新的融資方式范文

導語：如何才能寫好一篇新的融資方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：反抵押貸款以房養老 老齡化

“以房養老”，是一種產權換現金的模式，即為反向住房抵押貸款。擁有房屋產權的老年人，把房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，由相應的金融機構綜合評估借款人的年齡、預計壽命、健康狀況、房屋的現在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。在整個抵押期間，房主將繼續享有房屋的居住權，并負責維修。當房主去世后，相應地，金融機構將獲得房屋的產權，并對房屋進行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機構同時享有房屋的升值部分?！耙苑筐B老”的理念在國外其實早已提出，并有了較成熟的操作模式。如美日英法等國于上世紀80年代先后推出的“反向抵押貸款”，就有效地解決了部分“現金窮人，不動產富人”的養老問題。它的操作原理是將住房通過一定形式的金融保險機制，實現價值的流動，使得老年人在工作期間積累的房產，能夠在其晚年帶來穩定可靠的現金流入，從而對養老保障發揮相應的功能。

一、我國推行以房養老的現實意義

據統計， 2010年, 60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%,根據聯合國教科文組織對老齡化社會的界定,中國已經進入了老齡化國家行列,超過了國際上規定的老齡化社會標準。由于遭遇上世紀中期的生育高峰和接踵而至的計劃生育，到本世紀初，我國老年人比例之多，年輕人口比例之少，國家未富社會已老等問題突出。專家預測，在短短一二十年內，中國社會將由一個輕度老齡化的社會迅速過度到高度老齡化社會。預計到2050年，我國將大約有4億多老年人，60歲以上的老年人口占總人口的比例將達到29％以上，幾乎不足2個在職人員就要負擔一個退休人口。“如果不采取切實有效的措施，老年人生活將面臨很大挑戰?！痹谖覈幱诳焖倮淆g化階段的同時,退休年齡偏低與人口壽命延長之間矛盾嚴重,“未富先老”問題突出,養老基金缺口日益擴大,迫切需要我們盡快完善社會養老保障體系, 維護社會穩定,加快建設社會主義和諧社會。

隨著人口老齡化的到來，我國的社會養老保障體系面臨著沉重的壓力。即使參加了社保的老人，目前以“低水平，廣覆蓋”為宗旨的社保體系來說，退休職工養老金對于重疾高發的老年人來說，可謂相形見絀。許多老年人僅僅依靠每期領取的微薄的養老金，很難過上理想中的生活。而且，由于歷史原因，社保資金存在巨大的缺口，隨著時間的推移，這一問題將越來越凸顯。養老已經成為一個重大的社會公平問題、經濟穩定問題乃至政治安全問題。有很多老人晚年生活非常拮據，但擁有價值不菲的房子，成為“房子富翁，現金窮人”。如果能夠轉讓住房這種超長期耐用型商品的所有權，保留生前對住房的使用權，這樣就會達到這些老年人的雙重利益目標，一是在桑榆之年有房可居，二是充分發掘住房的經濟資源，提高晚年的生活質量。與此同時，隨著住房制度改革和住房商品化的深入，越來越多的家庭擁有了自己的房產。我國城市擁有自有住房的家庭已高達70％之多。住房已成為這些家庭擁有財富的主要組成部分。有了以上基礎，就可借鑒國外通行的反向抵押貸款模式，將健全老年社會保障體系與居民已經取得的住房產權很好地結合起來。這種結合所創設的新金融工具可有效解除老年人養老的憂慮，對我國現實條件下擴大內需也具有積極的推動作用。在“國未富，民先老”的情況下，巨大的養老資金缺口，使傳統養老方式已不能滿足老齡化社會的要求，而以房養老這種養老方式對于提高老人的生活質量、完善社會保障制度、穩定社會有著十分重要的意義。特別是在現階段,對于解決我國嚴重的老齡化問題更是具有現實意義,將是對現行“家庭養老”、“機構養老”和“居家養老”的有益補充。

二、我國推行以房養老的阻力

1、傳統養老觀念的禁錮

養老觀念成了“以房養老”的“先天”屏障。大多數老人都希望在晚年有一個溫馨、和睦的家庭環境，子孫繞膝，享受天倫之樂。如果老人不顧親情，辦理了“以房養老”，一方面會給人造成“子女不孝”、養老困難的感覺，讓子女承受不必要的社會輿論壓力；另一方面，極可能會引發子女與父母的感情、財產危機。雖然隨著社會的進步，“養兒防老”的觀念已逐漸淡化，可“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統觀念卻一直影響著這一代老人。將自己居住多年的房產抵押而不留給子女，這樣的現實，他們一下還難以接受。按照傳統 ,老人通常會把房產留給愿意照顧他們的子女。同時 ,贍養老人也是子女應盡的義務。反抵押貸款模式勢必對這種傳統的思想帶來強大的沖擊。對于大多數老人來說 ,將自己居住多年的房產抵押出去 ,而并不留給子女 ,這樣新的理念 ,在短期內不容易被他們所認識和接受。

2、風險大

“以房養老”具有三大風險：政策風險、利率風險、道德風險?，F階段我國居民住宅用地的使用期限為70年，如果土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物的所有權將由國家無償取得。按通常情況，居民25歲購買住房，個人預期壽命是75歲，當房屋產權完全轉移到保險公司時，房屋的使用期限只剩下20年，能否在二級房地產市場變現?未來的收益如何?這都是不容回避的問題。以房養老時間跨度長、金額數目大，利率政策和利率的變動對以房養老業務成功與否影響至深，但我國還未完全實現利率市場化，利率風險會更為突出。在以房養老模式下住房的最終所有權歸保險公司所有，基于自身效益最大化的價值取向，戶主會傾向于減少住房的維護保養支出，或者將住房用于有風險的抵押、擔保等，或者疏于火災、水災的防患等等。這些行為都會損耗貸款期內的住房價值，損害保險公司的利益。

3、相關法律和制度不完善

“以房養老”在美國等國得以日趨興旺，未必一定能在我國順利推行，因為美國等國的有關法律法規比較完備，而在我國，有關法律法規至今還是一片空白。眾所周知，“以房養老”涉及到房地產業、金融業、保險業以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求是相當高的?！耙苑筐B老”的概念提了很多次，但在操作過程中出現了很多斷層。首先，老人欲賣公房，而公房要變現很難；老人想以“商品房”養老，但房子賣掉以后，落戶成為新問題。其次，雖然老年人權益保障法中有明確規定，老年人有權依法處分自己的財產，但未明確一旦子女侵權，應當受到什么樣的懲處，所以很多老年人在維權時不能理直氣壯。假如沒有一整套比較完備的法律法規制約與“以房養老”相關各方的經營、管理及執法等行為，就很難保證“以房養老”走向公平公正的發展區間，就難免出現不利于保障老年人合法權益、無益于建設健康老齡社會的種種弊端，甚至因此出現傷害黨風政風的腐敗現象。

4、金融機構積極性不高

“以房養老” 推出的最大阻力來自于金融機構的猶豫，房價下跌的風險是他們最為擔心的因素。目前“倒按揭”的業務尚不成熟，國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素難以預測。 “倒按揭”的評估標準非常復雜，除了估算房屋價值以及未來房價走勢，還要估算老人壽命。銀行要培育一批類似保險精算人的測算人群，不是一兩年能解決的。同樣因為潛在風險，國內保險公司也不敢輕易嘗試“倒按揭”。反向抵押貸款是一個跨銀行、跨保險的金融理財類產品，對保險公司的精算要求非常高，使國內保險公司望而卻步。對銀行、保險公司等機構來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機構又可能吃虧。

三、 實施以房養老的建議

1、加強宣傳和引導，轉變傳統觀念

隨著計劃生育政策的推進，獨生子女成為主流。家庭養老的方式顯然已經不適應了。首先，在市場經濟的大潮中，競爭很激烈，子女都要走出去求學、務工，創造自己的事業，實現自己的人身價值。如果按以“父母在，不遠游”的老傳統，子女長守在父母身邊，不僅自身不能發展，社會也不可能進步。其次，子女自身也要組建家庭，他們的子女需要呵護，需要培養，需要花費時間和精力。再次，獨生子女家庭越來越多，兩個人要負責贍養和照顧四個老人，顯然會力不從心。因此，轉變傳統的家庭養老方式是必然趨勢，而且是當務之急。老年人應積極接受新事物新觀點，從自身利益出發，充分的發揮房產的養老功能，提高自身的養老水平。而作為新一代的青年人，也要適應現有的社會發展形勢發展，發展前途不要依賴父母給予，要逐漸的形成一種新的獨立代際關系?！耙苑筐B老”并不是對我國傳統思想“養兒防老”的挑戰，而是一種有益補充。通過住房反抵押貸款業務可以使老人經濟條件有所改善，使他們過上高質量的生活，這也是子女對父母的一種間接盡孝方式。父母可以有一定的資金享受生活，同時也減輕了子女的負擔，還可以將兩代人之間的過度依賴改為相對獨立，促進我國建立新型的代際關系。

2、盡快出臺相關法律法規

“以房養老”的實施涉及多個部門，需要民政部、房管局、人保局、金融和保險機構等結合我國實際，一起來制定具體政策和細則。民政部等主管部門不僅要積極肯定“以房養老”的工作方向，還應當聯合其他部門未雨綢繆地做好前瞻性工作。通過征收“遺產稅”等稅種，鼓勵年輕人崇尚獨立自主的精神；設立專門的主管機構負責統合、監督各機構歸口，切實提高新型養老制度的可靠性并其運轉；將住房反抵押貸款的社會養老保障性質用法律的形式確定下來,確定貸款的監管部門,并對各參與主體的分工做出具體的規定,從而規范各主體的行為,保障老年人的利益?！耙苑筐B老”已經成為發達國家養老保障制度良好的補充。我們在引入這一制度概念的同時，也應當參透其中的肌理。有關部門當從我國現實國情出發，有的放矢地做好制度性建設工作，為金融養老制度的正式開行夯實基礎。唯有如此，“以房養老”才能夠實質性地走入尋常百姓家。在將來新修訂的老年人權益保障法時，應設立對老年人居住權的優先保護原則。有道是：心急吃不了熱豆腐。為確?！耙苑筐B老”順利推行，走向健康發展區間，我們務必實行這樣的方針：“以房養老”未行，法律法規先動，而切不可隨意造次。

3、加快金融機構改革步伐，培養相關專業人才

加快金融機構改革，大力引入競爭機制倒逼其積極提升專業技能，以適應新的金融產品需求。人才缺乏是制約住房反抵押貸款開展的一大瓶頸。這種新型的貸款方式需要大量具有理論和實踐經驗的專業人才,如理財人才、房地產評估人才、精算人才等。因此,必須加快人才的培養和引進,突破這一瓶頸。住房反抵押貸款是一項復雜的系統性工程，需要住房貸款銀行與保險公司、 商業銀行、 房地產評估抵押機構等其他相關金融機構的密切配合，才能做到優勢互補，降低費用成本,為住房反抵押貸款的開展提供平臺。

4、建立利率聯動機制和有效監管體系，完善商業保險制度

首先，通過利率聯動機制來防范利率風險。根據市場利率變動情況對貸款利率在規定范圍內進行調整據以計算抵押的年金給付額。這樣在一定程度上降低了銀行和保險公司經營的風險,有利于住房反向抵押貸款業務的開展。其次, 建立一個有效的監管體系，提高信息透明度，監管和規范當事人的行為。通過資格認證和加強機構內部規章制度的設立形成內部監管。通過培育和規范中介服務市場，形成對房屋持有者和特定機構的外部約束機制，有效防范道德風險的發生。貸款發放者自身必須做好事后防范工作。此外，完善的商業保險制度可以幫助貸款發放者分擔道德風險和有效的分散其它市場風險。成立專業性擔保機構或利用商業性保險機構對反抵押貸款合同進行擔?；虮ｋU。反向抵押貸款保險是指在反向抵押貸款中，為了最大限度地降低呆(壞)賬的發生，保障抵押權益實現而建立的一種與反向抵押貸款制度相配套的補充制度。可分散目前過度地集中在反抵押貸款發放者身上的風險。只有在保險業的介入以及社會保障部門的積極參與下，才能擴大反抵押貸款的發放規模，使這種新型的房地產貸款模式得到穩步發展。

