小區物業合同范文10篇

一物業管理服務的屬性

經濟學理論通常根據消費過程中的排他性和競爭性①來定義私人產品和公共產品，認為同時具有競爭性和排他性的產品是私人產品，而所謂公共產品是指增加一個人對該物品的消費，并不同時減少其他人對該物品消費可能性的一類物品，其中公共產品還可以細分為純公共產品和混合產品②。從生產者的角度來看，在不擁擠的情況下對混合產品的消費不排斥和妨礙他人對該類產品的同時享用，也不會減少他人消費該類公共產品的數量和質量，因而具有一定程度的外部性，如某住宅小區整體環境的改善，不僅可增加該小區居民的福利，也可提升整個城市的環境水平，甚至惠及外來旅游者。城市住宅小區物業管理是指由物業管理公司對住宅小區統一實施的社會化、專業化管理，其包括以下幾方面的內容:對住宅小區內的房屋建筑及其附屬設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理項目進行維護、修繕與整治。通過城市住宅小區物業管理包括的內容可見，城市住宅小區物業管理服務屬于公共產品中的混合產品，具有非競爭屬性、排他屬性、社區性、非排他屬性等四個屬性。第一，城市小區物業管理服務所包含的內容大多是為小區提供的公共服務，在城市小區居民尚未達到飽和之前，增加一位業主并不會影響其他業主獲取小區物業提供的服務，也就是說多一個業主并不會增加邊際服務成本，即具有非競爭性。第二，由物業管理公司提供的大部分服務是可以建立方便可行的收費機制的，業主可以購買小區的物業服務，即由物業管理公司提供的大部分服務具有一定程度的排他性，例如小區物業管理公司能夠方便地將拒絕支付供水、供暖費的業主排除在這些服務的范圍之外。第三，城市住宅小區物業管理服務與其他混合產品最大的不同在于其社區屬性，也就是說，在其受益范圍即小區內，具有非排他性，即小區物業管理服務的受益對象是住宅小區內的業主，例如，一個小區的綠化與垃圾處理通常只對該小區內的居民具有非排他性，但超出該小區范圍就具有排他性，因為非該小區業主不能享受該小區綠化與垃圾處理帶來的好處。關于物業管理的這個屬性，為了與之前的“排他性”相區別，本文將其稱之為社區屬性。第四，物業管理企業為社區范圍之內所提供的物業管理服務具有非排他屬性。例如社區排水管道的改造會使得所有業主受益，但當改造費用需要由業主支付時，肯定會有部分業主拒絕支付其應承擔的相應的改造費用，而這部分拒絕支付改造費用的業主卻仍可以享受社區排水管道改造后帶來的好處，此即“搭便車”現象。

二我國物業管理的發展現狀及存在的問題

1．現狀

(1)物業管理規模不斷擴大近十幾年來，我國的城市住宅小區已初步建立起了社會化、專業化、市場化的物業管理格局，并隨著我國城鎮住房制度改革的深化和城鎮化的快速推進而進入了快速發展期。截至2012年，我國物業服務百強企業營收值已達到25734．8萬元，同比增長10．2%。物業服務百強企業物業服務費收入占各類物業服務費總收入的54．9%;商業物業、辦公物業和其他類型物業在物業服務費收入的占比均有小幅提升，同比分別增加1．1、0．4、0．9個百分點。目前，全國物業管理覆蓋面已占物業總量的38%，經濟發達的城市已達50%以上，深圳等一線城市已超過95%。(2)物業管理法律框架初步形成原國家建設部于1994年頒布了《城市新建住宅小區物業管理辦法》，該《辦法》首次明確規定:在城市新建住宅小區實施物業管理制度。隨后各省、自治區、直轄市也相繼制定了一系列關于物業管理的地方性規章，如深圳率先制定了《深圳經濟特區住宅物業管理條例》，開創了物業管理地方立法的先河。1998年國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該《通知》系統地提出了要建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的物業管理新體制。2003年6月8號國務院頒布了《物業管理條例》，該《條例》的頒布標志著我國的物業管理正式進入了法制化和規范化發展的新階段。2007年8月國務院頒布經重新修訂的《物業管理條例》，新《條例》對業主自治管理和物業服務做了進一步的強調。

