種觀點認為,未辦理登記手續的應認定為無效,因為這違反了有關法律法規。筆者贊成下面一種觀點:《中華人民共和國合同法》第四十四條規定:依法成立的合同,自成立時生效。法律、法規規定應當辦理批準、登記等手續才生效的,依照其規定。由此可以看出,合同生效有兩種情形:一是須辦理批準、登記等手續才生效,這種批準、登記指的是雙方當事人簽訂合同后,將合同在規定的部門辦理批準或登記才生效。二是合同一經簽訂,合同即具有法律效力,合同本身無需批準或登記。房屋買賣合同的效力問題,屬于第二種情形,他調整的是當事人之間的一種債權債務關系,買賣后的產權登記不是合同生效的要求,而是合同一方當事人應當履行的義務,是物權變動的要求,所以,是否辦理房屋過戶手續,影響的是標的物的所有權是否依法轉移,而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理條例》第六條“……房屋所有權轉移或房屋現狀變更時,須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續”的規定中也可以看出,所有權登記手續僅是房屋產權轉移的必經程序,而不是買賣合同的有效條件,當事人未辦理登記手續不能認定房屋所有權發生轉移,但不能以此來認定買賣合同無效;另一方面,買賣合同是辦理所有權登記的必須證件之一,而無效合同是不能作為產權登記證件的。所以最高人民法院在有關的文件中所指的“買賣無效”應當理解為不發生所有權轉移的效力,在實踐中,如果將登記要件絕對化,不區分具體情況,則不利于保護善意一方當事人的利益,維護交易秩序和財產秩序。

二、房屋買賣中房屋所有權轉移時間的認定

這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環節?!吨腥A人民共和國民法通則》第72條規定,按照合同或其他合法方式取得財產的,財產所有權從財產交付時起轉移,法律另有規定和當事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規定。一般認為,這里規定的當事人另有約定,只能是對于特定物買賣的約定,法律另有規定一般是指對于不動產買賣的規定。具體到私有房屋買賣上,農村私房買賣合同,因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負責產權登記,一般的處理原則是:凡是買賣合同有效成立的,買賣發生在《土地管理法》生效之前的,應自交付時起轉移,反之,應自辦理完土地使用權屬變更登記手續,取得宅基地使用權證書之日起轉移,而城市私有房屋買賣的所有權轉移則從房管部門變更登記之日起轉移。

但在近幾年的司法實踐中,遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如:一些房地產開發商(或公民個人)把自建的房屋售給公民個人,因管理制度上尚不夠完善,一直不組織辦理產權登記手續,也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續的相關費用,但遲遲不予辦理相關手續,而銷售方又將房屋賣給另一方,或購買方又將房屋賣給其他公民,該類房屋所有權從何時轉移呢?象這類情況,房屋未辦理產權登記的原因完全在銷售方或政府部門,而購房方毫無過錯和違約行為,故不能讓購房一方來承擔不利的法律后果,而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認產權轉移,既違反民法原理中的公平原則,也不利于經濟關系的穩定。故在處理此類糾紛時,應當根據《民法通則》第72條的一般性規定處理,自交付之日起所有權發生轉移,按照地方慣例和市場交易習慣,如賣房一方將自己一方的原有房產權證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續交付給了買房一方,就應當認定已經交付,房屋所有權已發生了轉移。

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房屋買賣糾紛法律探討論文

近年來,隨著我國房地產業的不斷發展,由此而產生的房屋買賣糾紛案件也不斷增多,這類案件爭執的標的一般較大,案情又復雜多樣,處理不當,很可能造成矛盾激化,影響社會穩定,現就此類案件處理中出現的部分問題闡述一下處理的方法和法律觀點:

