資產管理發展前景范文

導語：如何才能寫好一篇資產管理發展前景，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關鍵詞]資產管理 資產托管 市場規?！≡鲩L趨勢預測

一、資產管理及資產托管業務背景及發展概述

目前，我國軟件產業的自主創新能力持續提升，通過IDC的調查顯示，未來五年，中國IT企業支出將增長近3倍之多，2012年，云計算市場規?？蛇_420億美元，企業投入在云計算服務的支出將占整體IT成本的25％，2013年甚至會提高到33％。而2010年下半年，預計軟件公司的業績增長比較樂觀，主要原因是：1、大多數公司上半年合同增長好于業績增長；2、人力成本上升的壓力集中體現在上半年。3、軟件行業進入合同簽訂與收入確認旺季，收入與凈利潤占全年比重普遍在60％以上。

2010年9月8日，中國國務院通過了《關于加快培育和發展戰略性新興產業的決定》，確定新一代信息技術為國家級的7個戰略性新興產業之一，決定進一步加大財稅金融等政策扶持力度，引導和鼓勵社會資金投入，這將給軟件行業的未來發展注入了光明的前景。這對于金融軟件行業的從業者來講，是一個非常大的喜訊。

在金融軟件領域，資產管理軟件系統及資產托管軟件系統兩個細分市場尤為突出。金融行業是對信息化依賴性很強的行業，1990年12月19日，上海證券交易所誕生了第一筆由計算機自動撮合的股票交易系統，自此揭開了電子化交易的序幕。隨著各資產管理公司資產管理業務的開展及《證券投資基金管理暫行辦法》的實行，1998年前后，市場上出現了針對資產管理及托管業務基本業務單元的基礎系統，如投資交易管理系統、財務核算與資產估值系統、資金清算系統等等。

經過幾年的積累，資產管理和資產托管的基本業務系統已經發展成熟，單個業務系統的自動化程度已顯著提高。市場上針對金融行業資產管理及托管業務的信息化產品已經涵蓋了研究、分析、投資、交易、風控、監督、清算、核算估值、績效評估、存托管、數據整合等業務環節。以下分別討論資產管理和資產托管業務領域。

二、資產管理業務

資產管理平臺主要為資產管理公司的資產管理業務提供投資決策分析、投資交易管理、資產清算、資產估值、會計核算、信息披露、報表管理、資產定價等產品和服務。據中國證監會統計：2009年底，保險資金運用余額37417.12億元，證券投資基金資產凈值26760.80億元，前14家證券公司受托管理資金本金總額1222.38億元。據中國信托協會統計，2010年3季度信托公司信托資產總額為29570.16億元。以上資產都需要資產管理公司的資產管理服務。

2007年～2009年，我國資產管理解決方案及服務的市場規模分別約為14.10億元、16.66億元、19.49億元。隨著國民經濟持續穩定的發展，國民財富將持續快速積累，將會有更多的資金存在理財的需求。預計2010年～2013年我國資產管理解決方案及服務的市場規模分別將達到22.83億元、27.29億元、33.06億元、40.28億元。

三、資產托管業務

資產托管平臺主要為商業銀行托管業務的金融資產保管、會計核算、資產估值、資金清算、稽核監控、風險分析、績效評估、信息披露等業務環節提品和服務。目前獲得證券投資基金托管資格的銀行為18家，所托管的資產類型涉及：證券投資基金、保險資金、理財計劃、信托計劃、社保基金、企業年金、QFII、QDII、股權基金、交易資金等十余種。

2007-2009年，我國資產托管解決方案及服務的市場規模分別系1.20億元、1.47億元、1.70億元。隨著托管資產規模的增加和托管需求的快速發展，需要持續投入較大的資金對資產托管平臺進行建設及維護。預計2010年～2013年我國資產托管解決方案及服務的市場規模將分別達到2.07億元、2.56億元、3.20億元、4.03億元。

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關鍵詞：行政事業單位；財務管理；資產管理

隨著我國社會經濟體制轉型速度的加快，行政事業單位的運行環境發生了極大的變化，傳統的行政管理模式已經不再適應當前社會經濟的發展需求。尤其是行政事業單位的財務管理模式在很多環節上都表現的十分落后，例如行政事業單位財務會計核算、內部控制管理以及國有資產管理等方面都存在與市場經濟體制發展不相適應的地方。因此，加強對新形勢下我國行政事業單位財務管理問題的探討是具有很強的社會現實意義的。

一、行政事業單位財務管理的現實意義

財務管理體制的完善與否關系著行政事業單位能否順利運行。財務管理系統是整個行政管理體系的發動機，是機器運轉不可或缺的一環。在市場經濟快速發展的新時期，我國的社會經濟體系正處于重要的歷史變革時期，這一時期處于社會經濟體系變革中的不僅僅只有企業，行政事業單位作為我國社會經濟體系中重要的存在主體，它的發展也面臨著強大的外界壓力。加強行政事業單位內部管理體制的完善，建立健全財務管理體系是非常重要的。因此，從行政事業單位自身的發展和完善這方面來說，建立健全財務管理與監督體系有利于單位內部管理體制的完善。將財務管理作為行政事業單位內部管理體系的重要建設內容，任何時候都必須強抓不放，通過嚴抓財務管理，將其在內部控制管理方面存在的問題和疏漏進行有效的彌補，進而保證行政事業單位管理體系運行的順暢，使其能夠更好地為社會公眾提供更多更好的公共服務，造福更多百姓。