參考文獻:

[1]孟曉蘇?論建立“反向抵押貸款”的壽險業務?J?保險研究?2002(12)

[2] 馮靜生?住房反向抵押貸款的國際借鑒與實踐?J?金融理論與實踐?2006(5)

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傳統的融資方式主要有債權融資和股權融資兩種。債權融資主要是以銀行貸款和發行公司債券為主,其中銀行貸款是企業融資最常見的手段,獲取銀行貸款通常需要企業具備穩定的盈利能力,并提供一定的固定資產進行抵押或質押,而旅游企業作為以提供服務為主的企業,與其他工商企業相比,并沒有足夠多的固定資產用于抵押(景區資源也屬于無形資產),加上旅游企業的現金流量通常不穩定,其運作的項目具有前期投入較大、資金回收期長等特質,因而往往不是銀行貸款的優質對象,一般的銀行貸款根本無法滿足旅游企業的融資需要;至于發行公司債券融資,由于目前我國金融市場環境尚不成熟,發行債券對公司的資本、盈利能力等都有較高的要求,因而少有旅游企業選擇發行債券融資,到目前僅有部分旅游企業選擇向少部分中小企業發行私募債券,但作為新興債券種類,其利率也較一般的私募債券利率更高,因而面臨著較高的融資成本。

常見的股權融資主要是上市進行權益性融資和尋求風險投資兩種,近年來國家一系列政策的支持,使得旅游企業上市前景更加明朗,上市進行股權融資往往也可以獲得足夠的資金,但是上市往往對企業的管理水平、盈利能力等有諸多要求,上市的旅游企業十分稀少,資本市場表現也較為一般,因而在證券市場上進行股權融資十分困難。股權融資的另一常見方式是引入私募投資,高投入、高收益的特質往往受到私募投資的青睞,近年也有不少旅游企業獲得大額的風險投資,但獲得風險投資的旅游企業多集中于連鎖酒店、在線旅游服務商、短租、旅游攻略等領域,旅游開發類企業基本沒有,這也是風險投資追“快錢”的特性所決定的,旅游開發類企業投資周期長、不確定性較大的特質使其無法成為資本追捧的對象。

二、旅游企業融資方式創新

(一)私募債券融資

近幾年面向中小企業發行私募債券的成功案例為旅游企業創新債券融資方式提供了思路,雖然在我國的金融市場進行公募債券的發行困難較大,但是進行私募債券發行卻是可行的。發行的對象可以是當地的中小企業、投資銀行、風險投資機構、大型基金等資本實力雄厚的主體,企業還可以根據需要確定融資金額和發行次數,為了增加債券的吸引力,企業可以考慮賦予投資者更多的期權,如在N年后調高整債券利率、設置回售選擇權等,在債券的償付方式上,旅游企業也可以一改過去那種分期付息到期還本的方式,而在債券存續期的最后幾年(如3年或5年)按照票面價值的20-40%的比例償還,降低一次性到期支付的風險,也在一定程度上減小投資者的投資風險,同時,為降低交易成本,旅游企業也可以選擇大型商業銀行或投資機構進行債券托管。

(二)進行資產證券化

對于旅游企業來說,前期開發較大,而開發成功之后大多具有較為穩定的現金流(如景點觀光收入),因而可以采取證券化將非流動性資產轉化為具有高度流通性的金融資產,用資產產生的收益支付債券本息和,同時降低融資交易成本,從更多的渠道獲得大額資金,另外,對于旅游開發企業來說,開發項目證券化是以特定的項目(或資產)作為支撐,可以很好地規避所有權問題。目前比較滿足要求的旅游資產主要是旅游景點和飯店,二者具有一定壟斷性,并且在投入使用后可以產生較為穩定的現金流量,只是目前對于旅游資產收益以及旅游企業信用等級的評估存在爭議,加上旅游業存在著明顯的季節性特征,經濟波動對其產生的影響較為巨大(旅游產品一般視為非必需品),因而進行資產證券化存在一定的限制,對此,旅游企業可以明確融資主體、適度降低發行規模、進行信用增級、加大證券化資產池的分散力度來降低證券化的總體風險,提高證券的吸引力。

(三)收票權質押

旅游企業往往擁有較多的無形資產(如開發的景區資源),這些資產由于較高的獨特性往往難以評估價值,銀行惜貸也就不奇怪了,而將景區的收票權進行質押不失為一個良好的融資方式。旅游景點的門票收入是后期穩定收益及穩定現金流量的來源,那么將收票權向銀行質押進行融資,待景區開放以后用票價收入償還貸款也較容易為銀行所接受,這種融資方式與近幾年興起的應收賬款質押類似(均屬于權利質押),但景區收票權的價值評估存在一定的困難,尤其是對穩定價值流的判斷和折現率的選擇問題,尚沒有統一的標準,對于5A優質風景區來說,這種方式更具可行性,而不那么著名的景區門票權價值可能會存在明顯的低估傾向。

(四)利益相關方聯盟性融資

利益相關方聯盟性融資的本質就是旅游開發產業鏈上息息相關的利益方共同出資、共擔風險、共享收益,通常說來,圍繞某一特定景區資源的旅游企業具有天[文秘站:]然的利益關聯性,如旅行社、酒店、攻略論壇等可以通過相同的客源市場獲利,并受到經濟周期性、季節性的相同影響,一榮俱榮,同時,旅游景區的繁榮也可以帶動當地經濟的發展,那么可以考慮建立戰略性聯盟,進行多方融資(包括政府融資),這對規模較小、難以獲得充足貸款或風險投資的旅游企業來說是一個良好的選擇,但是多方利益摻雜進來可能導致日后復雜的利益分割糾紛,所以明確權利和義務是十分重要的。

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關鍵詞：微型企業；融資方法；路徑；創新

中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）10-0-01

融資是企業發展的必然渠道，可以說有資金才有實力。而且，融資、發展和規范作為密切關聯的體系。因此，對新時期微型企業融資方法與路徑的創新的探討有其必要性。

一、現階段微型企業融資現狀

在企業的發展過程中，每個企業都需要融資，不僅是中小企業需要融資，對于大型企業而言，同樣需要融資。所謂微型企業融資，主要指小型民營企業。在現階段，我國的銀行等主要的融資渠道，對大型企業、國有企業的融資貸款都有政策。可是對于中小企業來講，卻像是一群被遺忘的孩子，對于微型企業而言，作為民族企業的一部分，企業在應對外企、跨國企業的挑戰方面也發揮著不可替代的重要作用，但同時，由于受到各方面因素的影響，制約微型企業發展的資金融通方面，銀行這些融資機構，遲遲沒有放開融資條件。所以導致，中小企業成為一個備受關注的字眼，當然微型企業也就不例外，中小企業要擴大生產規模，購置先進設備，流動資金不足時都要融資的。

一般而言，微型企業融資難主要表現以下方面：

首先，企業本身的內在因素，大致有四點：（1）財務不規范，沒有資金統籌使用計劃，報表失實，直接影響正常生產；（2）管理不完善，計劃性不強，架構不穩定，導致外界懷疑是否能夠維持經營；（3）稅務管理不規范，存在一定的道德風險；（4）容易受到外界影響，由于自身實力的局限性，對外抗變能力較弱。這些為其自身融資帶來很大的影響。

其次，銀行放貸門檻高。通常情況下，在政府-銀行-中小企業這個體系結構中，其最終的決定權在于銀行，企業要想得到融資，必須要銀行放貸才行，否則就達不到最終目的。在現有的經濟環境下，好的企業自然是眾多銀行競爭的對象，而風險大、成本高的企業自然不符合銀行授信準入，銀行沒有必要做高成本低效益的事情。而且，對于銀行來講，每年都有業績指標，累計下來有十幾二十項，雖說現在有個人部、公司部等部門各自分擔，但是每個客戶經理實際需要承擔五個以上的指標任務，在競爭日益激烈的情況下，大部分銀行都采取急功近利的方式，對于中小企業、小項目往往這些項目都要放在最后處理，進而影響到企業的融資。

二、微型企業融資方法和有效途徑

1.政府方面

政府可以出臺一些政策和福利，幫助企業融資，推進企業的快速發展。如在之前，政府部門作為擔保，幫助企業融資，支持和鼓勵企業發展，為此，可以在此基礎上，政府可以適當地撥一部分補貼，在財政允許下，給予經辦銀行或者是采用其他有效方法，確保企業的融資。

2.銀行方面

銀行可以在現有的管理模式下，加強對西方國家的先進管理理念和方法的引進，完善現有的管理模式。目前，我國大多數銀行在貸款審查管理方面，仍舊還沿用90年代的管理模式，在審查時，一切以報表的結構為主要的參照標準，以此來確定企業的還款能力，這已經不能完全適應這個時代的發展需要。因此，銀行要加強對這一點的全面認識，在審查時，對注冊會計師編制的報表進行調查和分析，完全了解企業真實實力，進而保證企業取得融資。

3.企業方面

首先，企業要對自己在市場中的發展有一個明確的定位，做好自己的各項業務；其次，企業要明確自己的市場前景，充分了解自己的市場實力，并且針對實際情況，制定相應的目標和規劃；第三，企業要盡可以地爭取聘請專業顧問，加強對公司的管理，優化企業發展流程，建立和完善公司戰略，構建企業文化，提高企業生產效率，提升自身管理水平，進而為自己融資樹立一個良好的企業形象。

4.民間借貸

企業融資，除了銀行貸款這一主要渠道以外，還要向一些民間機構借貸。比如，企業可以結合自己的實際情況，采用科學有效的方法，爭取國家資金，也可以適當地爭取一些風險投資，進而為企業發展拓寬融資渠道。

此外，除以上措施以外，相關部門要采取一切可行的辦法，解決銀行等經營機構的顧慮。例如：政府可以鼓勵銀行發放有利于中小企業發展的業務（設備按揭、應收賬款等）；又比如貸款規模、壞賬占比、剝離、沖銷、容忍度等經營指標性參數，銀行是否可以結合實際需求，獨立設置相關會計科目予以處理、或者中小企業貸款不占貸款規模、政府承擔部分壞賬等，進而從根本上解決企業融資難的問題。

三、新時期企業融資注意事項

首先，要選擇多渠道融資。在目前的經濟形勢下，微型企業要獲得企業發展所需要的資金，必須要采用多渠道融資的方式，也是目前最為可行的一種融資技巧。比如現有的融資公司，通常情況下，會根據企業的需求為企業開拓第二條、第三條融資渠道，如民間資本、海外資本等等，海外融資一般對硫磷企業的發展前景要求較高，而且在融資過程中是以一種股權融資的方式進行的，其中民間資本是一種最為常見的，不論是對于銀行貸款，還是對于海外融資而言，既方便快捷，但是存在的一個問題就是融資成本相對較高。為此，企業還要加強新時期下，新型融資方式的探討，推進企業的更好發展。

其次，作為一個微型企業的老板，最主要的任務是找到資金來經營公司的業務，為此，企業管理者需要做到以下幾點：（1）避免常見的錯誤思維，可以從政府和社會機構的補助開始入手；（2）銀行和其他貸款機構所列舉的風險因素，企業管理者需要做好適當的準備，業務計劃、經驗、教育、擴大業務的可行性等等，進而為企業獲得貸款；（3）提高個人信用記錄，以獲得小企業貸款準備商業計劃書。

總而言之，在新時期下，融資難是企業發展所要解決的一個重要問題，為此，政府、銀行以及社會各界要加強對企業融資情況的高度關注，采用有效、可行的措施，為微型企業發展獲取資金，促進我國民族企業的發展。

參考文獻：

[1]施滋英.完善中小企業融資路徑選擇研究[J].生產力研究，2011（03）.

[2]桑瑞家，葉松勤.中小企業融資路徑的反思與重構[J].市場論壇，2011（03）.