一、關于私有房屋買賣合同效力的確認

這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題,私有房屋買賣是私有房屋所有權產生轉移、變動的重要原因,然而房屋是重要的不動產,房屋的買賣與一般動產的買賣有著不同的要求:1、房屋買賣合同為要件合同,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規定“房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應以書面形式,從而排除了口頭形式達成房屋買賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據《城市私有房屋管理條例》規定“機關、團體、部隊、企業、事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋,如因特殊需要必須購買,須經縣以上人民政府批準”。此條規定明確了機關、團體、部隊、企業、事業單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農村和城鎮兩方面,其中農村私有房屋的買賣,國家并未明確規定需經有關部門批準和辦理任何手續,但國家對于宅基地的轉讓是有規定的,例如:1985年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》中規定:分配給社員的宅基地等,社員只有使用權,即不準出租、買賣和擅自轉讓,也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院的《村鎮建房用地管理條例》中規定:由于買賣房屋轉讓宅基地使用權的,必需辦理土地權屬變更登記手續,更換證書?!锻恋毓芾矸ā分幸惨幎ǎ阂婪ǜ淖兺恋氐乃袡嗪褪褂脵嗟模匦柁k理土地權屬變更登記手續、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產權登記手續是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢?未辦理登記手續的買賣合同是否就無效呢?有兩種不同的觀點:一種觀點認為,未辦理登記手續的應認定為無效,因為這違反了有關法律法規。筆者贊成下面一種觀點:《中華人民共和國合同法》第四十四條規定:依法成立的合同,自成立時生效。法律、法規規定應當辦理批準、登記等手續才生效的,依照其規定。由此可以看出,合同生效有兩種情形:一是須辦理批準、登記等手續才生效,這種批準、登記指的是雙方當事人簽訂合同后,將合同在規定的部門辦理批準或登記才生效。二是合同一經簽訂,合同即具有法律效力,合同本身無需批準或登記。房屋買賣合同的效力問題,屬于第二種情形,他調整的是當事人之間的一種債權債務關系,買賣后的產權登記不是合同生效的要求,而是合同一方當事人應當履行的義務,是物權變動的要求,所以,是否辦理房屋過戶手續,影響的是標的物的所有權是否依法轉移,而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理條例》第六條“……房屋所有權轉移或房屋現狀變更時,須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續”的規定中也可以看出,所有權登記手續僅是房屋產權轉移的必經程序,而不是買賣合同的有效條件,當事人未辦理登記手續不能認定房屋所有權發生轉移,但不能以此來認定買賣合同無效;另一方面,買賣合同是辦理所有權登記的必須證件之一,而無效合同是不能作為產權登記證件的。所以最高人民法院在有關的文件中所指的“買賣無效”應當理解為不發生所有權轉移的效力,在實踐中,如果將登記要件絕對化,不區分具體情況,則不利于保護善意一方當事人的利益,維護交易秩序和財產秩序。

二、房屋買賣中房屋所有權轉移時間的認定

這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環節。《中華人民共和國民法通則》第72條規定,按照合同或其他合法方式取得財產的,財產所有權從財產交付時起轉移,法律另有規定和當事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規定。一般認為,這里規定的當事人另有約定,只能是對于特定物買賣的約定,法律另有規定一般是指對于不動產買賣的規定。具體到私有房屋買賣上,農村私房買賣合同,因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負責產權登記,一般的處理原則是:凡是買賣合同有效成立的,買賣發生在《土地管理法》生效之前的,應自交付時起轉移,反之,應自辦理完土地使用權屬變更登記手續,取得宅基地使用權證書之日起轉移,而城市私有房屋買賣的所有權轉移則從房管部門變更登記之日起轉移。

但在近幾年的司法實踐中,遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如:一些房地產開發商(或公民個人)把自建的房屋售給公民個人,因管理制度上尚不夠完善,一直不組織辦理產權登記手續,也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續的相關費用,但遲遲不予辦理相關手續,而銷售方又將房屋賣給另一方,或購買方又將房屋賣給其他公民,該類房屋所有權從何時轉移呢?象這類情況,房屋未辦理產權登記的原因完全在銷售方或政府部門,而購房方毫無過錯和違約行為,故不能讓購房一方來承擔不利的法律后果,而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認產權轉移,既違反民法原理中的公平原則,也不利于經濟關系的穩定。故在處理此類糾紛時,應當根據《民法通則》第72條的一般性規定處理,自交付之日起所有權發生轉移,按照地方慣例和市場交易習慣,如賣房一方將自己一方的原有房產權證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續交付給了買房一方,就應當認定已經交付,房屋所有權已發生了轉移。