二、行政事業單位財務管理存在的現實問題

（一）行政事業單位財務管理體制不健全

財務管理體制結構不完善是目前我國行政事業單位財務管理效果不佳的關鍵因素。不少行政事業單位甚至將財務管理制度與其日常的管理制度混為一談。部分地方基層的行政事業單位部門雖然已經建立了財務管理制度，但是其著重點仍然放在行政資金及資產流動管理等方面，對于行政事業單位整體財政管理的內容卻非常少。根據相關調查評估的顯示，在我國，全年只有不到50%的行政事業單位能夠完整地對單位內部財務信息審計情況進行真實的披露，而其中不少行政事業單位對于關系行政事業運營管理方面的財務缺陷信息的披露卻缺乏主動性。

此外，不少行政事業單位的財務管理體系過于關注單位內部流動資金的控制，而對行政事業單位財政預算、固定資產管理效果等方面的控制卻比較少。導致這一問題的主要原因是因為目前我國行政事業單位內部缺乏針對財務狀況核算審計的主動性和積極性。部分行政事業單位在相關財務人員對相關的財務政策了解不夠透徹，導致財務報告以及單位財務管理的運行流程等出現各種疏漏，進而影響行政事業單位財務報表中多個財務審計科目的準確性。

（二）財務預算管理位置、格式不統一

不同經濟發展地區的行政事業單位在資金、資源等多方面都存在差距，財政預算規模大多而參差不齊，這是導致其在財務預算管理執行方面存在較大差異的重要表現之一。這也直接導致了行政事業單位的財務預算管理制度的設計、運行等都不可能達成一致，財務預算管理的位置、格式等都無法得到統一。從整個市場的規范化發展來看，行政事業單位單一、薄弱的財務預算管理模式也會導致一些問題的產生，它給行政事業單位財務預算管理的信息認定等環節的執行形成了阻礙，使得行政事業單位財務預算管理的標準得不到統一。此外，沒有建立起對行政事業單位日常運行資金以及其他實物資金、固定資產等的控制管理體系，行政事業單位財務預算管理的位置、格式不統一，使得財務預算以及其他實物資產與財務報告所記錄的數目出現不一致的情況。這些問題主要是由于行政事業單位財務預算管理標準不統一的差異所導致的。

（三）資金管理及使用程序不當

在我國，行政事業單位的資產屬于國有資產。國有資產管理也成為行政事業單位的一項重要職責。但是，目前一些單位存在資金管理及使用不當的問題。主要表現在：首先，對資金的使用不規范。未經批準就將單位資金進行隨意調撥甚至外借，外借資金長期掛賬，有的資金很難及時回收，造成呆賬、壞賬，致使國有資金流失。其次，不少行政事業單位財務管理人員的專業素質能力低下，缺乏成本管理意識，部分財務人員對部門經費幾乎都是采取事后核算的方式，缺乏對各部門資金使用流向、用途以及資金效能等方面內容的審核、事中及事后監控。這就使得在財務管理過程中往往會有對單位資金的管理和使用不當的情況出現，導致行政事業單位財務資金管理效率低下。

三、建立健全行政事業單位財務管理體系的對策措施

（一）加強財務管理體制建設，積極改善行政事業單位財務管理環境

行政事業單位的領導以及財務人員對內部控制管理的理解以及其對相關財務管理信息的了解狀況是行政事業單位財務管理的動力源泉。如果行政事業單位領導尤其是財務管理人員一直墨守陳規，不采取措施加強自身對市場環境以及新的財務管理理念的學習和更新，那么就可能會導致整個單位財務管理結構落后。因此，從行政事業單位的發展前景來考慮，努力提高行政事業單位領導以及財務管理人員專業理論素養的提升是十分重要的。應該不斷加強行政事業單位財務管理人員相關能力素養的提高，例如可以通過外派人員培訓來增強單位財務管理人員對新的從財務管理理念以及方法等內容的學習，以此來達到改善行政事業單位財務管理環境的目的。在此基礎上，行政事業單位的領導以及財務管理人員還應該充分發揮其在財務管理中的執行和監管職能，利用財務管理的機會來正確評價單位內部各部門在運行過程中資金、資產管理及使用存在的問題，并根據相應的建議來不斷完善和改進行政事業單位財務管理以及內部控制制度的建設。

（二）對財務預算管理位置、格式加以統一

目前，我國對于行政事業單位的內部控制以及財務管理的評價報告的內容進行了比較詳細的規定，其目的就是為了能夠使行政事業單位的財務預算管理能夠對行政事業單位的生產經營狀況進行更為真實的反映，這不僅有利于行政事業單位自身的發展，同時也是對廣大社會公眾負責的表現。從行政事業單位財務預算管理的實際操作方面來說，必須建立一套比較完備的財務預算管理的指標體系，對財務預算管理的具置、格式等內容進行明確的規定，使行政事業單位的財務預算管理的預算、評價報告等更加符合行政事業單位發展的需求。