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PPP(Public-Private Partnership),即公共部門與私人企業合作模式,是公共基礎設施的一種項目融資模式.在該模式下,鼓勵私人企業與政府進行合作,參與公共基礎設施的建設.本文對該模式的產生背景、概念特征、優勢和應用實例進行了簡要地介紹。

2、網上銀行業務初探：

網上銀行的特點及業務介紹 所謂網上銀行是指銀行在互聯網上建立站點,通過互聯網向客戶提供信息查詢、對帳、網上支付、資金轉帳、信貸、投資理財等金融服務。

3、資產證券化：

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一、文化產業資金需求特征

（一）高風險

文化產品是非必需品，也是體驗性產品，消費者只有在消費行為發生之后，才能形成消費評價，而消費評價帶有較強的個人主觀色彩，這就導致文化產業的需求群體存在一定的隨機性和選擇性，供需雙方的信息不對稱加大了資金回報的不確定性。對于部分追求穩定收益的資金來說，文化產業無疑是高風險產業。

（二）前期投入大，周期長

文化產業項目尤其是一些文化基本建設項目的投資相對比較集中，項目初期資金消耗量大，不像多數實體產業的投資可以相對分散在各個階段。以電影制作為例，前期投入大，90%以上的投入都集中在電影的拍攝和后期制作階段，而宣傳和拷貝所用資金相對較小，從前期的制作到后期的發行時間跨度很大。投資周期長在動漫制作中表現更為明顯，動漫作品主要靠衍生品獲取收益，市場培育往往不是短期就可以完成的。

（三）成本的遞減性

文化產業屬于固定成本高、邊際成本低的產業。初期的固定成本投入量大，當固定投資成本生成以后，在擴大產品規模時邊際成本會快速降低甚至為零。以激光唱盤的制作為例，首張光盤的制作成本很高，如果大量復制則邊際成本幾乎可以忽略不計。這表明文化產品以規模為上，缺少規模則難于市場化。

（四）要素的綜合化

文化產業具有輕資產特性，其需求包括資本、技術、信息和人才，這些要素在產業內部的不同行業間相互滲透與融合?，F代意義上的文化產業涵蓋領域更加寬泛，與計算機、通訊等行業互為依托，信息技術與創意相融合共生，延伸了文化產業的既有領域?？梢哉f，知識、技術、創意、管理和品牌等在文化產品的價值形成過程中相互促進。文化產業的資金需求不僅來源于有形資產的驅動，也來源于無形資本及人才的驅動。

二、文化創意產業融資存在的問題

影響文化產業融資的因素較多，包括文化企業自身的內部缺陷、外部的金融創新不足及社會服務體系建設的滯后等。針對這一情況，課題組對杭州市區文化企業進行了抽樣調查，共向50家企業發放了問卷，回收的有效問卷35份，回收率70%。  

如圖1，對35家樣本單位進行的問卷調查發現，文化企業認為融資難的原因首先是擔保難，占比43%，選擇抵押品不足的占20%，認為金融創新不足和中介服務體系不健全的分別占23%和14%。

（一）融資渠道單一

目前我國文化產業的投資以國有資本為主，民間資本流入不暢，激勵社會力量參與文化產業的傾斜政策還不成體系。同時，國內的中小金融機構數量有限，結構比較單一，尚未形成多種金融機構差異競爭與互為補充的格局。在多元化、多渠道的資金供給體系沒有形成的環境下，大多數文化單位的融資渠道只能以銀行為主，渠道的單一導致文化企業銀行信貸的可得性低。以杭州為例，截止2013年末，全市文化創意產業主營業務收入低于5000萬元的規模以上企業有2268家，獲得全國首家文化金融專業服務支行——文化創意支行貸款的企業為60余家，總貸款金額為5.7億元。①課題組的調查結果也顯示，獲得銀行貸款的企業僅占在被調查企業的28%，低于內部融資和民間融資的比例（見表1）。

（二）直接融資能力偏弱

我國的資本市場與發達國家相比，多層次的市場體系還不健全，導致了中小企業通過資本融資很困難。目前為企業提供股權融資的主板、中小板和創業板，因容量有限無法滿足文化企業的上市融資需求。此外，上市條件要求嚴格，一些市場前景很好但暫時沒有達標的文化企業被拒之門外。企業上市所需的多種中介服務形成了較高的成本壓力，中小文化創意企業往往難以承受。在債券市場，中小企業的融資難度也相當大，公司債還沒有形成市場氣候。以上這些原因造成了中小文化企業直接融資困難。課題組調查的企業中，僅一家通過信托渠道實現融資，其他企業均沒有直接融資（見表1）。

（三）中介服務體系不健全

文化產業的市場價值是以意識形態為基礎的經濟價值，目前對文化企業價值等的界定缺少剛性指標。文化企業以無形資產為主，對無形資產的評估牽涉到企業品牌、知識產權以及人力資源等。要實現金融與文化的產業融合，需要有健全的中介服務體系。中介服務是連接文化企業和金融機構之間的橋梁和隧道。中介機構可以為金融機構提供版權價值評估、資信調查、項目篩選、還款能力調查、版權保護等服務。此外，中介機構可以幫助文化企業進行風險管理、增信提級和融資方案策劃等。目前，我國面向文化領域的專業評估、專業調查等中介機構缺乏，影響了文化與金融的融合步伐。

（四）金融服務的創新不足

文化企業尤其是創意企業的無形資產比重較大，缺少有效的抵押物，通過知識產權抵押獲取貸款的基礎還不堅實，國內銀行開展知識產權抵押貸款的態度并不積極，這與我國內知識產權市場培育不夠、知識產權評估服務水平不高相關，也與國內銀行機構的產品創新意識不強有關系。文化創意企業創新能力相對突出，一般擁有獨立的知識產權，產品的前景較好，。創意企業尤其是中小型創意企業的所需貸款金額不大、貸款次數頻繁且對時效的要求高，這就要求金融機構在信用評級和貸款管理方面采取有別于一般企業的措施，而目前進入金融機構放貸時并沒有把文化創意產業的高成長性放在突出位置，貸款審批流程也沒 有差異，難以滿足文化企業的融資需求。

三、金融創新推動文化產業發展的機制構建

（一）思路

解決文化產業的融資困境，必須遵循市場規律，運用市場在資源配置方面的基礎性功能，促進國有資本、社會資本和國外資本通過公平的市場競爭有序流入，構建多層次、多渠道、多元化的資金供給體系，對行政部門、文化企業、金融機構、行業組織等進行合理的角色定位。以市場運作為主、政府扶持為輔，通過政策引導，加快金融創新，形成各方資金參與、規范運作的文化產業融資機制。

（二）運行機理

金融創新支持文化創意產業融資的運行機制是指在融資流程中要素間的作用和調控方式，是文化創意產業融資體系的各個主體的參與機制，其運行有賴于素間的相互作用與相互制約，具有高效、有序、協調的功能，契合了資金供需主體——文化企業（需求方）和政府、信貸、中介（供給方）的利益交匯點，實現相融共生。

（三）基本原則

一是服務增值和價值滲透。與技術與文化產業融合創造服務產品形態、提升產品附加值相似，文化金融的融合能夠有效延伸原有產業的價值內涵，提高產業增值能力。這種增值功能對于強創造性、密集智力型和廣泛產業關聯性的文化產業而言表現更加明顯。

二是功能提升和要素供求。金融創新支持文化創意產業融資，自然離不開要素支撐。文化產業融資涉及的智力要素與資金要素，其發展需要適宜的環境和氛圍，借助價格信息和供求機制，處理兩者的融合比例及結合方式，滿足要素供求雙方的利益平衡點，以此引導要素有序流動、推動以智力和資本為核心的要素系統實現更高水平融合，促進金融服務文化產業效能的提高。

三是業務拓展與效率提升。文化與金融的融合以資本為紐帶進一步拓展資源配置的空間和效率，體現了有著功能差異的行業對效益最大化和效率提升的渴求，最終促使業務邊界不斷拓展，經營范圍不斷擴大，產業價值鏈條持續延伸，催生出新型業態，并帶來規模效應和經濟效應。

四是政府引導與市場競爭。金融與文化融合的深化，將會培育出更多有影響的相關中介組織，為金融創新服務文化創意產業融資提供良好環境支撐。在融合過程中，政府通過政策引導，調節市場失靈，營造寬松自由的環境，促進市場競爭機制的形成和融資目標的實現。

（四）內容構成

1、融資機制

（1）多元化的投資主體。通過財政資金、信貸資金、境外資金、民間資金的廣泛參與，促進投資主體的多元化和競爭機制的形成，加快文化產業發展的步伐。單一的投資主體要得以改變，需要進一步加強文化產業法律規制建設，出臺更多的扶持政策，提高各類投資者的積極性，保障他們的合法權益。

（2）多樣化的投資方式。鼓勵以資金、人才、技術、創意等入股投資，支持以獨資、合資、聯營、合作、參股、特許經營等多種方式投資文化產業，以此提升軟件資源的吸引力，爭取市場資金的投入，豐富文化企業投資方式。

（3）多樣化的融資渠道。鼓勵文化企業借助債券、中期票據、短期融資券以及中小企業集合債等工具融資，引進風險投資基金、私募股權基金，發展融資租賃、集合信托，允許商業銀行對文化企業實行債權轉股權，將風險投資與貸款相結合，使其分享文化產業的未來收益。針對文化企業通常缺少質押物、抵押物的現實，鼓勵開展收益權或應收賬款融資、知識產權質押貸款等信貸創新業務。

2、保障機制

（1）評價機制。文化企業大多以知識產權、創意及品牌價值等無形資產為主，財務報表上很難量化體現，由于投資者和文化企業對無形資產的價值評估有差異，無形資產的價值無法準確衡量使投資者心中無底。需要建立針對于文化產業實際的信用評級機制，解除銀行及投資者的后顧之憂。

（2）融資服務平臺。通過融資服務平臺，構建投資人數據庫、企業數據庫以及文創企業投融資電子服務網絡，匯聚文化項目、產品、人才、信息和創意等資源，向目標投資人進行定向推介。在文化產業政策、發展規劃、企業經營狀況和項目發展情況等方面做到信息共享，借助中介服務為文創企業提供投融資方案、資金結算、登記托管等一站式服務。

（3）信用擔保機制。文化產業融資難的根本是企業信用不足，瓶頸在于擔保難，需要建立文化企業信用擔保體系，確立文化企業信用制度和信用評價標準?？梢杂烧M建面向文化產業的專業擔保機構，也可以通過資金扶持、損失補貼等方式委托第三方擔保機構，實現資金專項管理、市場化運作，擔保機構按照財政資金的出資額確定擔保余額總量額度。文化產業信用擔保體系能否持續有效運作，關鍵在于政府的參與程度。

（4）保險機制。積極運用商業保險在文化產業發展過程中的風險管理職能，發展以著作權、商標權、專利權、出版權等無形資產為標的保險產品，同時開展文化產業貸款保證保險，為文化企業的增信提級提供服務，從而提高商業銀行的貸款安全系數。

3、支撐機制

（1）中介服務機制。加強針對無形資產的登記、評估、流轉等中介服務機構建設，完善無形資產的登記、評估、流轉及托管方面的制度，形成高效規范的無形資產流轉市場。

（2）人才培養機制。文化企業的經營管理人才不足，尤其是具有資本運作及文化資源的復合型人才更加缺乏，可以借助高校的資源平臺，提高產學研合作，對接文化產業的人才需求，進行多層次、多類型的文化專業教育，設置與文化產業融資緊密相連的專業，并利用海外教育資源，聘請國外專家參與文化產業發展。

（3）專家參與機制。組建有關專家、行業代表、文化企業、公務人員組成的決策咨詢委員會，提供文化產業投融資服務，建立聯席會議制度，為有關部門的決策提高咨詢服務。

四、金融創新支持文化創意產業融資的對策

（一）以金融功能融合推動融資方式創新

通過金融體系內部的功能整合，促進信貸、基金、債券、信托、保險等多種工具相接連，形成綜合金融服務平臺，與不同發展階段的文化企業融資需求進行對接。

發展多層次資本市場。扶持成熟的規模較大的文化企業在主板市場上市融資或再融資，通過定向增發、公開增發等再融資方式做好并購和重組，不斷提高企業實力和品牌影響力。對成長前景較好、科技含量較高的中小文化企業，幫 助其在條件成熟時在中小板、創業板上市。幫助符合條件的文化企業發行企業債、集合債和公司債，積極為中小文化企業發行短期融資券、中期票據、集合票據等方式融資提供便利。