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房屋合同糾紛案件審理調查匯報

房屋買賣合同近幾年,隨著社會經濟的快速發展,各種形式的房屋買賣合同糾紛案件增多,我們在審理各類房屋買賣合同糾紛案件中遇到許多新型疑難爭議問題,按照上級法院的部署,我們對有關疑難和爭議問題及相關討論意見進行了調研和歸納,請大家共同參入討論研究,也請上級法院明確和統一指導性處理原則或意見。

一、審判實踐實踐中存在的疑難爭議問題及討論意見

1、關于農村房屋拆遷補償利益進行轉讓(即關于回遷安置房屋的買賣)合同的效力問題。

近幾年的舊村拆遷改造過程中,部分村民(有一些改為居委會)不想要回遷房,而拆遷人又不同意給與貨幣補償,因此,村民為了將拆遷回遷房屋盡快變現為資金,于是將拆遷補償安置的房屋預先對外出售。具體交易模式如下:民房的所有人與他人簽訂買賣(轉讓)協議,約定:將其舊房拆遷后將來補償(回遷安置)的樓房轉讓給受讓人,受讓人支付一定的對價,受讓人以被拆遷人的名義,按照當地(本村)拆遷補償安置方案參入挑選回遷安置房,根據挑選的回遷安置房屋的狀況與出讓方進行貨幣結算。簽訂轉讓(買賣)合同后后,受讓人給付了出讓人一定數額的價款(有的是定金,也有的一次性給付全部價款),出讓人取得了回遷安置的新樓房后,又不同意轉讓了,遂發生糾紛。訴訟中,雙方對該(買賣)轉讓合同的性質和效力發生爭議,如何認定該合同的性質和效力。

第一種意見認為,轉讓雙方間實質上存在房屋拆遷補償合同的權利義務的概括轉讓,出讓方將其與拆遷人間房屋拆遷補償合同的權利義務概括轉讓給受讓人,此種情況下,應當通知拆遷人作為第三人參加訴訟,拆遷人同意轉讓的,則雙方間轉讓合同合法有效,否則就是無效。

第二種意見認為,轉讓雙方間實質上是房屋拆遷補償權利的轉讓,即出讓方將其依據當地(本村)拆遷補償政策取得補償安置房屋的權利轉讓給受讓人,受讓人給付相應價款。此種情況下,拆遷人一般不干涉出讓方的轉讓行為,按照統一的拆遷補償安置辦法給與拆遷補償安置。因此,轉讓雙方當事人間轉讓合同合法有效,無需通知拆遷人作為第三人參加訴訟。轉讓雙方通知拆遷人就可以了。

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房屋買賣糾紛案件思考論文

近年來,隨著我國房地產業的不斷發展,由此而產生的房屋買賣糾紛案件也不斷增多,這類案件爭執的標的一般較大,案情又復雜多樣,處理不當,很可能造成矛盾激化,影響社會穩定,現就此類案件處理中出現的部分問題闡述一下處理的方法和法律觀點:

一、關于私有房屋買賣合同效力的確認。這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題,私有房屋買賣是私有房屋所有權產生轉移、變動的重要原因,然而房屋是重要的不動產,房屋的買賣與一般動產的買賣有著不同的要求:1、房屋買賣合同為要件合同,即首先,應以書面形式辦理,其次,它必須經有關部門批準和辦理有關手續。2、私有房屋買賣合同的主體上有特殊性,即買方一般須為公民個人,賣方須對房屋有完全的財產所有權。《城市私有房屋管理條例》規定“機關、團體、部隊、企業、事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋,如因特殊需要必須購買,須經縣以上人民政府批準”。私有房屋分為農村和城鎮兩方面,其中農村私有房屋的買賣,國家并未明確規定需經有關部門批準和辦理任何手續,但國家對于宅基地的轉讓是有規定的,例如:1985年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》中規定:分配給社員的宅基地等,社員只有使用權,即不準出租、買賣和擅自轉讓,也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院的《村鎮建房用地管理條例》中規定:由于買賣房屋轉讓宅基地使用權的,必需辦理土地權屬變更登記手續,更換證書?!锻恋毓芾矸ā分幸惨幎ǎ阂婪ǜ淖兺恋氐乃袡嗪褪褂脵嗟模匦柁k理土地權屬變更登記手續、更換證書。除以上規定,一般來說,農村居民私有房屋的買賣也應經房屋所在村民委員會同意,否則,應當認定為無效。這一方面不再多述。而對于城鎮私有房屋買賣,則與農村私有房屋買賣有著不同的規定,主要的法律依據有:1、1983年12月國務院的《城市私有房屋管理條例》,該《條例》規定:買賣城市私有房屋,賣方須持房屋所有權證和身份證明,買方須持購房證明和身份證明,到房屋所在地房管機關辦理手續,……任何單位或個人都不得私自買賣城市私有房屋。2、1987年最高人民法院民他字第42號文件中規定,《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第56條規定,只適用于解決《條例》實施前的歷史遺留問題,《條例》實施之后,應嚴格按照《條例》辦理。