（三）加強資金、資產管理，完善內部審計制度

加強行政事業單位的資金、資產管理，建立完善的內部審計制度是十分必要的。其關鍵就是要確立以財務風險防范為依據的會計審計制度。具體來說，首先必須建立起完善且獨立運行的會計審計部門，并給與相關的內部審計工作人員足夠的工作權限和自由度，要讓行政事業單位的內部審計工作深入到行政事業單位發展體系的方方面面，尤其是在行政事業單位的資金管理、財務風險防范、預算評估等環節，在行政事業單位內部建立起更加完善的資金、資產管理體系。其次，積極完善行政事業單位的會計核算體系，財務部門應該加強對單位各部門資金使用情況的跟蹤控制，將過去對各部門資金使用的事后核查模式改變為全過程跟蹤核查及控制模式。最后，還應該加強對行政事業單位資金、資產的清查盤點制度的建立，以此來防止行政事業單位國有資產的流失。

總之，加強對行政事業單位財務管理問題研究，應該在規范行政事業單位內部的財務管理及控制過程的基礎上，加強行政事業單位財務管理體制的建立健全，通過改善行政事業單位的內部控制環境，來避免因為行政事業單位內部財務管理不當而引發更多財務問題的發生，以此來保障行政事業單位健康、良好地運轉下去。

參考文獻：

[1]吳珍.淺析新形勢下事業單位財務管理的問題與對策[J].中國商貿，2014（03）.

[2]付毓姣.淺談地質事業單位財務管理存在的主要問題及對策探討[J].科技與企業，2013（09）.

[3]李蓉.行政事業單位財務管理中存在的問題與對策[J].財經界（學術版），2012（05）.

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從北京市的實際情況看，近年來，國有商業企業在以產權制度改革為核心，以建立現代企業制度為目標，以發展新興業態為契機，在探索多種形式改革中取得了積極的進展。目前，大中型骨干企業已有80％完成改制，一半以上的小企業完成了產權制度改革，虧損企業的虧損面有所下降。但嚴格地講，北京商業結構還未得到根本改善。這主要表現在三個方面。

第一，由歷史原因形成的、以國有商業為主體的首都商業布局和結構問題仍未徹底解決。在“首都經濟”發展過程中，現有的所有制結構在一定程度上妨礙著商業領域市場競爭格局的合理發展。

第二，國有商業企業固有的管理體制陳舊、運行機制不活等問題依然存在。由此而生的冗員多、負擔重、經營不夠靈活、職工積極性不高等弊端并未徹底革除，這些包袱使國有商業企業在競爭中難以搶得先機，也就很難適應對外全面開放商業領域后更加激烈的市場競爭。

第三，從國有商業目前的經營狀況來看，不景氣的仍占大多數，效益好的很少。尤其是最近幾年，國有商業在經營規模、市場份額、成長性等幾方面都表現不佳。北京市非公商業在社會消費品零售額中所占的份額從1990年的11.7％上升到2000年的50％左右。與此同時，國有商業企業商品適銷性低，庫存率高(平均存貨/銷售成本)，資金利用效率低下。目前，北京市國有資本占主導地位的大中型商業企業的年資金周轉率僅為1.7次。資金利用效率幾乎與工業企業水平相同。而根據一般規律，商業企業的資金周轉速度應當比工業企業高1倍，流通效率不高的局面沒有得到明顯改善。這種不良局面已經成為制約北京市商業進一步發展的明顯障礙。

國有商業資本繼續存在于效益低下的國有商業企業，既不利于國有資產的保值增值和商業流通領域整體效益的提高，也不利于國有資本向需要由國有經濟發揮主導和支配作用的戰略性行業和領域集中。事實上，當前北京市有許多應該有國有經濟和國有資本充分發揮作用的領域，國有資本投入不足。比如在基礎設施等方面，國有資本的投入嚴重不足。北京交通擁堵日益嚴重的現狀就是一個明證，再比如，此次非典的爆發和疫情的蔓延也充分暴露了國有資本在公共衛生方面和突發事件應急系統建設方面投入的嚴重不足。因此，為更有效發揮國有資本對整個地區經濟的支撐和帶動作用，形成北京市地區經濟的良性循環，實現國有資本配置領域的充分優化，國有商業資本退出商業流通領域勢在必行。

二、戰略調整應以提高商業的整體競爭力和地區經濟整體實力為目標

北京市推進國有商業戰略性調整的總體目標應當著重于兩個方面：一是通過對國有商業資本布局的戰略調整，提高北京市商業的整體競爭力，促進北京市商貿流通業的快速發展。二是通過調整，將國有商業資本向需要由國有經濟發揮主導和支配作用的戰略性行業和領域集中，提高國有資本的利用效率，促進首都經濟的繁榮。從短期看，北京市國有商業資本的戰略性調整的重點應是整合現有的國有商業資源，通過在“進”與“退”中的產權優化重組，使國有資本真正成為能夠帶來良好收益的有效資產，提高國有商業資本的市場價值。進而為國有資本退出商業流通領域，實現配置領域的充分優化這一長期目標做準備。具體說，近期北京市商業領域國有資本戰略性調整的具體思路是：