發揮商業保險的獨特作用。支持保險行業根據文化企業的特性開發適合文化企業需求的險種，鼓勵開發以著作權、出版權、商標權、專利權等無形資產為標的物的險種。發揮信用保險的擔保功能，推廣銀保擔企合作的信用保險+擔保資金+銀行信貸資金+文化企業組合融資模式，吸收保險資金對重大文化基礎設施建設和重點文化產業項目以債權和股權等方式進行投資，利用出口信用保險為文化產品和服務的出口提供保障。

推進知識產權證券化。對文化企業來說，知識產權證券化在滿足其融資需求的同時，依然保有知識產權的自主性。在這種方式中，權利人通過對他人授權來實施知識產權，再將當前或未來預期的收益通過載體進行證券化。由于證券化的標的非知識產權本身，發起人在證券化交易后依然可以保有和管理知識產權。就文化企業而言，發起人在融資的同時還可以進一步改良或應用知識產權，使其進一步提升價值，且相對節省了成本。

積極探索夾層融資。影視產品通過可優先股或轉換票據的融資方式，這種方式的回報和風險介于股本融資和優先債務之間。其融資的稀釋程度要比股市小，可以根據特定需求進行調整，付款要求也能視企業現金流狀況確定。

（二）加強文化產業的金融生態建設

進一步深化文化體制改革，培育出更多更成熟的文化金融市場的參與主體，提高文化產業的市場化程度，促進知識產權交易市場體系的完善，提高銀企雙方在評估、轉讓、定價環節的效率，塑造良好的文化產業發展氛圍和金融生態。

（三）營造良好的投融資環境

文化產業的發展離不開資金的支撐，針對文化產業快速發展的現狀，政府在解決文化企業的融資方面要承擔更多的責任。雖然政府在推動文化產業發展過程中的角色不可替代，但僅靠政府來完全解決文化產業也是不現實的，政府通過政策引導和財政資金的撬動，吸引各種市場主體積極參與，是解決文化企業融資難的前提。

（四）強化文化創意產業的信用擔保體系建設

中小文化企業融資困境的根本原因是信用不足。從發達國家的經驗看，政府推動面向文創企業的信用擔保機制建設，降低銀企雙方的信息不對稱程度，通過政策引導、財政資金的撬動及市場化信用擔保主體的運作相結合，形成多層次、多元化的擔保體系，是解決這一問題的現實途徑。

注：

①《2013年杭州市文化創意產業發展分析》，杭州市文化創意產業辦公室簡報，2014年第1期.

參考文獻：

[1]呂倩.文化產業金融支持模式創新研究[D].天津財經大學，2011.

[3]蔡尚偉，鐘勤.對我國發展文化金融的初步探討[J].深圳大學學報（人文社會科學版），2013（4）

[4]涂永紅.在創新中破解文化產業融資難題[J].前線，2012（1）

[5]胡志平.產業融合視角下我國文化金融服務的興起與創新[J].求索，2013（5）

[6]李會麗.陜西文化產業投融資機制研究[D]. 西安工業大學，2011

篇6

一、資本項目開放與新興市場的“過度借貸綜合癥”

在資本項目開放后，新興市場由于缺乏完善的監管體制，同時由于資本的自由流動，企業和銀行的借貸行為缺乏嚴格約束和監督，極有可能使經濟體患上“過度借貸綜合癥”，這不僅加深了信貸市場金融脆弱性，而且源自資本項目開放的過度借貸導致的“資本項目危機”往往易使一國陷入低產出的均衡狀態（Yoshitomi，2003）。以東亞五國為例，1990年前后，東亞五國相繼開放了資本項目，國內的金融機構在資產負債管理方面獲得了更大的自利，私人金融部門和非銀行金融機構獲得了較大的發展，外國資本也大量流入，到1996年，韓國、印度尼西亞、馬來西亞、菲律賓和泰國等國的總外債占GDP之比分別為：28.40%、56.74%、40.06%、49.75%和50.05%（世界銀行，1997）。外債的持續流入使東亞五國繼續保持高的經濟增長，但該“增長的奇跡”的背后是企業和本國銀行向國際資本的“過度借貸”。過度借貸表現為五國的投資率遠高于經濟增長率，五國在1991～1997年的投資率是經濟增長率的數倍，說明經濟中存在較多的“無效投資”。另外，過度借貸還伴隨著股票市場和房地產市場泡沫的產生。外國資本大量流入使五國的金融體系處于一種脆弱和不穩定狀態，特別是短期外債，五國1996年末的短期外債占GDP比重為40.98（馬來西亞）～203.23（韓國）％，在這種情況下，一旦遭遇外來的不利沖擊，大規模的資本外流足以使一國陷入流動性危機和金融危機，而國際過度借貸綜合癥導致的資本項目危機又使危機發生國陷入低產出的均衡狀態。

過度借貸綜合癥不僅在1990年代東亞國家發生過，而且在1980年代拉美國家資本項目開放后也發生過。新興市場資本項目開放后易患過度借貸綜合癥主要有兩方面的原因：

其一，對借貸行為的顯性或隱性擔保，國際資本的提供者往往低估甚至忽視新興市場的金融風險。對借貸行為的擔保有三個形式：首先是資本流入國（地區）政府提供的擔保。新興市場的這些擔保一般通過政府控制、直接補貼、直接信貸支持以及對其他特殊廠商或產業進行優惠和傾斜的措施來達到保護的目的。第二種形式的擔保來自國際金融組織，盡管國際貨幣基金組織和世界銀行未能承擔起“國際最后借款人”的職責，但數次危機后由兩組織牽頭的國際援助行動總是盡量維護資金借出方的利益。第三個形式的擔保來自資本流出國。為了避免因流出資本受損而威脅本國金融穩定，資本流出國政府也會援助本國金融機構，如存款保險制度和政府援助計劃等也為本國金融機構提供了隱性擔保，政府的“最后貸款人”地位又引致了本國金融機構和本國存款者的道德風險，使資本流出國金融機構降低外國借款者的安全邊界（Levy-Yeyati，1999）。

其二，外資流入后，本國銀行的壟斷地位難以繼續維系，競爭加劇迫使本國銀行降低了安全邊界。資本項目開放后，金融服務業和競爭也隨國際資本一起進入金融新興市場，雖然本國銀行業可以“進口”外部融資和更好的管理經驗，但也面臨更多的經營壓力，本土銀行業因國有壟斷地位所擁有的特權和利潤受到影響，如隨著外國資本和國際金融機構的進入，不僅使國內銀行業的市場份額受到影響，而且存貸利率差縮小將直接降低本國銀行的利潤。由于處于競爭壓力下和道德風險的緣故，銀行有動機降低安全邊界，向高風險、高收益的項目提供融資。另外，本國銀行業借入以外幣記值的債務為本國高風險項目融資，需要更高的管理項目風險和匯率風險的技巧，而對于長期處于金融管制和資本項目管制的新興市場而言，又難以在短時期內“進口”這些技巧和人才。

二、資本項目開放與宏觀經濟穩定

從信貸市場金融脆弱性的來源分析，投機性借款企業和龐氏（ponzi）企業很容易因宏觀經濟波動而陷入資不抵債的境界（Minsky，1982），同樣宏觀經濟波動也是資本市場金融脆弱性的重要原因。從理論上分析，資本項目開放提供了更好的分散風險的機會，從而能縮小宏觀經濟波動。但是對于新興市場，資本項目開放后，宏觀經濟波動沒有明顯改善，相對發達國家的情況，新興市場的產出、收入和消費都具有更大的波動幅度（Kose，et al，2003）。

新興市場開放資本項目后會面臨更大的宏觀經濟波動，其根本原因是國際資本流動和本國宏觀經濟政策的順周期性質。從過去的40多年國際資本流動的情況看，其順周期特征在發達國家和新興市場之間并未表現出顯著的差異，但是發達國家具有更好的經濟穩定措施，因而可以避免宏觀經濟過度波動（Stiglitz，2000）。新興市場不僅缺乏經濟穩定措施，相反，國內的財政政策和貨幣政策也是順周期的。以1960～2003年的政府支出占GDP比重和銀行間利率數據為證，在經濟增長和衰退時，新興市場的政府支出占GDP比重分別為8.0%和0，而銀行間利率變化分別為－2.2和2.3（Kaminsky et al，2004），呈現出明顯的順周期特征，而且財政政策、貨幣政策與凈國際資本流入呈相互強化的狀況，當國際資本流入時，新興市場采取擴張的財政政策和貨幣政策，而國際資本凈流出時，又實施緊縮的財政政策和貨幣政策。新興市場宏觀經濟政策和國際資本流入的順經濟周期特征導致宏觀經濟的過度波動，后者又加重了金融脆弱性。

新興市場無法實施反經濟周期和國際資本流入的宏觀經濟政策有內外兩方面的原因。外部原因是新興市場信用受到抑制，當本國經濟增長放緩和國際資本流出時，新興市場的國際信用等級下降，難以獲得外部資本，如OECD國家在經濟狀況好和差時，國際信用評價均值從78.5降至78.4；而新興市場則從42.2降至40.4（Kaminsky et al，2004）。內部原因是新興市場都有迅速發展經濟的強烈愿望，而在制定宏觀經濟政策時又面臨更多的約束。為實現經濟快速增長，新興市場內部的經濟單位（如省、部）之間也充滿競爭，政治因素誘發了對國際資本的渴求和對擴張經濟政策的偏好。當經濟增長放緩時，新興市場不僅面臨國際資本凈流出和本國貨幣貶值的壓力，還要支付到期的債務本息，因借入國際資本多以外幣計，新興市場制定貨幣政策時面臨兩難選擇，如果降低本國（地區）利率則可以刺激經濟，但又可能導致本國貨幣貶值、加重債務負擔。

三、資本項目開放與制度環境

從制度變遷角度分析，資本項目開放對一國經濟將產生重大而深刻的影響，對外的開放勢必要求國內金融體系的變革以及非金融體系的變革，同時資本項目開放更需要政府對金融體系監管行為和金融政策發生相應、甚至超前的變革。但在開放資本項目的路徑選擇上，新興市場多采取了比發達國家更加迅猛的步伐。與發達國家相比，新興市場資本項目開放時不僅沒有超出“閾值效應”，更關鍵的是新興市場的制度建設相對滯后，這不僅使新興市場從資本項目開放中獲得的收益小，而且增加了新興市場的金融脆弱性。

制度因素在資本項目開放過程中起的重要作用已經被不少實證檢驗所證實。如Chinn & Ito（2002）在檢驗資本項目開放與金融發展的相關關系時，發現制度因素起著關鍵的作用，制度質量的度量指標包括對債權人的保護、保護契約履行的有限法律指數、對股東的保護指數和公司財務報告的完整性等，Chinn & Ito認為資本項目開放對金融發展無顯著促進作用、甚至還有負面影響，但是制度基礎好的發達國家資本項目開放能顯著地促進金融發展。同樣Bekaert，Harvey & Lundblad（2001）也認為證券市場開放對經濟增長的促進作用與制度質量相關。而Demirgü -kunt & Detragiache（1998）則以1980～1995年間發生的銀行危機為例檢驗了制度因素對金融脆弱性的關系，實證結果表明：制度因素對金融脆弱性的相關性非常顯著，制度環境較差的國家容易導致金融脆弱和金融體系的不穩定。La Porta等（1998）用司法體系效率、法治秩序、腐敗程度、國有化風險和政府違約風險和會計制度作為制度質量的度量指標，結果顯示新興市場的制度質量遠落后于發達國家。鑒于制度因素在資本項目開放過程中所發揮的重要作用，我們就不難理解新興市場開放資本項目后金融脆弱性增加的深層次原因了，從本質上分析，金融體系的金融脆弱性以及資本項目開放后因過度借貸綜合癥、宏觀經濟的過度波動所引起的金融脆弱程度增加都和制度質量相關。