2．問題

第一章總則

第一條為加強城市住宅小區物業管理，保障業主的合法權益，維護住宅小區的生活秩序，改善居住環境，提高城市文明程度，根據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本省城市規劃區范圍內住宅小區的物業管理。

第三條本辦法所稱住宅小區，是指統一規劃、綜合開發、配套建設，并達到一定規模的居住區。

本辦法所稱物業，是指住宅小區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。

本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業與業主根據合同約定，對住宅小區內的物業進行維護、修繕等管理服務的活動。

社區建設是我市城市建設的重要組成部分。在市委市政府的重視下，我市社區工作發展勢頭良好，特別在今年我市“兩會”上市長在政府工作報告中提到要“開展和諧小區創建活動”。物業管理在社區建設中的地位是不可低估的，但從目前社區工作情況看，社區干部最煩、工作精力化得最多的事就是小區的物業管理，特別是老小區的物業管理更是成了難題。滸山街道范圍內有住宅小區177個，建筑面積574萬平方米，住戶4.6萬戶，其中在2000年前建造的老小區有97個，建筑面積306萬平方米，住戶2.9萬戶，實行物業管理的小區有63個，其余的只實行衛生保潔。目前這些老小區物業管理中普遍存在“四低”現象，即：覆蓋率低、收費標準低、物業費收繳率低和服務檔次低的問題。接管老小區的物業公司連連虧損，如城東新村的物業管理公司從2005年來連續虧損了三年，所以物業公司在管理上也不很到位，有的物業公司到期不愿接管，撤出小區，造成了惡性循環。分析原因主要有：

一、老小區先天性嚴重不足，基礎設施不配套。由于老小區開發時間早，年久失修，普遍存在著屋面墻面滲水嚴重、道路破損、綠化不足、下水道堵塞、化糞池漫溢等問題，再加上老小區中有部分是原來單位的集資房或公房，安全保障設施不齊全，物業維修金又無法落實，這樣增加了物業管理難度。有的老小區由于規模小、小區通道多，造成管理運行成本大；還有的在原來規劃、建設、房屋質量等方面有遺留問題，物業管理用房、經營用房配置又不到位。同時老小區內居住人員復雜，低收入家庭多（如城東新村2500戶居民中，下崗工人占30%比例），出租房比例高，人員流動性強，不僅對物業需求標準難以統一，而且收費困難，影響服務檔次的提升。

二、小區管理缺乏力度，物業進駐難成共識。由于老小區內違章停車、私自搭建、架空層出租、野蠻裝修等情況時有發生，而物業公司因無法實施行政措施，只能對居民進行勸阻，導致物業企業在實際管理中存在諸多困難。此外政府有關部門在相互配合上沒有整體性，如小區周邊的無證經營，特別是餐飲業，作為工商、衛生、環保都可以管，但實際上沒有一家單位真正在管。物業公司對這些居民反映的問題無法解決，居民認為物業公司沒有管好，意見比較大，有的業主就拒交物業費，使得整個物業費收取出現了難題?，F在小區物業收繳率一般在80%左右，低的只有65%，在老小區中有10－15%的住戶長期只交衛生費不愿交納物業費，甚至是一些機關事業單位干部職工欠交物業費現象已屢見不鮮。

三、物業管理不夠規范，業主委員會作用發揮不大。目前我市19家物業公司中只有三家具有二級資質，其他都是三級資質，資質低下導致部分物業公司管理質量不高。一是沒有公開與業主委員會簽訂《物業服務合同》，不能按照合同約定的服務內容和服務標準提供質價相符的物業服務，侵害了業主的合法權益。二是行業隊伍素質不高，人才短缺。從業人員很多是外來務工人員，沒有經過相應的管理培訓，無論是職業道德、專業技術、應急能力、法律知識水平等都難以適應物業管理和服務的要求。三是老小區物業收費低，一般都在每月每平方米0.2－0.25元之間，而服務人員工資報酬在逐年提高，接管的物業公司無利可圖，甚至虧損，往往出現管理不到位、服務質量降低現象，導致居民滿意度和物業費收繳率的降低。四是現有業主委員會人員基本上是一些退休人員或在職人員組成的，屬于一種松散型的組織，其作用尚未充分發揮。