（一）調整國有資本分布領域和在企業產權構成中的地位，增強國有資本的活力

——少數經營特殊商品的企業仍應保留國有獨資。如：鹽業、煙草業等。

——在一些重點企業中，國有資本仍可占據控股地位。這類企業主要指兩種情況。一是業態清晰，主營業務突出，經營管理水平高，核心競爭力強的大型企業集團。二是經營業態新，發展前景好，業績突出，在全國處于領先地位的大型連鎖企業。

——具有一定競爭力的品牌企業和連鎖組織形式的企業，如一些老字號和新興品牌企業，國有資本可視效益情況適當參股。

——在浴室、理發、修理、餐飲、旅店、洗衣和攝影等行業的單體企業或小型商業企業中，國有資本應堅決全部退出。

（二）建立國有商業資產的有效管理體制

多頭管理和職責界定不清一直是困擾國有資產管理的主要因素，近幾年雖經調整，但效果并不理想。因此在戰略調整中應構建新的管理體制。一方面，國有資產管理應實行管資產、管人、管事的統一。國有商業資產連同其他國有資產一起由政府專司國有資產管理的專門機構統一管理，而且管資產和管事管人相統一,不再多頭管理。另一方面，進一步完善三個層次職能的分離。第一層次：實現政府的社會經濟管理職能同國有資本管理監督職能的分離。第二層次：實現國有資本管理監督職能同國有資本經營職能的分離，國有商業資本的經營權應以授權方式交給控股公司或投資公司,專門從事國有資本的營運。第三層次：國有投資公司或控股公司通過出資對企業或公司參股或控股，取得所有者權益，實現出資人最終控制企業同企業作為獨立法人依法自主經營、自負盈虧的分離。在原專業局基礎上組建的行政性商業企業應視其具體情況給予撤銷，有條件的通過改制轉變為實體性公司，不再保留行政職能。

（三）培育大型商業企業集團，構建大企業主導型的現代化、國際化的城市商貿流通格局

北京市要建設成為一個現代化、國際化大都市，其城市商貿流通必須發展相應的業態和市場主體。根據北京市場的規模、基本特點和現有資源狀況，借鑒發達國家經驗，建議重點發展“六大商業板塊”，即百貨業、連鎖超市業、專業連鎖業、批發零售業、中式餐飲業以及食品加工業。每個“板塊”都應當形成以集團化、連鎖化為主體，以信息化、網絡化經營為主要運行方式的龍頭企業。龍頭企業應在市場競爭中產生。

三、國有商業資本戰略性調整的具體措施

國有商業資本整合重組，應以“企業自愿、政府引導、市場化運作”為原則。政府推進國有商業戰略性調整，應當主要依靠市場化運作手段。在運作過程中要重點突出，措施得當，力求實現商業資源的優化配置。

（一）以出售股權、合資、合作等方式實現部分國有資本從大型商業企業退出

除鹽業、煙草等特殊行業可繼續保留國有獨資外，對其余國有商業資源，應本著“靚女先嫁”的原則，通過政府引導、市場化運作的方式促進優質商業資源有效集中，將其培育和發展為有市場競爭力的大商業集團，進而以較高的市場價格變現國有資本，實現退出。具體的退出方式可以有多種選擇。一是減持國有股?？煽紤]通過出讓國有股、放棄配股權、置換股權等形式，由絕對控股向相對控股或參股轉變，同時吸引國內外有實力的企業以資金、技術和市場參股、控股。對已上市的商業企業，可利用上市公司殼資源，通過股權轉讓、資產置換和證券市場運作，減持國有股。二是與其他所有制企業合作。與國際上處于領先地位的跨國公司和國內具備條件的一些非國有大企業合資合作，是實現國有商業資本退出的另一個現實的選擇。（二）通過多種形式解決國有中小企業退出問題

商業領域的國有中小企業改革采取放棄控股、減少參股的方式，實現國有資本的有序退出。中型企業可通過改制，出讓國有資本的控股權，以最大限度地吸收私營資本的進入，待條件成熟國有資本逐步退出。小型企業中的國有資本最好一次性全部退出。通過產權出售的方式，將國有資本整體出讓給企業經營者、職工和社會自然人等。要將企業徹底推向市場。供銷社系統企業應當進一步理順各級供銷社的組織管理體制，理順與區縣公司的產權關系，取得規模效益。通過改革與調整，努力構建優、特、專、精的企業群體。

（三）繼續實施兼并破產，清理并淘汰一批劣勢企業

國有商業企業的扭虧脫困工作應當與國有資本的戰略性調整任務結合起來。一些長期虧損、扭虧無望的企業應當退出市場，以便集中國有商業資本發展有競爭力的企業。建議北京市政府每年對商業領域中的虧損企業進行一次清理。對連續3年虧損、扭虧無望的企業，政府要采取關閉注銷、出售拍賣、兼并破產等有效措施，果斷予以淘汰；有國有資本參與其中的商業企業要實行扭虧目標責任制，兩年左右的時間內無法實現盈利的，國有資本應當徹底撤出。同時應完善市場優勝劣汰機制，對虧損超過規定期限的企業要及時進行清盤，不應允許虧損企業長期存在。