四、結束語

篇7

關鍵詞：房地產 信托 融資 優化

國內房地產信托發展現狀

（一）信托的起源與發展

房地產信托，對于投資者而言，是一種投資方式，對于融資者而言，是一種金融融資渠道，房地產信托是信托模式中的一個分類。信托作為一種制度，起源于13世紀英國的“尤斯”制，即用益設計。用益設計自13世紀起開始流行于英國民間，其目的是為了規避當時英國封建法律制度對土地等財產的移轉和處分所加的限制和負擔（崔明霞、彭學龍，2001）。1822年，美國的農民火災與保險公司開始兼營以動產和房地產為對象的信托業務，后改名為農民放款信托公司，成為美國最早出現的一家信托公司。

我國金融機構早在100多年以前就已經開始參與房地產公司的開發經營活動。我國的信托業始于 20世紀初的上海。在我國信托行業的發展進程中，當時由于體制以及政府調控原因，信托業務與銀行業務出現了重疊，信托業務的本質是“受人之托、代人理財”，但是當時國內信托的主要業務內容是執行了貸款的一部分功能。在我國信托業發展過程中，隨著市場經濟的不斷深化，全行業先后經歷五次清理整頓。在1982-1999年之間，先后進行五次信托行業清理整頓主要是圍繞信托業務的總量規模，信貸收支平衡、貨幣發行量控制為核心內容展開的（曹芳，2011）。隨著國內市場體制的不斷完善，信托業相關法律法規的不斷完善，即《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》的頒布實施，意味著信托業務在我國金融體系的地位正式確立。

（二）信托的基本概念以及特征

2001年出臺的《中華人民共和國信托法》，對信托的概念進行了完整的定義：信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理或者處分的行為。在這一定義中，指出了信托一個明顯特征，即受益人與委托人可以是不同的主體，受托人運用的委托人委托其財產權，這部分財產是受到法律保護的。這一點可以理解為，委托人受到債務問題或者其他財務問題時，這部分財產是不用于清償委托人的債務，所以信托在這一層面上而言，可以起到很好的家族財富傳承作用。這也就是信托的獨立性特征的具體體現。

信托的基本特征可以總結為：

委托人對受托人的信用。信托本身是一種契約關系，是委托人出于對受托人的信托，將自己的財產權委托給受托人管理。

信托財產及信托財產的轉移是信托成立的基礎。委托人在于受托人訂立信托契約合同時，應該伴隨著委托人的信托財產及財產權的轉移，信托財產交由給委托人進行保管、投資升值，財產權則轉移到受益人。

信托是一種由他人進行財產的運用、管理、處分的財產管理制度。信托機構為財產所有者提供廣泛有效的服務是信托的首要職能和唯一服務宗旨，并把管理、運用、處分、經營財產的作用體現在業務中。

我國房地產信托市場現狀分析

房地產信托，就是信托公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益。與房地產信托很相似的是房地產投資信托（Real Estate Investment Trust，REITS），也是近年來房地產融資創新方向討論較多的一種方式。但在目前，國內市場上還沒有一款真正意義上的REITS產品。

（一）房地產信托市場的產品類型

房地產權益投資型信托，房地產融資企業將持有的物業作為信托財產，以物業自身的日常租金或經營收入等穩定現金流作為還款來源。

房地產抵押貸款型信托，房地產公司向信托公司借款，并將土地使用權、在建工程或現房折價抵押，房地產公司產品到期后還本付息的融資方式。本質上仍是銀行房地產開發貸款模式的延續，但資金來源為信托公司募集資金。并且就一般市場情況而言：房地產公司優先選擇銀行貸款，銀行貸款時間長、融資成本低。公司本身資質或者其他貸款條件沒有達到銀行要求時，才會選擇信托公司進行融資。

房地產股權投資型信托，信托公司通過收購或增資獲得房地產公司股權，在約定時間由項目公司或其他公司收購（回購）該部分股權。一般情況下，房地產公司在能夠選擇其他融資方式時，不愿意選擇股權融資，其中涉及到股息分配以及股東權益變動等一系列情況（胡挺、薛杰文，2011）。

（二）房地產信托融資案例分析

1.權益投資型房地產信托案例。案例基本情況：國際商貿城A，項目規劃占地3000畝，總投資額95億元，建筑面積共300萬平方米，包括市場、辦公樓、酒店、公寓、住宅、倉儲、物流、廠房等設施。項目公司通過X信托向社會合格投資者募集資金2億元，信托期限為2年，預期投資者收益為9%-10%。信托收益來源為：X信托受讓商貿城項目收益權獲得的項目收益款及處分該項目收益權所形成的收益。該股份有限公司現已獨資設立天津國際商貿城A有限公司運作該項目。

在該案例中，權益投資型房地產信托融資涉及到貼現率的問題，公司將未來持有的對天津國際商貿A的受益權作為還款來源。一方面，能夠籌措到目前項目所需款項，減輕公司現金鏈的壓力；另一方面，公司能夠有效將目前所積累的負債轉移到未來，實現公司的負債經營發展。

2.抵押貸款型房地產信托案例。案例基本情況：公司A于2010年12月以16651萬元的價格競標獲得位于X地面積為300畝的國有土地使用權，土地用途為住宿餐飲用地?，FA公司正致力于酒店的開發建設，該酒店擬于2013年初對外試營業。 為此，A公司向X信托公司申請35000萬元項目貸款，用于酒店的開發建設，融資期限12個月，融資金額為3.5億元，受益人預期年收益率分為三級，8.5%-9.5%之間。

其中，項目的抵押物為A公司合法擁有的酒店在建工程以及B項目國有土地使用權。據某房地產交易評估有限公司于2011年7月出具的預評估報告，抵押物評估值總額約61625萬元，其中：酒店在建工程預估價值約35689萬元，B項目用地預估價值約25936萬元，抵押折扣率約5.7折。

該公司為房地產項目公司，采用合資形式，三個母公司分別出資45%，15%，40%。注冊資本為5億元，財務指標如表1顯示。

其中，資產負債率（Debt Asset ratio）是指公司年末的負債總額同資產總額的比率。從不同的角度來看，資產負債率的高低意味著有不同的意義。從債權人的角度來看，資產負債率說明了借款償還風險的大小程度。從股東的角度來看，資產負債率不同意味著利息支出，從利潤最大化的原則出發，意味著資產收益能否大于利息支出，也就意味著公司實際利潤是否為正。從經營者的立場來看，資產負債率偏低或者偏高都有可能在經營籌款時遇到問題。如果資產負債率偏高，企業經營籌款時債權人會提高戒備心理。如果資產負債率偏低，說明企業發展速度已經放緩，利用債權人資本經營的能力有所降低。

流動比率與速動比率是一個存量與流量的相對概念。流動比率是指，流動資產對流動負債的比率，用來衡量企業流動資產在短期債務到期以前，可以變為現金用于償還負債的能力。速動比率是指速動資產對流動負債的比率。它是衡量企業流動資產中可以立即變現用于償還流動負債的能力。速動資產包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款、其他應收款項等，可以在較短時間內變現。

3.股權投資型房地產信托案例。案例基本情況：X信托公司籌資4-4.98億元資金向蘇州A置業股權投資和增資，增資完成后信托計劃將直接持有項目公司80%-83.28%的股權，剩余股權質押，進而達到實際控制項目公司100%股權。信托資金專項用于A蘇州中心項目的開發建設。本項目擬售物業面積79500，包括：商業街、酒店公寓、超高寫字樓、巔峰豪庭，預計可實現銷售回款20.04億元。開發商擬持有物業面積88000，包括：購物中心、奢華酒店、會所，按照當前市場估值不低于35億元。

X信托公司在取得實際控股權之后，派駐董事將以控股股東身份向項目公司派駐兩名董事，參與項目公司的后續管理，對重大事項有一票否決權。同時，設置監管賬戶：受托人通過資金監管賬戶全程控制資金的使用，確保信托資金?？顚Ｓ?，保障工程按時完工。印信管理：項目公司的公章、主要資產權屬證書等重要法律文件，由X信托公司進行保管。

（三）案例對比分析

進行受益權投資型的房地產公司注冊資本為2.7億元，截至2011年3月底，A公司總資產312.24億元，凈資產87.02億元。進行抵押貸款型房地產公司的注冊資本金為5億元，股東分別為三個房地產公司。該公司的總資產為2.8789億元。進行股權質押的房地產公司注冊資本為2億元，股東結構為個人以及某投資發展有限公司，其中大股東個人本身為信托計劃提供無限擔保責任，該公司有房地產開發二級資質。所以從房地產融資背景來看，案例中的小型房地產項目公司，其中股東背景為個人居多，擔保能力相比于公司股東較弱，在增信措施較困難的情況下，選擇股權質押。對于一般中小企業的房地產公司以及房地產項目公司，選擇質押或者受益權受讓的居多。

從房地產公司的融資機會成本來分析上述案例中三個不同房地產公司選擇融資方式的特點。機會成本的大小有很大程度上取決為融資時需要提供的增信措施，這些增信措施一般都分為融資方股權的個人無限連帶責任擔保、土地使用權質押、股權質押、受益權或者收益權質押等。其中，案例中通過受益權融資的房產公司的資金實力較為雄厚，其次為進行質押融資，最后為進行股權質押的房地產公司。從實際情況分析，通過股權融資會給融資方帶來管理、實際股權等各方面較大的變化，對于房地產項目的規劃、發展、決策，融資方房地產公司都會受到較大程度的受托人即信托公司的影響。所以，只有在上述兩種方法不能進行融資或者實現不了預期融資數額的時候，房地產公司才會選擇股權質押的方式來進行房地產項目的融資。從房地產公司的視角出發，房地產公司進行項目受益權融資是對房地產公司而言，融資成本以及機會成本最低的融資方式。一般都是以該房地產項目公司需要融資的是未建或者在建工程，以這些工程的預售或者銷售款來進行融資本息的償還，既不影響公司的其他項目工程的銷售也是提供了現有公司資產的最大流動性，在這種情況下，項目公司自身所有承擔的風險也是最小的。然而，對于質押融資，房地產公司一般將取得使用權的土地或者房地產項目作為質押物，如果是以土地使用權作為質押，只有在融資方房地產公司不履行支付本息義務時，債權人才可以對質押土地的拍賣價款有優先受償權，但是在這之前，融資方房地產公司還是對土地有占有、收益的權利。

結論

綜上所述，不同的房地產企業偏好特定的融資方式。融資方式的選擇，與房地產企業的股本結構、資金實力、所處不同的經營階段都有直接關系。一般而言，資金流轉量充沛、股東背景有若干個公司的房地產企業偏好于抵押貸款和權益投資，股權投資由于融資方式產生的后續影響明顯大于前兩種融資方式，所以其作為最后的選擇。在權益融資與抵押物融資之間，現金流相對緊張的公司一般偏好選擇權益融資。因為權益融資與抵押物融資相比，權益融資涉及到貼現率，公司以未來的房地產項目作為還款來源的保障，有將債務滯后的作用。

參考文獻：

1.崔明霞，彭學龍.信托制度的歷史演變與信托財產權的法律性質[J].中南財經大學學報，2001（4）

2.曹芳.我國信托業和信托公司業務發展現狀[J].西北農林科技大學，2011（6）

篇8

關鍵詞：房地產REITs 信托 基金 融資

中圖分類號：DF438.2文獻標識碼：A 文章編號：1006-1770(2007)08-042-04

一、REITs簡介

REITs的全稱為Real Estate Investment Trusts，即房地產投資信托基金。香港證券及期貨檢查委員會（香港證監會）在2003年8月1日公布的《房地產投資信托基金守則》（以下簡稱《守則》）中解釋道：“房地產投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產項目的集體投資計劃。有關基金旨在向持有人提供來自房地產的租金收入的回報。房地產投資信托基金通過出售基金單位獲得的資金，會根據組成文件加以運用，以在其投資組合內維持、管理及購入房地產?！睆倪@個概念可以看出，REITs是一種集體投資計劃，其利潤來源于房地產本身的租金收入，是一個在設立之后可以再投資的發展平臺。