四、新《勞動合同法》出臺，加重了物業公司成本負擔。新《勞動合同法》實施后，用工制度更加規范，勞務成本也會提高，這對勞動密集型企業物業公司影響很大。原來招的員工一般文化、技術要求不高，就業門檻低，工資報酬相對低廉，現在如果真正按《勞動合同法》條例實施，勞務成本要提高50%以上，從原來每人每月900元左右提高到1300元左右，所以物業費勢必也水漲船高。據了解，有個小區原來的物業費是18萬元，現在要提高到42萬元，提高了133%。物業收費大幅度提高，肯定會出現更多的居民不接受、難接受，物業費收繳率可能更低，退出管理小區的物業企業會更多、更頻繁的現象，老小區物業發展面臨舉步維艱處境。

建議：

1、制定寧波市住宅小區物業管理條例的目的？

為了加強本市住宅小區物業管理，明確業主、住用人和物業管理公司的權利和義務，保障住宅小區物業合理使用，維護住宅小區公共秩序，創造良好的居住環境。

2、何謂物業管理?

物業管理，是指業主、住用人委托物業管理公司對住宅小區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備以及公共場所進行日常維護、修繕和整治，同時對住宅小區的安全、公共秩序、環境衛生、綠化等進行日常管理，并為業主、住用人提供相關服務。

3、何謂業主

業主，是指住宅小區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

第一章總則

第一條為加強城市住宅小區物業管理，保障業主的合法權益，維護住宅小區的生活秩序，改善居住環境，提高城市文明程度，根據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用住宅小區，是指統一規劃、綜合開發、配套建設，并達到一定規模的居住區。

第三條本辦法所稱住宅小區，是指統一規劃、綜合開發、配套建設、設備及公共場地。

本辦法所稱物業，是指住宅小區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。

本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業與業主根據合同約定，對住宅小區內的物業進行維護、修繕等管理服務的活動。

前段時間，市人大常委會組成調查組，對我市居民小區物業管理情況進行了調查，聽取了市政府關于全市物業管理工作情況匯報，實地察看了小區、教師公寓、花園、、等小區物業管理情況，分別組織召開了由市建設局、物業管理辦公室、開發企業、物業企業負責人參加的座談會和業主委員會成員、業主代表座談會，了解了我市居民小區物業管理工作的有關情況，征求了對今后工作的建議意見?，F將調查情況報告如下：

一、物業管理的基本情況

近年來，我市居民小區物業管理工作從無到有，逐步發展規范。目前，我市共有物業服務企業27家，其中，本地16家、外地11家，具有一級資質的2家、二級資質的1家、三級資質的24家；全市納入物業管理的居民小區123個，面積約380萬平方米；納入物業管理地理信息平臺的小區46個，占納入管理小區的37%；成立業主委員會37個，占納入管理小區的30%。近兩年，主要在以下三個方面加強了物業服務管理工作：

（一）注重制度建設，規范物業服務管理。市政府先后出臺了《市物業管理辦法》、《市住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金收取使用管理規定》、《物業企業安全生產評價暫行辦法》、《物業企業年度考核暫行辦法》和《物業企業信用評價暫行規定》等一系列規范性文件，規范物業管理行為，維護物業服務企業和業主雙方的合法權益。同時，指導物業服務企業逐步建立健全各項制度。如永安物業公司制定了《小區物業管理服務日常工作流程》、《火災、治安、公共衛生等突發事件應急措施》、《物業管理人員工作制度》、《辦公行為規范》等規章制度，為規范物業管理、提高服務水平提供了保障。