（四）完善國有資本運作體系，形成規范的母子公司體制

根據北京市目前的國有資產經營管理辦法，商業領域中現有大型國有商業集團應重新審視本企業的發展戰略，明確集團總部的主要功能。對于資產規模較大、具有可開發資源優勢的企業，應當逐步由實體經營轉為資本經營。國有商業集團應當收縮商品經營管理業務，在一個不太長的時期內過渡為國有資產控股公司；從以往管“一個個企業”到管“一塊塊資產”。資產規模較大，具有品牌經營優勢的企業集團，可兼有資本經營和商品經營雙重職能。

四、政府在國有商業資本戰略性調整中應有所作為

在向現代化、國際化大都市方向發展過程中，一方面國有資本仍將在首都商業領域發揮重要作用，但另一方面，具體到企業來說，沒有必要強調國有資本在商業企業中的主導地位。

在國有商業資本戰略性調整中，政府的作用不應忽視。從目前各地的實踐情況看，政府采取何種行為方式，以及如何把握進退的“度”是關鍵。上海市在政府的扶持下已經構建了一批有國有資本參與其中的大型商業企業。但對今后可能出現的問題還未能預見。而廣東政府對于商業領域的產權構成調整更多采取了市場自發競爭的政策。這種政策的好處是政府需要支付的轉軌代價較小，但可能使企業優勝劣汰的時間較長。我們認為，政府在調整商貿流通業產權構成和國有資本優化配置問題上應當引導市場，主動出擊。取代市場不行，單純依靠市場自發競爭也不利。具體地說，政府應主要在制定戰略調整的總體規劃，引導、推進和監督戰略規劃實施以及適時調整戰略規劃等方面發揮作用。這是因為對資本進行戰略性調整本身就是所有者一項重要的權利，而國有商業資本的戰略性調整涉及眾多的行業和企業，是一項系統工程，需要全盤規劃，并對規劃實施的進程進行監督和控制，同時針對實施過程中碰到的問題對戰略規劃作出調整，這些職能理應由作為國有資本所有者代表的政府行使。

五、戰略調整中應注意的問題

（一）正確理解國有資本的“進與退”的問題

國有資本進行有進有退調整，其目的在于更好地發揮國有經濟對國民經濟的支撐、引導和帶動作用，因此，對商業流通領域國有資本進行戰略性調整，其核心應是為更好地發揮國有資本的作用，而不僅僅是為了甩包袱，將效益差的、實在經營不下去的企業賣掉，而將效益好的繼續保留。這樣做的結果，不僅使得退出的過程困難很大，增加了改革成本，也很難收回足夠的資金去加強該進入的領域。

（二）正確對待退出過程中國有商業資本的流失問題

這個問題包括兩個方面。一方面，要防止在實施出售拍賣、兼并破產等策略過程中，因程序不當造成國有資產特別是國有無形資產的流失，從而加大改革成本。但另一方面，對收益低、歷史負擔尚未解除的國有資本，其市場價格低于評估價格的現象，不能簡單認為是國有資本流失。國有商業資本的出售或者兼并重組應當遵循市場經濟的基本原則。其中，最重要的是保證程序的公正性。要通過市場化的辦法找到符合市場游戲規則的處理程序。在出售過程當中，要吸收內部、外部多家參與，通過競爭程序保證價格的公開、透明和公正。

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高星級酒店發展講求市場占有率和品牌優勢，因此其對自身在市場中的發展定位就顯得尤為關鍵，特別是投資管理定位和模式選擇，還包括它的項目投資成本控制能力。本文就將圍繞以上要點對高星級酒店的投資管理模式展開探討，希望明確該類型酒店在我國經濟市場中的發展前景。

關鍵詞：

高星級酒店；投資管理模式；策略選擇；能力

高星級酒店擁有較強的品牌意識和市場開發意識，所以他們在投資管理模式發展前景選擇上也更注重資金規模、管理能力、市場機會以及經營資源組織和利用。按照國際經驗，高星級酒店在投資管理模式方面有許多類型，它可以基于所接待顧客類型分類，可以按照酒店產權形式分類，也可以按照管理、投資建設模式分類，這體現了現代高星級酒店在投資管理建設方面的多元化與靈活性。