REITs在亞洲的新加坡、日本、韓國、中國香港地區等得以發展，是由于這些地區都是通過設立專門的法律法規或者修改其投資、信托等法律的形式構建適合的制度框架，從而促使這一融資模式在本地區生根發展。美國的REITs具有稅收上的優惠，即在對基金的盈利征稅之后，要求其收益的90%以上分配給持有人，而對持有人免稅。這一避免了雙重征稅的優勢在亞洲地區尚不存在。

根據REITs收益來源的不同，可將其分作權益型、抵押型和混合型三種。所謂權益型是指其主要收入來源于房地產的租金的REITs，這種類型受利率影響相對比較小。抵押型是其收益主要來源于房地產抵押貸款的利息收入，抵押型REITs股息收益率比權益型REITs高，受利率的影響比較大?；旌闲蚏EITs則同時采取上述兩類的投資策略，具有權益類REITs和抵押類REITs的雙重特點，收益率亦介于二者之間。需要指出，香港證監會頒布的《守則》在REITs的概念中明確限定了REITs只能夠是權益型的。

通過了解REITs的含義、發展歷史及基本類型，我們可以看出它具有如下的一些特征：首先，它是一種集體投資計劃，即可以在公開市場募集，這樣就決定了其資金規模較大，與房地產業的資金要求相匹配。其次，其收益來源于房地產的租金收入，相對比較穩定且收益率高于銀行同期存款。第三，它是一個可以長期經營的金融工具，這在一定程度上可以規避短期的投機行為，有利于維護投資者的利益。最后，有規范的法律構建的制度要求，從而避免了制度性風險。

盡管REITs與資產證券化在運作方式上有很多相似之處，有學者認為REITs是資產證券化的一種形式。但是假若我們仔細考查二者的產生淵源、作用領域以及一些運作上的細節，我們就會得出不能將二者混同的結論。首先，資產證券化最初是由“1968年設立的隸屬于美國住宅與城市發展部的政府國民抵押協會購買銀行的住房抵押貸款作為證券化資產的來源，于1970年首次發行轉遞證券給投資者”而出現的。由此可以看出，REITs與資產證券化是通過兩種不同的途徑出現在歷史上的。其次，資產證券化業務在能夠在未來產生穩定現金流的領域均可以開展，而REITs則僅限于運作房地產的租金收入或者抵押貸款收益。另外，REITs模式中基金的制度安排、資產比例限制、收益分紅的要求等具體規則都是其在逐漸走向成熟的過程中經驗的積累，與資產證券化的運作明顯不同。由此可以看出REITs和資產證券化雖然在運作思維以及方式上很相似，但是二者是兩種不同的融資工具。強調這些的目的在于使我們避免類型化的思維，從而能夠更清楚地認識REITs，使其能夠獨立發展，保證融資工具的真正多元。

二、 REITs運作過程中的法律關系

從設立REITs的角度來看，整個過程可以分為資產重組階段、上市準備階段、上市發售階段、發售后的運營階段以及最后REITs的終止。在整個過程中涉及到如下主體：基金的發起人、管理人、受托人、托管人和基金單位的持有人以及必要的特設公司和中介公司。

（一） 資產重組階段

在整個REITs的設立過程中，資產重組雖然并不一定會顯明體現在法律框架或者基金的說明書中，但它卻是一個必要的準備階段。只有先將發起人所擁有的不動產進行重新整合，實現擬發售資產與發起人的資產的獨立，才能保證投資人的權益而避免關聯交易等風險，從而為基金的設立奠定基礎。

此階段的第一個環節是資產篩選。發起人可以根據自身情況及市場預期和風險防范等目的挑選擬發售資產，形成不同的資產組合，從而獲得投資人更多的認同。具體而言，商用寫字樓等資產具有較高的租金收入，但是如果只有單一的資產則可能會隨市場波動而出現整體疲軟，從而影響基金的收益。發起人可以考慮將不同類型的資產進行整合，從而保證比較穩定的收益率。

第二個環節是資產清理。即假若擬發售資產本身有抵押等不便于資產轉移的負擔，發起人要變更資產所有權狀態使之回復為完整的所有權。

第三個環節是資產轉移，即發起人要通過買賣的方式將擬發售資產轉移給特設公司，并擁有向特設公司請求擬發售資產取得對價的債權，這個債權是在上市發售成功之后特設公司將持有人認購得資金轉移給發起人的基礎。這樣的轉移也是實現《守則》中所要求的REITs只能“透過特別目的的投資工具持有房地產項目”（《守則》第7章“使用特別目的投資工具”）的要求。通過特設公司持有擬發售資產，實現了擬發售資產與發起人其他資產的獨立，從而降低了關聯交易的風險，也為下一階段的信托契約的運作做好鋪墊。當然，資產轉移之前要有必要的資產評估程序。

以越秀為例，在城市建設開發集團有限公司（簡稱越秀城建）的安排之下，越秀城建將其擁有的白馬商貿大廈、維多利廣場、城建大廈、財富廣場四處地產以信托方式委托給柏達、金峰、福達及京澳四家注冊于英屬處女群島（BVI）的離岸公司，這四家離岸公司為越秀投資有限公司（簡稱越秀投資，注冊于香港的上市公司）所特設的全資子公司。在這個信托關系中，越秀城建為信托人及四處房產的實益擁有人，四家離岸公司為受托人及四處房產的注冊擁有人，受托人有義務在基金上市發行之后將投資人認購基金單位的資金轉付信托人以實現信托目的，越秀城建因此享有對四家公司的債權。信托制度在此處發揮了隔離資產以保證信托財產獨立性的功能。

（二） 上市準備階段

上市準備階段即按照相關法律的要求來組織REITs的結構?！妒貏t》的一般原則（GP）之GP1“清晰的法律形式及擁有權結構”的規定以及《守則》對REITs的受托人、管理人等作出的嚴格要求保證了REITs架構中各方的制衡，從而有效實現了風險防范。REITs作為一種融資模式，其規范的結構要求是它得以蓬勃發展的一個重要原因。

在REITs中存在著信托和基金雙重法律關系，因而出現了基金的管理人、受托人、基金發起人、持有人等主體。

本階段的第一個環節是選定合格的受托人。法律要求REITs需以信托形式組建，因而上市前的準備也就是依據法律要求來建立信托的架構。受托人需要符合一定的條件，《守則》中要求受托人必須是根據香港地區的《銀行業條例》第16條的規定而獲發牌的銀行，或者上述銀行的附屬信托公司，或者是在香港境外成立而獲得證監會接納的銀行業機構或信托公司。受托人負有以信托形式為持有人的利益而持有有關計劃的資產及監察管理人行為的目的性的一般責任（《守則》4.1A）。受托人應將擬發售財產與自身財產相隔離，并在國內公開上市發售之后將發售所得作為信托資產的對價支付給委托人。

第二個環節是設立資產管理公司作為基金的管理人。管理人須擁有足夠的可動用的財政資源以及良好的公司架構。管理人的職責為以持有人的利益來管理運營基金資產，具體而言包括對外以基金資產為基礎的借款及其限額、投資性的房地產項目、管理基金資產產生的現金、確定股息支付的時間、管理基金資產的物業及修繕、負責出租及租金收取事宜等。

需要特別指出的是受托人和管理人必須相互獨立。同時，受托人對管理人有監督之職責。受托人在管理人資質出現問題、出于持有人利益的考慮有充分的理由或者應除管理人外持有基金單位價值75%的持有人書面要求的情況下，可以通過書面通知辭退管理人。

第三個環節是訂立信托契約設立REITs。至此REITs的結構也已經初步顯現出來：受托人為基金的受托人，管理人為基金的管理人，而基金單位的持有人為基金的受益人。

第四個環節是管理公司須獲得接納或者另行委任上市人，以新申請人的身份向證券交易所申請上市的具體籌備工作。在此，管理人須確保有足夠的資源和專業知識來應對法律的要求。

以越秀為例，在此階段越秀投資選擇HSBC Institutional Trust Services （Aisa）Limited（匯豐機構信托服務（亞洲）有限公司）作為越秀房地產投資信托基金的受托人，信托人另行設立Holdco（越秀房托（控股）2005有限公司）來獨立受托擬發售資產。越秀投資將柏達、金峰、福達及京澳四家公司已發行的股份全部轉讓給Holdco。由此，Hodco成為四家公司的股東，而四家公司分別是白馬商貿大廈、維多利廣場、城建大廈、財富廣場四處地產的名義擁有人，因而Holdco實現了對四處地產的名義上的持有即以信托方式持有。這也就意味著原本四家離岸公司的償付地產的出讓價款的債務轉移到Holdco身上，即Holdco“向越秀投資簽立及交付承付票據的方式”交付擬發售資產的對價。越秀城建通過股權轉讓的方式將與四家離岸公司的信托關系延伸到Holdco身上，Holdco也通過受讓股權而實現了對四處地產的持有。

應該說越秀模式中最終通過股權轉讓的方式實現信托計劃是較為特別的，其間的特設公司也較多，會使人認為REIT的設立過程過于復雜。在一般情況下，信托契約的設立可以在上市準備這個階段來架構而不必過早開始。但是越秀模式中這樣的操作也是有其特定目的的，“值得指出的是越秀投資如此復雜的變動，除了清晰所有權結構以符合香港證監會《房地產投資信托基金守則》‘使用特殊目的投資工具’章節的監管要求外，使用BVI公司而非注冊于內地的公司持有物業單位還有著顯著的稅收優勢?！?/p>

（三） 上市發售階段

上市發售就是將REITs的基金單位在證券市場上公開掛牌交易?；饐挝坏陌l售過程與新股發行在銷售方式上大體一樣。持有人在證券市場上購得的基金單位可以在證券市場上自由流轉。

在發售過程中，發起人可以根據自身需要認購一部分基金單位以保持在持有人大會上的發言權以及享有相應比例的基金收益。越秀投資在越秀房地產投資信托基金中持有33.1%的基金份額。

在發售結束之后，受托人應將發售所得資金用以償付對發起人所負的債務，從而也就實現了信托目的。

（四） REITs存續期間的法律問題

如果說發售之前主要是發起人的利益主導著各主體的運作，那么發售之后隨著持有人的出現，REITs的就需要以持有人的利益為中心進行持續經營。在這個階段，存在如下運營事項：物業估值、對外投資及貸款、計劃文件修改和持有人大會等。

1、物業估值

物業估值就是總估值師每年一次通過實地考察的方法對REITs計劃內的房地產項目進行評價估值?？偣乐祹燀毦邆浞梢蟮馁Y質，估值師最多連續3年為房地產項目進行估值后的必須退任，退任后至少3年不得再行擔任。估值報告在獲得證監會允許后應公布以備查閱。

2、對外投資及借款

REITs計劃在存續期間可以出于增值目的考慮而對外投資?！妒貏t》對其對外投資作了明確的限定以防范風險。REITs可以購入在建、重建或修繕的未完工項目，但是這些房地產項目的累積價值不得超過購買時REITs總資產的10%；不得在未獲得受托人書面同意的情況下為任何人的債務作擔保；不得購入任何可能使其承擔無限責任的資產。如果一個REITs計劃的名稱中指明某一類別的房地產項目，則該計劃最少要將非現金資產的70%投資于該類項目上。

REITs可以通過資產抵押形式獲得貸款，但貸款的總額不得超過資產總值的45%。

3、持有人大會

持有人大會是持有人為自身利益而決策有關REITs的重大事項的機關。與中國的《證券投資基金法》相比較，REITs的持有人大會的運作相對簡便。持有人表決的事項分為特別決議和普通決議，相應的持有基金單位的比例限制是25%和10%以上，相應的在決議過程中，親自或者委派代表投票的決議通過比例分別為75%和半數。兩名以上持有不少于10%的已發行基金單位的持有人可以要求召開持有人大會。

4、計劃文件修改

在財務、法律、成本或者糾正明顯錯誤方面上必要的并且保證不會對持有人的利益構成重大損害、也不會大幅度免除受托人、管理人或其他相關人士的責任的情況下，得到受托人的書面證明之后，管理人或受托人可以無需征詢持有人的意見而修改計劃文件。

