小城鎮稅收征管調查匯報

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小城鎮建設近年來一直被縣委縣政府確定為全縣重點建設項目。加大小城鎮建設力度，帶動地方經濟發展，是發展縣域經濟發展的重要途徑。小城鎮是連接城鄉的紐帶，搞好小城鎮建設能帶動一方經濟發展，發展小城鎮是城鄉共融、統籌城鄉經濟的重要途徑。

一、小城鎮建設存在的幾種形式

我分局轄區內小城鎮建設發展比較迅猛，現共有在建工程七棟，但由于建設部門對小城鎮建設管理的滯后性，存在極不規范的現象，即基本上屬于“四無一不”工程：無批建手續、無建筑設計、無施工資質、無預售許可和不辦理房產證，給地方稅收征管帶來了一定的難度。

根據上級安排，我分局就轄區內敖城、天河兩鎮的小城鎮建設進行了調查，主要有三種不同的形式，下面就一一說明：

（1）第一種形式是：基建商經過了鎮政府的批準和規劃，以移民新村建設從村委以做移民房的形式取得土地。房子由該基建商負責承建，建成后，一層歸基建商，以上樓層歸移民戶所有，一家一套住房。合同約定移民戶按一個平方米360元的價格支付給基建商。鎮政府以一戶移民一個人2800元的補助發放給移民戶，由基建商去領取，差額部分再由移民戶支付給基建商。該情況屬于“代建”房屋行為。不屬于合作建房。

國家稅務總局《關于“代建”房屋行為應如何征收營業稅問題的批復》（國稅函[1998]554號）中規定：“房地產開發企業（以下簡稱甲方）取得土地使用權并辦理施工手續后根據其他單位（以下簡稱乙方）的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產權轉移等手續，甲方的上述行為屬于銷售不動產，應按‘銷售不動產’稅目征收營業稅?！备鶕鲜鲆幎?，基建商類似上述“批復”中所稱“甲方”，其行為屬于銷售不動產，應以基建商收取的所有價款×5%依法繳納營業稅。

另外，基建商自備施工力量修建該房屋，還要按“建筑業”稅目繳納營業稅。納稅人自建房的一樓超市所有權歸自己，自建自用不用繳納建筑業營業稅。所以應以該房子的營業成本扣除一樓超市的成本的余額繳納建筑業營業稅。因此應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定的核定方法計算建筑業營業稅＝工程成本×（1+成本利潤率）÷（1－3%）×3%。省確定的成本利潤率是10%。工程成本依據縣政府曾經下發過的一個文件，核定縣城磚混結構的營業稅計稅營業額為一個平方米280元，基層地稅分局按照此規定進行操作。

（2）第二種形式以政府規劃城鎮改造形式取得土地，于是鎮政府處于城鎮規劃，決定拆除，并決定對拆遷戶拆一補一，不足房屋由移民戶遷入，和移民結帳和第一種情況相同，結算價為360元一個平方米。并按照政府規劃的外觀、樓高和功用進行拆舊建新，對拆遷戶實行“拆一補一”補償。剩余住房規劃為移民住房，剩余店面歸基建商所有?；ㄉ炭粗氐氖屈S金地段的店面，因為一比一補償后還剩下一些店面，而店面的價格高，基建商可以銷售獲得利潤。

基建商對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換?；ㄉ虒⑺鶕碛械牟粍赢a所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按"銷售不動產"稅目繳納營業稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從基建商處獲得了另一處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。根據《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》(國稅函發[1995]549號)規定:對外商投資企業從事城市住宅小區建設,應當按《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定,就其取得的營業額計征營業稅;對償還面積與拆遷面積相等的部分,由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅,對超過拆遷面積補價的部分則理所當然按市場的正常售價計算；對內資企業,雖未作出明確的規定,在實際操作中一般也可比照執行。