一、高星級酒店項目投資策略選擇分析

根據不完全數據統計，我國高星級酒店在營業收入比例中要高出普通星級酒店許多，這一方面是因為目前國民經濟快速發展，人們對高星級酒店的需求量越來越大，另一方面是因為城市快速發展促進了高星級酒店的商業價值，這為這類酒店提供了更大的投資建設上升空間，特別是貿易、商務、經濟、旅游等社會重要建設項目也為高星級酒店打造品牌及投資管理構建了較好的周邊環境。我國人口基數較大，據統計在13億人口中有14%~25%的人口在消費能力上表現較強，因此中國這一巨大市場是任何行業領域企業都希望切實把握的對象。酒店行業具有天然優勢，因為它關注人的食、住與行，所以它為消費者所提供的消費體驗就顯得非常重要。目前我國高星級酒店都在堅持打造自身品牌，越來越將目標轉向大眾消費方向，基于這一規律建設的高星級酒店也都在快速發展進程中，使得酒店行業在市場經濟中的地位與容量都在進一步擴大?；谀壳拔覈咝羌壘频觏椖客顿Y狀況，本文先給出三點投資選擇建議。首先，應該有效增強品牌知名度。高星級酒店其建設目標就是為了打造知名品牌，目前我國大部分高星級酒店都以單體或集團經營為主，有些則是從旅游業、房地產業起步，所以他們在投資管理酒店的同時也希望帶動酒店產業品牌成長發展，甚至有機會挑戰國外知名酒店品牌，增加自身的競爭力與聲譽度。目前國內許多高星級酒店都在聘請世界知名酒店經營管理專家來傳授高星級酒店的投資建設規律及技巧，希望為自身樹立高知名度品牌價值，更大范圍地推進自身酒店發展，因此客觀上講目前許多高星級酒店已經實現了與國際品牌的有效接軌，在不斷學習實踐過程中沉淀自我品牌知名度與美譽度，為酒店自身帶來了不可估量的品牌價值。其次，是對市場供給平衡的關注。就這一點來說，它主要針對的是國民經濟發展方面，特別是對第三產業諸如服務業、旅游業的發展完善。不過在現代化快節奏的酒店發展進程中，許多酒店也遇到了現實問題，例如許多投資者在投資管理酒店時很可能存在調研考察不夠充足，沒有結合地方特殊狀況與市場需求、市場空間變化來進行有效資源調配，進而造成投資資源的無端浪費，甚至出現供大于求的尷尬局面。因此特別是對高星級酒店來說，投資管理需要謹慎對待，應該在充分考慮供給市場平衡之后，再結合現實中顧客流及市場動態作出相應決斷，使酒店建設決策更加明智。再次，要強化經營管理創新理念，對酒店產品及經營狀況實施合理定位，比如對娛樂、客房、餐飲等產品的定價一定要考慮同行之間的競爭要素、顧客的反饋評價要素、酒店建設的資金投入要素等等。高星級酒店建設不能急于求成，要在學習借鑒優秀經驗的同時，慢慢積累自身知識體系，以科學方法來將所學內容逐漸轉化為自身優勢，形成投資管理經營模式的良性循環。關于投資管理模式的構建，優秀的高星級酒店一般都會提出非線性模型，它主要參考市場中某些特殊條件，基于市場份額最佳化來實現酒店投資項目的制定，然后針對市場供求狀況來分析市場定價對酒店投資的實際影響，最后給出適合于該酒店發展的投資管理模式，讓酒店發展迎合市場競爭需要[1]。

二、高星級酒店主要投資管理模式探究

國家旅游局在2016年第一季度所的報告顯示，我國目前擁有高星級酒店4000家（主要是4星級和5星級），他們都以不同業態形式發展存在，其投資管理運作模式也多種多樣。但實際上，現如今高星級酒店投資管理模式都能體現出一定的市場業態及國家經濟發展趨勢，例如與房地產企業的聯動投資開發模式、與特許經營品牌輸出為主的委任管理或租賃經營投資管理模式，當然也存在相當數量的單體經營傳統投資管理模式，但無論如何，它們在投資管理運作過程中都反映出了一定的社會經濟形態，都是與時俱進的先進發展模式。

1、高星級酒店與房地產行業聯動投資開發管理模式

（1）聯動投資管理模式概述。如今我國房地產行業發展如火如荼，酒店項目與房地產住宅項目配套投資開發管理也就不足為奇，這也是目前城市現代化建設的最基本配套模式。政府為了推動區域建設發展，也鼓勵酒店投資房地產開發形成打包招商引資模式，它一方面可為投資者降低投資風險選擇，另一方面也可促進酒店服務業等第三方產業發展規劃。就目前發展狀況來看，國內多以房地產企業投資建設酒店，酒店配套商務或住宅項目服務的模式出現，二者在綜合開發項目與中遠期利益平衡方面達成共識，特別是投資盈利平衡的共識認識。從投資管理角度講，酒店投資者能夠通過地方政府承諾，有機會和空間建設高星級酒店，同時支持當地房地產產業，開發與酒店聯動的寫字樓、住宅、旅館等地產項目，這可以為酒店實現中遠期投資管理平衡帶來更多利好，而且高星級酒店如果能在某些不存在限購限貸政策的城市發展該投資管理模式，那么它的建設起步還會具有更大優勢，它所聯動的第三產業也會進一步提升地產價值，實現投資管理水平突破。

（2）投資管理模式特點。該聯動投資管理模式存在于較發達的商務氛圍中，擁有強大的客觀市場支持，而且具有多物業類別融合特點，在整體開發模式方面優勢較多。它的整體投資開發管理模式要點就在于短期從房地產項目建造得到盈利保障投入，長期則依靠酒店精心經營來創造更大的利潤價值。同時，酒店為了擴大自身經營效益，還擴大投資范圍，將旅游度假地產引入進來，形成更多聯動開發項目，例如國內的綠城集團、開元集團等等就以酒店及其周邊千島湖自然資源為核心，再配套度假地產和商業街，構建了多項目聯動模式，實現了高星級酒店投資管理模式的利益最大化，在社會效益與酒店經濟效益方面都有提升?？傮w來講，高星級酒店與房地產行業形成聯動，對投資管理模式的多元化促進是具有極大利好的，它提升了地產物業的現實價值，也為酒店帶來了更多元的投資回報，對支持高星級酒店建設與經營品牌而言具有促進作用。從經濟角度客觀分析，該類投資管理模式強調開發經濟環境、自然環境以及地產價值潛力。酒店市場整體經營開發空間較大，成長性較好，能夠通過長短期利益互補來實現酒店項目的優勢開發，符合當前高星級酒店的建設發展需求[2]。