（二）突出關鍵環節，打牢物業服務基礎。一是實施小區前期物業服務介入。2007年至今，我市推行了物業管理服務前期介入，即先由建設單位選聘前期物業服務企業，并制訂《小區臨時管理規約》，與物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》，填寫《物業管理方案確認單》，到物業管理行政主管部門進行備案，然后方可辦理預售許可手續，從而實現了對小區內配套設施建設情況的全程監督。前期物業服務企業服務合同終止時，將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會，由業主大會選聘新的物業服務企業。二是嚴格實施開發小區綜合驗收。從2008年起，物業管理辦公室參與新建小區綜合驗收，對小區的物業管理用房、道路、綠化、安防設施、供水、供電、供暖設施、衛生設施等項目進行把關，維護業主利益。到目前，參加房地產項目竣工驗收4個，提出整改意見6項。三是嚴格執行物業專項維修資金收繳、使用規定。由開發企業按建安成本的3%向物業主管部門繳納專項維修資金。截至目前，全市共收取專項維修資金5500多萬元，收繳率達100%。四是建立物業管理地理信息平臺。投資50多萬元率先在全省建立了物業管理地理信息平臺，對新建小區的業主資料，地下管網的走向、埋深、規格、建設時間、施工單位、距參照物的距離等資料都進行了采集、登記、錄入和備案，為日常的物業管理提供了技術保障。

（三）強化激勵措施，提升物業服務水平。一是實行了信用體系差別化管理。按照《物業企業信用等級評價暫行辦法》的規定，定期對物業企業的服務水平進行綜合評價，評價結果分為AAA、AA、A、B四個等級，并向社會公示。各級別在評先樹優、監督檢查頻率等方面進行差別化監管，形成了引導企業加強管理、提高檔次的激勵機制。二是實行物業企業末位淘汰制。依據《物業企業年度考核暫行辦法》，從業主投訴情況等17個方面對物業企業進行考核，對服務質量差、群眾意見大的物業企業，降低資質等級或取消資質。兩年來，共取消聯基、和金斯頓3家物業企業資質。三是通過交流學習提高服務水平。積極引進外地先進物業企業進駐，目前青島廣和、多幫、上海欣源等具有國家一、二級資質的物業企業已進入物業服務市場，帶來了先進管理方法和經營理念。

為了貫徹落實《*市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃》（滬府辦發[2007]7號）和《關于建設物業呼叫平臺有關工作的通知》的文件精神，現將推進962121物業服務呼叫平臺（以下簡稱“呼叫平臺”）的相關工作通知如下：

一、遵守行業服務規范，切實履行維修職責

物業服務企業應當嚴格執行《*市住宅物業服務規范》的規定，履行房屋維修職責，落實維修力量，全年365天，每天24小時受理居民報修，并按各類維修時限和規定流程及時處置、反饋、回訪。

物業服務企業承擔日常維修工作有困難的，應與專業維修單位簽訂維修委托協議，由受托的專業維修單位提供房屋維修服務。

物業服務企業未按呼叫中心規定簽收、處置維修任務的，由呼叫中心根據《962121物業呼叫平臺住宅小區物業服務責任協議書》的有關條款指派區（縣）房屋維修應急中心進行維修，相關費用由物業服務企業承擔。

二、履行物業服務合同約定，及時解決居民訴求

隨著住房制度改革的不斷深化和房地產管理體制改革的加快，被譽為二十一世紀朝陽產業的物業管理在各地普遍開展起來。他對于改善人民群眾生活居住條件、工作環境多提高城市管理水平，促進住宅建設，提高社會再就業工程起到積極而重要的作用。我縣的物業管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛資金運作等方面的原因，健康有序的市場尚未形成，使物業管理面對諸多棘手的難點問題。幾家物業管理公司也不同程度存在著一些問題，有的管理資質不健全，收費項目不明確，有的也沒有簽訂服務合同，服務也不達標。要正面引導物業管理健康發展，必須要理順物業公司與業主委員會、業主、主管部門、物業協會、開發公司及相關部門的關系，以必要的配套辦法和實施細則為依據，以改變觀念、理順管理機制和監督約束機制為保障，強化物業公司自身質量，提高服務質量，這樣，才能按照市場經濟運行規律逐步完善發展。