5、派息

REITs每年須將不少于其經審計年度除稅后凈收入的90%分派給單位持有人作為股息。

（五）REITs的終止

經持有人在全體大會上通過特別決議的形式批準，一個REIT計劃可以終止。在此決議作出之后，會出現如下法律后果：首先，要將持有人大會的決議通告各持有人。其次，REIT所有的經營活動暫時中止，包括有關計劃的設立、注銷，出售和贖回其單位；基金單位的轉讓登機停止，持有人名冊在未獲得受托人批準之前不得做出任何改動；REIT也不得再對外投資；而管理人、總估值師仍需負擔原有的責任直至REIT解散。下一步是變現資產，通過公開拍賣或者其它任何形式公開競投出售REIT計劃中的房地產，在償付債務和保留足夠的債務撥備之后，將剩余資金按比例分配給持有人。

通過對上文五個階段的介紹，我們可以發現REITs模式對于發起人和持有人而言是一個雙贏的模式。發起人可以通過這樣一個模式將自有資產及長期的收益這樣一些穩定但缺乏流動性的資產快速變現，從而可以迅速進行下一步的房地產開發。持有人也多了一個投資理財的工具，REIT基金單位相對于其他投資工具而言具有風險較低、收益穩定且較高的特點。REIT的風險低是由于REIT模式本身嚴格的風險防范的架構，資產的獨立性、管理人的職責、受托人對管理人的監督、物業評估與公告、投資及貸款的限制、持有人大會等措施都有風險防范的考慮。REITs的收益能保持較高水平且穩定一方面是由于管理人的運營成功，另一方面也受資產本身的質量的影響，可以想象優質資產的收益是顯然會更保證，這是在最初的資產篩選時就應該注意的問題。

三、 REITs模式在融資方面的優越性

歸納起來在融資方面REITs有如下幾個主要的優勢。

1、 融資規模較大。REITs的融資是將發起人的資產一次性變現，在資產規模上有一定的要求，否則難以在證券市場上成立一支基金，相應的其變現之后的資產規模也相當可觀。對于開發商而言可以很好的緩解資金方面的壓力。在前文的分析可以看出，REITs的融資功能表現在發售基金單位和獲得貸款兩個方面。在越秀案例中，資產總值評估為40.5億，越秀在證券市場募集到約20億資金（67.9%的基金份額），通過銀行貸款獲得12.6億元，共計32億多元全部作為資產轉移的對價支付給了越秀投資。

2、風險較小。對于發起人而言，風險來源于發行折價，而發行折價的原因來源于證券市場的不景氣和市場上投資者信心不足。對于市場的不景氣，發起人可以選擇適當的時機進行發售而避免風險。同時，發起人應該在篩選資產時選擇優質資產以及不同的資產組合來提升投資者信心，同時可以提供擔保。例如，越秀REITs的設立過程中，越秀投資作為GCCD BVI履行責任的擔保人以提升投資者的信心。最后，如果在發行過程中出現折價現象，發起人還可以通過自己認購更多的基金份額來防止折價損失，而在市場上的基金單位價格回升時進行轉讓以收回折價損失。

3、長期發展的平臺。因為REITs在存續期間仍可以收購在建項目進行對外投資，因而對于發起人而言，在證券市場上設立REITs就是獲得了一個長期發展的平臺。在此后的發展中，發起人可以將自己的地產項目融入到已經的REITs中而實現資產變現。例如，“越秀REITs的‘發售通函’載明，越秀REITs未來將‘透過收購締造商機及制訂發展策略’。在基金單位上市后，越秀投資向越秀REITs授予優先購買權，收購其旗下若干位于廣州的甲級辦公及商業樓宇：預計2006年落成的‘越秀新都會’，預計2007年落成的維多利廣場裙樓上的兩幢辦公樓，預計2008年落成的‘亞太世紀廣場’預計2009年至2010年落成的‘珠江新城雙塔’之西塔。對于越秀投資，越秀REITs還意味著未來多了一條便捷的物業變現通道?！?/p>

REITs作為一種新型房地產融資工具對于中國的房地產開發中的融資具有明顯的優勢，因而一定會成為房地產發展的一個不可或缺的工具。但是，也應該看到目前這種模式的研究和應用還都很不成熟，我們應該進行更多的探索，以尋找適合中國的REITs發展之路。

篇9

一、目前商業銀行對鋼鐵企業融資存在的主要信貸風險

(一)企業償債風險

在鋼鐵企業日常經營活動中,經常會遇到部分影響因素,直接導致企業生產經營出現問題,繼而使銀行的貸款面臨風險。這部分因素主要有:

1、原材料風險

鋼鐵行業的主要原材料為焦炭及鐵礦石。而目前我國焦炭供給略大于需求。因此從一定程度上講,我國的鐵礦石資源決定了我國鋼鐵行業的發展速度和規模,如果規模過大,依賴進口,勢必產生其他問題。如:量價波動、發展戰略受限、貿易壁壘、甚至帶來國家風險。

從企業來看,國內大型國有鋼鐵企業都是伴以鐵礦資源地而建,因此都有一定的鐵礦資源保障。但是近年來隨著原有礦山資源的逐步枯竭,也面臨嚴峻的鐵礦不足矛盾。如馬鋼、武鋼等企業礦山均進入后期開采,有的礦山由露天開采轉入地下開采?？傮w來看,國內大部分企業自有礦石在生產中的比重已經很低。因此,外購鐵礦石中供應的通暢性和價格的穩定性就成為鋼鐵企業發展的重要影響因素。

近年來,進口鐵礦石的價格都在大幅上漲,特別是由于鐵礦石需求的快速增長,也使得國際海運費大幅上揚。兩個因素共同作用,使得目前鐵礦石價格每年都在高位運行,并且成本逐年提高。而鋼鐵生產中最主要的原材料和生產要素就是鐵礦石,其在國內鋼鐵企業的成本中一般占到30%左右,可以說目前鋼鐵行業最大的外部影響因素就是鐵礦石價格的持續高漲,這一因素在未來一段時期內都將提高鋼鐵行業的風險等級。

2、市場風險

鋼材市場風險主要由鋼材價格和銷售的波動而帶來的,可直接影響到鋼鐵企業經營表現。鋼鐵市場對經濟周期性需求表現極為敏感,相關性極強。同時還依賴于汽車、建筑、耐用品等其他行業景氣狀況。與其他工業部門相比,對周期性更為敏感。美國《世界鋼動態》雜志曾認為,鋼材需求受經濟增長的影響是,如果經濟年增長率為2%,鋼材需求通常沒有變化;經濟發展平穩時,鋼材需求可能下降3%,如果經濟增長7%,鋼材需求可能會上漲10%。我國鋼產量上升也會遵循這一規律,同時也受到進口鋼材的沖擊。

在世界經濟周期變化和國際貿易進一步擴展的背景下,無論任何一個鋼材消費地區的經濟不景氣。鋼材企業的市場狀況都將面臨挑戰。在這段時間內,鋼材企業的贏利能力被迅速侵蝕;當需求下降時,不降低產量將導致鋼材企業價格波動和利潤、現金流及償債能力惡化。

同時,由于受到美國次貸危機的沖擊而引起的全球經濟危機仍在持續中,西方發達國家開始出現貿易保護傾向。在美國國會參眾兩院2009年2月中旬通過的7890億美元經濟刺激方案中,就有“購買美國貨”的條款,根據該條款,在不違反國際貿易條約所規定的義務的前提下,美國所有使用經濟刺激計劃資金的公共工程項目所用鋼鐵和其他產品必須為“美國制造”,而不能使用進口的便宜貨。同時,歐盟、日本、加拿大也開始出現貿易保護的趨勢。這對于產品主要依賴出口的我國部分鋼鐵企業,將成為一個巨大的風險。

3、財務風險

目前,鋼鐵行業原燃材料短缺與產業快速發展的矛盾也越來越突出,拉動國內外原料、能源供給市場價格持續大幅上揚,導致鋼鐵產品生產成本的增加,盈利空間不斷縮小,給鋼鐵生產經營企業生產造成不斷的壓力;另外,國家取消對熱軋薄板等5 類鋼鐵產品的最終保護措施,國內市場將面臨同類產品更加激烈的沖擊;同時國內一些民營企業的迅速崛起,產能進一步釋放,將導致鋼材市場競爭進一步加劇,將使企業面臨的經營風險進一步加大。

同時,鋼鐵企業無論是規模擴張還是技術升級,所需要的資金規模巨大,在實施大規模資本投資的過程中,企業的財務結構比較脆弱。

(二)銀行信貸方式風險

1、關聯擔保風險

目前,由于同業競爭相對激烈,絕大多數銀行(包括作為本論文研究樣本的中國XX銀行)投向大型鋼鐵公司的信貸資金均采取由大型鋼鐵公司集團內部關聯企業擔保的方式,且集團關聯企業擔保的貸款金額大。這種以信用形式承擔的擔保連帶責任大,致使擔保貸款與信用放款差別不大。一旦出現鋼鐵公司集團整體的經營能力、獲利能力和償債能力下降的趨勢,就將增大銀行的償債風險。

2、貸款集中度風險

現行的鋼鐵產業政策鼓勵企業做大做強,目前幾乎所有的大型鋼鐵企業都在投資興建大型項目,利用各種渠道籌措資金,增加資產負債率,加大中長期借款總額和比重。而銀行業金融機構也增加了對大企業的信貸投入。貸款向大型企業傾斜集中,加大了銀行對大客戶的依賴性,而且銀行競相壓價,提供各種優惠條件(如下浮利率,延長貸款期限等)。銀行業金融機構開拓小企業貸款和中間業務的動力卻顯得不足。隨著企業債市場的發展,銀行“壘大戶”的風險將日益明顯。企業盈利能力好的時候,將發行短期債券或長期債券,替代銀行貸款,銀行資金被迫閑置。在盈利狀況惡化或現金流不足的時候,企業將選擇增加銀行貸款用于償還企業債券的本息或彌補資金不足。銀行完全處于被動狀態。

同時,規模限制的產業政策,實際上使小企業的發展方向轉向擴建或新建項目,增加產能,力求達標。這一方面將使我國鋼鐵行業產能擴張的態勢難以抑制,另一方面也加大了我國銀行業對鋼鐵行業企業投放貸款的信貸風險。

3、 利率風險增大

根據鋼鐵企業的上市公司年報顯示,近年來我國鋼鐵行業企業的資產利潤率和經濟利潤率存在下降的趨勢,財務費用支出增幅卻呈現上升趨勢。這主要是因為經過多次上調的利率在一定時期內影響了企業的盈利能力和盈利指標,同時也使企業的信用評級和證券融資功能受到了影響。盡管人民銀行在2008年下半年連續3次下調利率,但是我國的利率水平仍然在一個較高的位置上。對于銀行來說,這種較高的利率水平既讓銀行面臨存款利率上升帶來的成本增長的風險,其過度集中于大企業的中長期貸款又將面臨利率期限結構調整和大企業發行債券提前還款的利率風險。同時,大型鋼鐵企業貸款中長期化,與相對過剩的行業特性和業務經營的波動性特征不相匹配,銀行的信用風險和流動性風險加大。

二、風險防范措施小議

(一)我國商業銀行應適時調整制定《鋼鐵行業信貸結構調整指導意見》,以有效的控制鋼鐵行業的信貸總量,調整與優化鋼鐵行業信貸結構,并每兩年更換一次。

(二)把握鋼鐵行業貸款總量。

調整鋼鐵行業信貸結構是銀行防范信貸風險、優化信貸結構的重要措施。隨著國家對鋼鐵行業結構調整力度加大,銀行應及時抓住當前鋼鐵市場價格回升、總量增加、供大于求的特點,統一思想,提高認識,堅決實施“有進有退”的鋼鐵行業信貸結構調整戰略。商業銀行要從大局出發,積極、穩妥、有效、迅速地退出技術落后、重復建設、沒有發展前景的劣勢鋼鐵企業和中小鋼鐵企業,使銀行在鋼鐵企業的同業貸款占比和貸款結構調整到一個合理水平。從2009年開始,商業銀行應嚴格控制底層戰略群體企業的貸款增量,集中資金支持優質鋼鐵企業,堅決壓縮劣勢鋼鐵企業、小鋼鐵企業貸款,特別是還未進入地層戰略群的企業的貸款,嚴禁對其增加各類融資。