由于基建商與拆遷戶雙方結算沒有發生貨幣交易，故同樣應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定的核定方法計算銷售不動產營業稅＝工程成本×（1+成本利潤率）÷（1－5%）×5%。工程成本由主管地稅分局核定，省確定的成本利潤率是10%。而對于多余的店面則按他所實際收取的房款申報繳納地方稅收。而基建商與移民戶和社會上購買店面者也同樣使用第一種情況，以基建商向用戶收取的所有價款×5%申報繳納銷售不動產營業稅。同樣，基建商自備施工力量修建該房屋，還要按“建筑業”稅目繳納營業稅，此點同上。

（3）第三種情況是普通的銷售不動產業務。敖城鎮幾個合伙人從土管局通過公開竟拍的形式取得一塊土地。然后自建樓房，建好后再對外銷售。應認定為房地產開發業務，開發商應就向購房戶收取的價款申報繳納“銷售不動產”營業稅，同樣，基建商自備施工力量修建該房屋，還要按“建筑業”稅目繳納營業稅，此點同上。

二、當前小城鎮建設存在的征管難點

（一）三個基建商都是沒有房地產資質的，有的甚至都沒有建筑資質，相關的國土部門的審批手續都不是很完備，而且幾個基建商均表示不為用戶辦理房產證，應該屬于一種“土”開發，不是象縣城那種純粹的房地產開發。

（二）三個基建商與住房戶結帳的住房單價都在360到380元之間，而店面也只有500多元，價格比較低，基本上是在成本價左右。根據我們和很多從事多年基建的包工頭了解，由于近段時間建筑材料上漲比較快，現在做一棟房子最低的成本價要花到350元，利潤空間很小，甚至是虧，最重要的是連這么低的房價都沒能按期結帳，帳結不到自己還要虧銀行貸款利息。如果按照稅法規定執行，他們肯定承受不了。我們分局在今年年初就找他們了解調查摸底，并制作了詢問（調查）筆錄，告知了相關的稅收政策，讓他們心里有數。他們也紛紛表示，并不是不繳稅，建房子的“建筑安裝業”營業稅絕對會到位，但是如果要繳納“銷售不動產”營業稅就絕對要虧本，可以很清楚算到的一筆帳。

（三）基建是從2007年初開始，而真正竣工是2007年底，期間建筑材料方面鋼筋和水泥漲價很厲害，年初和用戶已經簽訂了合同，現在不可能反悔，更不可能向住房戶多結帳。很多當時預期可以賺的微?，F在已經泡湯，很多基建商是硬著頭皮虧下去的，很多項目是鄉鎮政府的政績工程和面子工程，鄉鎮主要領導逼的緊，不能拖工期的，否則可能一分錢都結不到。

三、加強小城鎮建設稅收征管的幾點意見

（一）建筑安裝稅收的征管處理。主管稅務機關應強化稅源控管，對小城鎮建設建筑施工項目強化稅源控管，實行動態管理，及時掌握施工進度，及時按工程進度，督促基建商足額繳納建筑業營業稅。并建立稅收控管臺帳，掌握清楚哪些是住房戶，哪些是店面，面積分別是多少，分別在什么位置，繪出平面圖紙。

（二）現實建議

因為開發商從事小城鎮建設，是一種微利行為，畢竟不是很正規的房地產開發，而且是在鄉鎮，這些都是實際情況。這些開發商從事小城鎮建設牽涉面很廣，和住房戶結帳難。如果遇到和拆遷戶發生糾紛，進展就很緩慢，耽誤工期。我們接觸幾個基建商，都表示不愿意搞下去了，搞這種小城鎮建設很容易陷入泥潭。建議縣政府或者上級稅務部門應制定專門針對小城鎮建設的稅收優惠政策，助鄉鎮小城鎮建設駛入快車道。

比如為鼓勵農民居住地向小城鎮轉移，對經政府批準專門從事小城鎮住房建設的施工單位，免征其“銷售不動產”營業稅，只征收“建筑業”營業稅。政府協調辦理相關建房手續，在收費項目上也進行優惠，從而減輕他們的負擔，為快速建設十七大報告指出的社會主義新農村助力。這樣可以大力扶持鄉鎮政府搞好小城鎮建設，為縣域經濟發展做出實實在在的貢獻。