一、××縣物業管理的難點表現

(一)觀念落后，意識淡薄，物業管理運作的大環境尚未形成實行物業管理是住房制度改革和社會主義市場經濟發展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導，人們正確地去認識。目前，對物業管理宣傳的力度不夠，人們對物業管理的基本概念、內涵、性質、原則、作用知之甚少，甚至產生種種誤解和錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經濟條件下福利型的管理模式，不能接受物業管理提供的有償服務。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業管理局面尚未形成目前我縣物業管理的類型有三類：專門成立的物業公司(xx縣物業中心)、開發企業派生的物業公司(如：興隆物業公司、常順物業公司、昌盛物業公司、華瑞物業公司、華能物業公司龜龍林物業公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅局、發改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形成開放式的物業管理競爭機制，直接影響了物業管理的質量和健康有序物業市場的發展。

(三)地方性政策不配套，使物業管理難以步入正軌隨著《物業管理條例》、《××省物業管理條例》和《××市住宅小區物業管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關的實施意見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業公司、業主之間的責、權、利不清，物業企業與業主之間常常出現矛盾和糾紛。同時政府缺乏對物業管理發展的扶持政策，使我縣物業管理一開始就陷入困境，影響了物業管理的健康發展。

(四)建管分離,物業管理啟動資金難以落實由于建管脫節，給新建住宅小區開發物業管理埋下了許多隱患。開發商只考慮建設，很少考慮日后的物業管理，物業管理啟動資金以及維護，管理資金無法落實。根據物業管理條例規定，新開發小區應提留一定比例的資金作為小區物業管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區包括安居工程住宅小區，配套及設施不全，房屋設備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區在計劃經濟時期建設單位和開發單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業管理更是難上加難。按照《物業管理條例》規定，凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住戶公用部位、公用設施、設備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業中心托管面積約17萬平方米，各開發公司下屬物業公司托管面積約30萬平方米，其余約50多萬平方米的房產屬于自管或沒人管理狀態，都沒有按國家的政策、法律法規提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現滲漏、下水管道阻塞、破裂等現象無資金維修，也沒有物業公司接收托管。

隨著住房制度改革的不斷深化和房地產管理體制改革的加快，被譽為二十一世紀朝陽產業的物業管理在各地普遍開展起來。他對于改善人民群眾生活居住條件、工作環境多提高城市管理水平，促進住宅建設，提高社會再就業工程起到積極而重要的作用。我縣的物業管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛資金運作等方面的原因，健康有序的市場尚未形成，使物業管理面對諸多棘手的難點問題。幾家物業管理公司也不同程度存在著一些問題，有的管理資質不健全，收費項目不明確，有的也沒有簽訂服務合同，服務也不達標。要正面引導物業管理健康發展，必須要理順物業公司與業主委員會、業主、主管部門、物業協會、開發公司及相關部門的關系，以必要的配套辦法和實施細則為依據，以改變觀念、理順管理機制和監督約束機制為保障，強化物業公司自身質量，提高服務質量，這樣，才能按照市場經濟運行規律逐步完善發展。

一、××縣物業管理的難點表現

(一)觀念落后，意識淡薄，物業管理運作的大環境尚未形成實行物業管理是住房制度改革和社會主義市場經濟發展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導，人們正確地去認識。目前，對物業管理宣傳的力度不夠，人們對物業管理的基本概念、內涵、性質、原則、作用知之甚少，甚至產生種種誤解和錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經濟條件下福利型的管理模式，不能接受物業管理提供的有償服務。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業管理局面尚未形成目前我縣物業管理的類型有三類：專門成立的物業公司(xx縣物業中心)、開發企業派生的物業公司(如：興隆物業公司、常順物業公司、昌盛物業公司、華瑞物業公司、華能物業公司龜龍林物業公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅局、發改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形成開放式的物業管理競爭機制，直接影響了物業管理的質量和健康有序物業市場的發展。

(三)地方性政策不配套，使物業管理難以步入正軌隨著《物業管理條例》、《××省物業管理條例》和《××市住宅小區物業管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關的實施意見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業公司、業主之間的責、權、利不清，物業企業與業主之間常常出現矛盾和糾紛。同時政府缺乏對物業管理發展的扶持政策，使我縣物業管理一開始就陷入困境，影響了物業管理的健康發展。