另外,《條例》還規定,買賣城市私有房屋,經房屋所在地房管機關同意后才能成交。根據該規定,只有經房屋管理部門同意的城鎮私有房屋買賣合同才能有效,但是辦理產權登記手續是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢?未辦理登記手續的買賣合同是否就無效呢?對此在司法界有不同的認識:一種觀點認為,未辦理登記手續的應認定為無效,因為這違反了有關法律法規。另一種觀點認為:辦理所有權過戶登記手續不應是私有房屋買賣合同的有效要件,因為從《城市私有房屋管理條例》的規定看,所有權登記手續僅是房屋產權轉移的必經程序,而不是買賣合同的有效條件,當事人未辦理登記手續不能認定房屋所有權發生轉移,但不能以此來認定買賣合同無效;另一方面,買賣合同是辦理所有權登記的必須證件之一,而無效合同是不能作為產權登記證件的。所以最高人民法院在有關的文件中所指的“買賣無效”應當理解為不發生所有權轉移的效力,在實踐中,如果將登記要件絕對化,不區分具體情況,則不利于保護善意一方當事人的利益,維護交易秩序和財產秩序。

二、房屋買賣中房屋所有權轉移時間的認定:這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環節?!吨腥A人民共和國民法通則》第72條規定,按照合同或其他合法方式取得財產的,財產所有權從財產交付時起轉移,法律另有規定和當事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規定。一般認為,這里規定的當事人另有約定,只能是對于特定物買賣的約定,法律另有規定一般是指對于不動產買賣的規定。具體到私有房屋買賣上,農村私房買賣合同,因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負責產權登記,一般的處理原則是:凡是買賣合同有效成立的,買賣發生在《土地管理法》生效之前的,應自交付時起轉移,反之,應自辦理完土地使用權屬變更登記手續,取得宅基地使用權證書之日起轉移,而城市私有房屋買賣的所有權轉移則從房管部門變更登記之日起轉移。

但在近幾年的司法實踐中,遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如:一些房地產開發商(或公民個人)把自建的房屋售給公民個人,因管理制度上尚不夠完善,一直不組織辦理產權登記手續,也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續的相關費用,但遲遲不予辦理相關手續,而銷售方又將房屋賣給另一方,或購買方又將房屋賣給其他公民,該類房屋所有權從何時轉移呢?象這類情況,房屋未辦理產權登記的原因完全在銷售方或政府部門,而購房方毫無過錯和違約行為,故不能讓購房一方來承擔不利的法律后果,而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認產權轉移,既違反民法原理中的公平原則,也不利于經濟關系的穩定。故在處理此類糾紛時,應當根據《民法通則》第72條的一般性規定處理,自交付之日起所有權發生轉移,按照地方慣例和市場交易習慣,如賣房一方將自己一方的原有房產權證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續交付給了買房一方,就應當認定已經交付,房屋所有權已發生了轉移。