(三)根據鋼鐵企業的現狀分別授信

今后,對具有較強行業競爭優勢的100萬噸以上企業可以適當增加信用總量,但企業在某銀行各項貸款的同業占比原則上不得超過60%。對管理水平高、工藝設備先進、產品附加值高、具有長遠發展前景的特優客戶,商業銀行可上下聯動進行貸款營銷。對一般鋼鐵企業,每年各行要給予不高于上年末企業在該行融資存量的最高綜合授信額度,并要逐年降低,其中各項貸款余額必須低于2008年末水平,并逐步壓縮。對于目前效益尚可、但某銀行貸款同業占比較高的100萬噸以上普鋼企業,要根據資源占有優勢判斷,如支撐條件差的,不論目前等級高低,要嚴格按“進一退二、少進多退”原則,努力使銀行貸款同業占比和貸款結構逐步達到一個合理的水平。

從2009年起,對鋼鐵協會統計的重點企業外的,以及未獲國家批準進入鋼鐵行業的鋼鐵企業不得新增各類融資,更不能增加貸款,并且要制定貸款退出計劃,每年壓縮一定比例的貸款總量。其中具有較好發展前景和較強行業競爭優勢的特鋼企業,確需增加融資的必須報總行審批。

對年鋼產量在10-50萬噸的鋼鐵企業,不論信用等級高低,不得新增各類融資,更不能增加貸款,要抓住目前鋼鐵市場價格回升的有利時機主動退出。從2009年起,每年壓縮15-20%的貸款總量,力爭用5-6年時間從該類企業完全退出。

對年鋼產量在10萬噸以下、但未列入應予關停范圍的鋼鐵企業,各商業銀行應實行零授信,要堅決、果斷地采取法律、行政、經濟等各種手段清收貸款。在生產正常企業貸款余額的基礎上,力爭每年壓貸30%,爭取3-4年完全退出。

對己關停小鋼鐵企業以及按國務院文件規定應予關停的小鋼鐵企業,不得新增任何融資,要堅決維護銀行債權,最大限度地清收銀行貸款。同時要優先考慮這部分企業的貸款呆、壞賬核銷,力爭用2-3年時間核銷完這部分不良貸款。

為了防止貸款支持鋼鐵行業低水平重復建設,減少地方政府干預對貸款決策的影響,今后,對鋼鐵行業項目貸款審批權,不論貸款金額大小,一律上收總行。

三、結論

按行業板塊分類,鋼鐵行業是銀行融資量較大、單個客戶數量較多的信貸板塊之一,重點鋼鐵企業的項目建設中都有大量銀行信貸資金的投入。但我國鋼鐵行業的整體資產質量一般。而在我國目前的融資體制下,商業銀行仍然是鋼鐵企業資金融通的主要渠道,盡管近年來商業銀行利潤來源渠道趨于多元化,但信貸資產仍然是我國商業銀行經營的主要資產和主要收入來源。因此商業銀行信貸資產質量的好壞、風險的高低不僅直接決定著自身贏利水平,更關系到整個國民經濟的平穩運行和國家金融戰略安全。同時,商業銀行信貸風險管理水平不但代表了中國金融業整體經營管理水平和在全球金融界的聲譽,也影響到國內外廣大投資者對中國金融改革的信心。因此,以控制各行業包括鋼鐵行業的信貸資產風險為主要內容的信貸風險管理便成為我國商業銀行經營管理轉型的核心環節。

目前,我國商業銀行信貸風險管理的主要手段包括現代信用評級及行業統一授信,在一定程度上有效的防范信貸風險的同時,也存在部分不足之處。因此,商業銀行要針對鋼鐵行業的特點,關注問題貸款的征兆,采取相應措施規避風險。尤其是要把握鋼鐵行業貸款總量,調整鋼鐵行業信貸結構,這是銀行防范信貸風險、優化信貸結構的重要措施。

參考文獻

1、章彰,商業銀行信用風險管理。北京:中國人民大學出版社,2002

2、張吉光,梁曉。商業銀行全面風險管理。北京:立信會計出版社,2006

3、(美)格羅,王汀汀譯。銀行風險分析及管理。北京:人民大學出版社,2006

篇10

[摘要]本文簡要介紹了企業融資方式的類型，分析了影響企業融資方式選擇的內外因素，提出了企業融資方式選擇的幾點建議。

[關鍵詞]企業融資方式融資策略選擇

一、企業融資方式

融資方式從來源上可以分為內部融資和外部融資。內部融資是依靠企業內部產生的現金流量來滿足企業生產經營、投資活動的新增資金需求。內部融資以企業留存的稅后利潤和計提折舊形成的資金作為資金來源。外部融資是指從企業外部獲得資金，具體包括直接融資和間接融資兩類方式。直接融資是指企業不通過銀行等金融機構，而是通過證券市場直接向投資者發行股票、公司債、信托產品等方式獲得資金的一種融資方式。間接融資是指企業通過銀行等金融機構獲得資金的一種融資方式。因而，銀行貸款就成為企業間接融資的一種重要方式。融資方式按照融資中產權關系的不同，可分為權益融資（或股權融資）和債務融資。權益資金無須還本付息，被視為企業的永久性資本。而債務資金必須定期還本付息，它是企業財務風險的主要根源。

二、影響企業融資方式選擇的因素

資金是企業從事投資和經營活動的血液，如何籌集企業所需資金是現代財務管理的首要內容。每個企業在進行籌資方式選擇時，必須清楚影響企業融資方式選擇的有關因素。

1.外部因素

影響企業融資方式選擇的外部因素是指對企業融資方式選擇產生影響作用的各種外部客觀環境。主要是指法律環境、金融環境和經濟環境。外部客觀環境的寬松與否會直接影響到企業融資方式的選擇。企業進行融資方式選擇時，必須遵循稅收法規，同時考慮稅率變動對融資的影響。金融政策的變化必然會影響企業融資、投資、資金營運和利潤分配活動。此時，融資方式的風險、成本等也會發生變化。經濟環境是指企業進行理財活動的宏觀經濟狀況，在經濟增長較快時期，企業需要通過負債或增發股票方式籌集大量資金，以分享經濟發展的成果。而當政府的經濟政策隨著經濟發展狀況的變化做出調整時，企業的融資方式也應隨著政策的變化而有所調整。

2.內部因素

影響企業融資方式選擇的內部因素主要包括企業的發展前景、盈利能力、經營和財務狀況、行業競爭力、資本結構、控制權、企業規模、信譽等方面的因素。在市場機制作用下，這些內部因素是在不斷變化的，企業融資方式也應該隨著這些內部因素的變化而作出靈活的調整，以適應企業在不同時期的融資需求變化。

三、融資方式的選擇策略

1.遵循先“內部融資”后“外部融資”的優序理論

按照現代資本結構理論中的“優序理論”，企業融資的首選是企業的內部資金，主要是指企業留存的稅后利潤，在內部融資不足時，再進行外部融資。而在外部融資時，先選擇低風險類型的債務融資，后選擇發行新的股票。采用這種順序選擇融資方式的原因有以下三點：(1)內部融資成本相對較低、風險最小、使用靈活自主。以內部融資為主要融資方式的企業可以有效控制財務風險，保持穩健的財務狀況。(2)負債比率尤其是高風險債務比率的提高會加大企業的財務風險和破產風險。(3)企業的股權融資偏好易導致資金使用效率降低，一些公司將籌集的股權資金投向自身并不熟悉且投資收益率并不高的項目，有的上市公司甚至隨意改變其招股說明書上的資金用途，并且并不能保證改變用途后的資金使用的獲利能力。在企業經營業績沒有較大提升的前景下，進行新的股權融資會稀釋企業的經營業績，降低每股收益，損害投資者利益。此外，在我國資本市場制度建設趨向不斷完善的情況下，企業股權再融資的門檻會提高，再融資成本會增加。比如，2008年8月22日，證監會就再融資公司的分紅出臺征求意見稿，征求意見稿進一步提高上市公司申請再融資時的分紅比例，要求《上市公司證券發行管理辦法》中確定的再融資公司最近3年以現金或股票方式累計分配的利潤不少于最近3年實現的年均可分配利潤的30%。同時，隨著投資者的不斷成熟，對企業股票的選擇也會趨向理性，可能導致股權融資方式沒有以前那樣暢通了。

目前，我國多數上市公司的融資順序則是將發行股票放在最優先的位置，其次考慮債務融資，最后是內部融資。這種融資順序易造成資金使用效率低下，財務杠桿作用弱化，助推股權融資偏好的傾向。

2.考慮實際情況，選擇合適的融資方式

企業應根據自身的經營及財務狀況，并考慮宏觀經濟政策的變化等情況，選擇較為合適的融資方式。

(1)考慮經濟環境的影響。經濟環境是指企業進行財務活動的宏觀經濟狀況，在經濟增速較快時期，企業為了跟上經濟增長的速度，需要籌集資金用于增加固定資產、存貨、人員等，企業一般可通過增發股票、發行債券或向銀行借款等融資方式獲得所需資金，在經濟增速開始出現放緩時，企業對資金的需求降低，一般應逐漸收縮債務融資規模，盡量少用債務融資方式。

(2)考慮融資方式的資金成本。資金成本是指企業為籌集和使用資金而發生的代價。融資成本越低，融資收益越好。由于不同融資方式具有不同的資金成本，為了以較低的融資成本取得所需資金，企業自然應分析和比較各種籌資方式的資金成本的高低，盡量選擇資金成本低的融資方式及融資組合。

(3)考慮融資方式的風險。不同融資方式的風險各不相同，一般而言，債務融資方式因其必須定期還本付息，因此，可能產生不能償付的風險，融資風險較大。而股權融資方式由于不存在還本付息的風險，因而融資風險小。企業若采用了債務籌資方式，由于財務杠桿的作用，一旦當企業的息稅前利潤下降時，稅后利潤及每股收益下降得更快，從而給企業帶來財務風險，甚至可能導致企業破產的風險。美國幾大投資銀行的相繼破產，就是與濫用財務杠桿、無視融資方式的風險控制有關。因此，企業務必根據自身的具體情況并考慮融資方式的風險程度選擇適合的融資方式。

(4)考慮企業的盈利能力及發展前景?？偟膩碚f，企業的盈利能力越強，財務狀況越好，變現能力越強，發展前景良好，就越有能力承擔財務風險。當企業的投資利潤率大于債務資金利息率的情況下，負債越多，企業的凈資產收益率就越高，對企業發展及權益資本所有者就越有利。因此，當企業正處盈利能力不斷上升，發展前景良好時期，債務籌資是一種不錯的選擇。而當企業盈利能力不斷下降，財務狀況每況愈下，發展前景欠佳時期，企業應盡量少用債務融資方式，以規避財務風險。當然，盈利能力較強且具有股本擴張能力的企業，若有條件通過新發或增發股票方式籌集資金，則可用股權融資或股權融資與債務融資兩者兼而有之的融資方式籌集資金。

(5)考慮企業所處行業的競爭程度。企業所處行業的競爭激烈，進出行業也比較容易，且整個行業的獲利能力呈下降趨勢時，則應考慮用股權融資，慎用債務融資。企業所處行業的競爭程度較低，進出行業也較困難，且企業的銷售利潤在未來幾年能快速增長時，則可考慮增加負債比例，獲得財務杠桿利益。

(6)考慮企業的資產結構和資本結構。一般情況下，企業固定資產在總資產中所占比重較高，總資產周轉速度慢，要求有較多的權益資金等長期資金作后盾；而流動資產占總資產比重較大的企業，其資金周轉速度快，可以較多地依賴流動負債籌集資金。

為保持較佳的資本結構，資產負債率高企的企業應降低負債比例，改用股權籌資；負債率較低、財務較保守的企業，在遇合適投資機會時，可適度加大負債，分享財務杠桿利益，完善資本結構。

(7)考慮企業的控制權。發行普通股會稀釋企業的控制權，可能使控制權旁落他人，而債務籌資一般不影響或很少影響控制權問題。因此，企業應根據自身實際情況慎重選擇融資方式。