(四)建管分離,物業管理啟動資金難以落實由于建管脫節，給新建住宅小區開發物業管理埋下了許多隱患。開發商只考慮建設，很少考慮日后的物業管理，物業管理啟動資金以及維護，管理資金無法落實。根據物業管理條例規定，新開發小區應提留一定比例的資金作為小區物業管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區包括安居工程住宅小區，配套及設施不全，房屋設備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區在計劃經濟時期建設單位和開發單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業管理更是難上加難。按照《物業管理條例》規定，凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住戶公用部位、公用設施、設備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業中心托管面積約17萬平方米，各開發公司下屬物業公司托管面積約30萬平方米，其余約50多萬平方米的房產屬于自管或沒人管理狀態，都沒有按國家的政策、法律法規提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現滲漏、下水管道阻塞、破裂等現象無資金維修，也沒有物業公司接收托管。

隨著住房制度改革的不斷深化和房地產管理體制改革的加快，被譽為二十一世紀朝陽產業的物業管理在各地普遍開展起來。他對于改善人民群眾生活居住條件、工作環境多提高城市管理水平，促進住宅建設，提高社會再就業工程起到積極而重要的作用。我縣的物業管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛資金運作等方面的原因，健康有序的市場尚未形成，使物業管理面對諸多棘手的難點問題。幾家物業管理公司也不同程度存在著一些問題，有的管理資質不健全，收費項目不明確，有的也沒有簽訂服務合同，服務也不達標。要正面引導物業管理健康發展，必須要理順物業公司與業主委員會、業主、主管部門、物業協會、開發公司及相關部門的關系，以必要的配套辦法和實施細則為依據，以改變觀念、理順管理機制和監督約束機制為保障，強化物業公司自身質量，提高服務質量，這樣，才能按照市場經濟運行規律逐步完善發展。

一、××縣物業管理的難點表現

(一)觀念落后，意識淡薄，物業管理運作的大環境尚未形成實行物業管理是住房制度改革和社會主義市場經濟發展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導，人們正確地去認識。目前，對物業管理宣傳的力度不夠，人們對物業管理的基本概念、內涵、性質、原則、作用知之甚少，甚至產生種種誤解和錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經濟條件下福利型的管理模式，不能接受物業管理提供的有償服務。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業管理局面尚未形成目前我縣物業管理的類型有三類：專門成立的物業公司(xx縣物業中心)、開發企業派生的物業公司(如：興隆物業公司、常順物業公司、昌盛物業公司、華瑞物業公司、華能物業公司龜龍林物業公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅局、發改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形成開放式的物業管理競爭機制，直接影響了物業管理的質量和健康有序物業市場的發展。

(三)地方性政策不配套，使物業管理難以步入正軌隨著《物業管理條例》、《××省物業管理條例》和《××市住宅小區物業管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關的實施意見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業公司、業主之間的責、權、利不清，物業企業與業主之間常常出現矛盾和糾紛。同時政府缺乏對物業管理發展的扶持政策，使我縣物業管理一開始就陷入困境，影響了物業管理的健康發展。

(四)建管分離,物業管理啟動資金難以落實由于建管脫節，給新建住宅小區開發物業管理埋下了許多隱患。開發商只考慮建設，很少考慮日后的物業管理，物業管理啟動資金以及維護，管理資金無法落實。根據物業管理條例規定，新開發小區應提留一定比例的資金作為小區物業管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區包括安居工程住宅小區，配套及設施不全，房屋設備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區在計劃經濟時期建設單位和開發單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業管理更是難上加難。按照《物業管理條例》規定，凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住戶公用部位、公用設施、設備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業中心托管面積約17萬平方米，各開發公司下屬物業公司托管面積約30萬平方米，其余約50多萬平方米的房產屬于自管或沒人管理狀態，都沒有按國家的政策、法律法規提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現滲漏、下水管道阻塞、破裂等現象無資金維修，也沒有物業公司接收托管。