三、如何解決城鎮私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題。某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方,之后又重復將該房賣給另一方,法律應當支持哪一方購房戶,這類糾紛在現實生活中也并不少見,這里要具體情況具體分析:1、如果先購房一方已進行了產權登記,后購房方未予登記,則可依法支持前者,認定后者的購房合同無效。2、如前、后兩方都進行產權登記,則應根據雙方產權登記的合法性進行審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產權登記,前方的購房合同意思表示真實,買賣合同依法有效成立,雖未進行登記,但根據現實中分房、買賣房屋的交易慣例,交付了鑰匙、產權證書等,即購方就可對住房進行居住使用和控制,也并未有違反禁止性的法律規定,就應當認定為已經交付,所有權已經轉移,后者的購房合同則因侵犯了前者的合法權益而應認定無效。4、如果前者未辦理過戶手續,后者卻辦理了過戶手續,那么就要看后者是否具有侵害前者債權的惡意,或具有與銷售方惡意串通的行為,或故意采用違法的、違背善良風俗的方法侵害前者的利益。如具有這些因素,則應認定后者的房屋買賣合同和產權登記無效,如不具備這些因素,則后者的產權變更登記的效力應當受到法律的維護,即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權,也只有這樣才能確認并保護因登記取得的權利,否則的話,產權登記的公信力難以維護。在司法實踐中,還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權時,會遇到一個矛盾,即前者可能對房屋進行裝修、修繕,這樣當后者要求交付房款時,前者即使已交付,也不能恢復原狀,或恢復原狀在經濟利益上是極不合理的,如不恢復原狀,則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要,但在現實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出,這里我們應當考慮到,前者也是有責任的,因為前者應當知道在自己辦理房屋產權登記前,自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權,在此情況下,他冒然對房屋進行裝修,則應承擔這種不利的風險后果,但又要考慮到在前者的購房合同未被確認無效前,不能不說前者對房屋的占有是無法律依據,筆者認為,除各方當事人依法請求返還財產或支付各種損失及各種費用外,裝修、修繕的相關費用前者也應當有權獲得補償,在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。

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房屋貿易合同糾紛案例探查

所謂房屋買賣,是指房地產開發商將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買房者,買房者支付價款的民事行為。隨著住房制度的改革和城鎮居民住房的社會化、商品化,房地產業迅猛發展起來,但同時房屋買賣矛盾糾紛也日益突出,并呈逐年上升的趨勢,成為了社會矛盾的焦點

一、房屋買賣合同糾紛產生的原因

由于我國的商品房市場從上世紀90年代后期才開始形成,我國在這方面的法律法規和行政管理規范至今仍處于一個不斷完善的階段,加之各方當事人對房屋買賣合同的法律特征不了解或認識上有偏差,致使商品房合同糾紛的產生原因紛繁復雜、表現形式千差萬別,近年來審理房屋買賣合同糾紛案件來看,主要有以下四個方面:

(一)、審批手續不全:1、由于房地產開發商的項目審批手續不健全或開發施工的資金不足,導致新建商品房買受人在簽訂合同時就已經潛伏了無法及時取得產權證或不能按合同約定及時入住的危險。2、擅自將租賃給他人的房屋、與他人共有的房屋、單位集資房或經濟適用住房出售,導致買受人因第三人提出異議而不能取得產權證或無法及時使用房屋。3、房屋銷售廣告宣傳與實際項目的質量或環境差距懸殊,使房屋買受人無法獲得理想中的房屋,無端增添許多煩惱。

(二)、房地產市場變化過快:由于房屋屬于價款較高的大宗商品,而房屋買賣從簽訂合同到實際履行往往需要一段時間,每當房屋市場的交易價格發生重大變化時,都有許多買家或是賣家,特別是期房或必須在一定期限后才能過戶的單位集資房和經濟適用住房的當事人,寧愿承擔違約責任,也不愿按照合同的約定購買或交付房屋。受市場影響而大量發生的另一類糾紛就是房貸糾紛,這類糾紛主要發生于國家對房地產貸款實行緊縮政策的背景下。由于銀行對于個人房貸審查嚴格,特別是對購房人的資信或首付比例要求提高,讓很多購房人出現貸款難或者首付增多,從而使許多購房者或者客觀上湊不齊首付的購買人無法繼續履行支付剩余房款的義務。

(三)、交易機制不健全:很多人將合同與物權變動混為一談,一些人以買賣的房屋未進行登記過戶而主張房屋買賣合同無效,而故意不履行合同約定的義務;還有一些人以為只要簽訂了房屋買賣合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有權,對是否及時辦理買賣房屋的登記過戶手續并不在意,由此給一些心術不正的售房方留下了進行欺詐或毀約的機會。

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