2、特許經營品牌輸出及委任投資管理模式

（1）投資管理模式概述。高星級酒店參與投資管理也是希望將自身品牌輸出，實現集團化大規模。就目前我國高星級酒店發展形勢來看，委任管理及租賃經營模式非常常見，這對于高星級酒店來說屬于輕資產化的投資管理模式，這種對經營項目市場的擴大能夠在一定程度上滿足高星級酒店投資管理需求，為酒店形成第三視角資產管理機構，贏得更大的利潤回報，穩定酒店長期成長發展態勢。

（2）投資管理模式特點。以酒店品牌輸出及特許經營模式為例，它要求投資者通過支付費用來獲得酒店及其相關產品的品牌使用權，進而獲得品牌運營者等多方支持。其支持具體就包括了市場營銷、產品定位、推廣宣傳等等方面。酒店通過這種投資管理模式能夠為管理集團提供相關管理風格和服務規范，為酒店服務提供更高質量標準及更多運營方式，也能為酒店管理輸出專項技術和管理人才，因此可以將特許經營視為是酒店全權委托管理，迎合現代市場經營管理模式的重要方法之一。這種投資模式非常適合于那些缺乏酒店運營經驗的業主，高星級酒店可以與專業酒店管理公司形成合同契約形式，將酒店經營相關權利和義務加以界定授權，而業主則主要負責投資，這樣就可以為高星級酒店進一步提高管理及服務質量提速。特許經營在歐美國家十分常見，例如像希爾頓、洲際、雅高這樣的著名國際酒店都在采用特許連鎖經營模式。近年來，這種模式也逐漸傳入我國，對我國高星級酒店投資管理模式開發建設起到了極大的啟發與推動作用。酒店業主通常通過這種模式來為酒店資產保值增值，以求酒店長期穩定發展。而在合作期內，業主也通過派出代表來承擔酒店財務總監角色，幫助業主監督酒店資產保值增值，同時負責重大事項的判斷協調與決策，因此可以說，特許經營投資管理對于目前高星級酒店品牌建設還是具有極大促進作用的。從上文對兩種高星級酒店投資管理模式的論述也可以看出，不同酒店投資發展模式對它的發展速度、盈利空間與投資風險所起到的作用與影響都不盡相同。例如酒店與房地產聯動項目在投資管理開發建設方面就讓酒店擁有了較強的競爭力、可持續發展力以及較優秀的盈利能力。而像委任特許經營管理模式則讓酒店在集團投資管理發展建設方面更高效、更快捷，因此高星級酒店在推動自身經濟運營和品牌建設過程中應該明確自己需要什么，再根據現實需要來確定選擇哪一種投資管理模式，這也是高星級酒店發展到該階段以后所必須謹慎考慮的現實發展問題[3]。

三、高星級酒店項目投資管理成本控制能力分析

高星級酒店的投資管理成本控制能力非常重要，它決定了酒店管理者的投入程度，所以它需要從設計階段就切實落實成本控制理念。一般情況下，在酒店投資管理模式設計確定以后，其投資成本的80%部分就已經被確定，而接下來的部分就是酒店項目管理建設實施部分的成本控制，它所要考慮的點就包括運營成本、風險成本等等。對于高星級酒店而言，它的建設系統體系復雜且要求建設周期較短，所以酒店投資管理一定要考慮其運營期間的成本流動狀況，一般根據項目全壽命周期來討論投資管理成本價值?？傮w來說，酒店投資管理成本控制能力還應該與市場需求掛鉤，走可持續發展路線，進而提升高星級酒店的品牌價值目標。再者，高星級酒店的項目投資成本控制能力還應該基于投資經濟評價展開，其目的就是為了結合地方經濟長遠規劃需求及產品需求來預測酒店未來發展走勢，為酒店提出投資管理全面評價報告，分析評價項目的投資經濟效果?？梢哉f，良好的酒店項目投資經濟評價不但對成本控制能力提升有幫助，也能為酒店投資管理項目的盈利能力、清償能力以及抗風險能力提高提供有力支持[4]。

四、結語

本文針對高星級酒店投資管理模式進行分析，其目的在于幫助酒店創建自身品牌，為酒店投資管理提出科學決策建議與成功運營經驗，幫助酒店做好經濟管理、運營評價等多方面工作，提高酒店的投資管理預期。當酒店發展到高星級階段，它的經營目標已經達到投資預期的眼界高度。也就是說，出色的投資管理模式應該幫助高星級酒店實現未來10至20年的發展目標，預期社會發展前景，實現長期準確定位，打造永久品牌，將眼光放得更加長遠。

作者：汪海若 單位：安徽博悅酒店管理投資有限公司

參考文獻

[1]李宏東：五星級酒店投資經營戰略可行性研究[D].天津大學，2010.

[2]徐江華：酒店投資開發模式與經濟評價研究[D].浙江大學，2013.

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在新三板掛牌企業快速擴容至1萬家之后，對掛牌企業進行優勢劣汰本來無可非議。不過，大量的優質企業因去A股IPO而摘牌，還是引起了部分市場人士的擔憂：倘若市場期盼的新三板制度紅利遲遲不能兌現，隨著A股IPO“堰塞湖”的逐漸解決、注冊制逐漸落地，新三板到底還有多大的吸引力留住優質公司？

那么，新三板是否會淪為A股的“苗圃”呢？要想讓新三板成為企業成長的“土壤”，讓新三板真正成為“中國的納斯達克”，市場期盼的關于精選層競價交易、允許公募等機構投資進入等一系列的制度紅利，還需盡快落地。

掀起“摘牌潮”

近一段時間，輿論和業界對新三板企業的摘牌給予了高度的關注。

數據最有說服力，據《中國民商》記者粗略統計，截至3月23日，今年以來新三板掛牌公司摘牌數量已達49家，而去年全年摘牌的公司數量僅為56家，2015年之前摘牌的總數量僅為35家。并且大部分摘牌企業在新三板掛牌的時間都比較短，逾四成都在一年之內，因此被戲稱為在新三板“一年游”。

值得注意的是，近3個月的摘牌數量呈現明顯加速態勢：1月份摘牌8家，2月份摘牌13家，3月份（截至23日）摘牌28家。3月20日當天，共有10家企業摘牌，更是創下單日摘牌企業數的新高。

新三板退市將逐漸常態化。根據業內的估計，未來一段時間，新三板掛牌企業的摘牌數量仍將進一步增加。安信證券新三板研究負責人諸海濱在接受媒體采訪時曾預測，2017年新三板摘牌企業數量或將達到200家。

對于摘牌的原因，絕大多數企業對外給出的理由是諸如“根據公司發展規劃及整體戰略需要”之類的所謂“標準化格式語言”，即使是IPO，也是“配合公司在境內資本市場上的長期戰略”的說法。

《中國民商》記者梳理發現，這些摘牌的新三板企業，主要有以下四個方面的原因和去向：一是優質企業在新三板融資不順暢或估值不理想，摘牌后欲在A股IPO或在國外資本市場上市。挖貝新三板研究院數據顯示，自2016年1月1日至2017年3月20日，新三板共有約352家企業接受了上市輔導。

二是新三板掛牌公司被其他公司并購或重組，從而進行主動摘牌。比如，合建重科股票自2016年4月29日起暫停轉讓，卡特股份擬發行股份及支付現金購買陳敏兆等55人所持有的99.97%股權。作為新三板首個創新層企業并購基礎層企業的案例，受到了市場的高度關注。

三是一種策略性的主動式摘牌。南山投資執行董事周運南認為，新三板的退市制度至今未正式對外公布，一些企業擔心文件正式出臺后，可能會對主動摘牌提出很多限制條件和投資者保護措施，主動摘牌的程序可能會更復雜，成本也可能會更高，所以很多公司趁這個政策空白期，加快了主動摘牌速度。

四是新三板掛牌公司或因經營狀況不佳、或被審計出具保留意見或者干脆無法通過等原因而被迫放棄新三板，或因無法按期披露年報而導致被強制摘牌，或因其他“難言之隱”而不得不退市，這些都是一種被動式的摘牌。

分析人士稱，未來被動式終止掛牌企業數量將持續上升，但這并不是一件壞事情。反而，市場化、常態化的摘牌機制有利于提升掛牌企業的整體質量。

亟待制度紅利落地

在摘牌或擬摘牌的企業中，去A股IPO的占比最大，其中不少都是非常優質的企業。隨著擬IPO企業的不斷增多，一些市場人士開始擔憂新三板最后是否會淪為A股的“苗圃”，從而弱化或喪失了“土壤”的功能，那么，建立“中國納斯達克”的夢想則會越來越遠。

“優質企業流失，證明新三板對于它們的吸引力還不夠?！睎|北證券新三板研究中心總監付立春認為，新三板唯有解決二次創業中最核心的融資供給問題，即增加投資者數量，提升流動性、交易活躍度，才能吸引更多的企業掛牌新三板，也才能留住企業。

從長期趨勢來看，中信建投董事總經理張昕帆認為，轉板只是新三板的階段性風口，但不是大方向；其苗圃功能是短期的，土壤功能才是長期的。

值得關注的是，在2017年全國兩會上的政府工作報告中，明確提出要深化多層次資本市場改革，完善主板市場基礎性制度，積極發展創業板、新三板，規范發展區域性股權市場。這是新三板首次寫入政府工作報告，并且放到與創業板并列的位置。這表明，新三板絕不僅僅是扮演一個A股“苗圃”的角色。

天風證券中小企業服務中心總經理張玉璽坦言對新三板的發展前景非常有信心和保持足夠樂觀。他有三大理由：一是監管部門將會陸續推出一系列改善融資效率、改善流動性的制度安排；二是一批優質的企業一定會得到市場的認可，會繼續留在新三板；三是優質的新三板企業在業績上會給投資者一份比較靚麗的答卷，@是最有底氣的理由。

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一、設備管理的重要性

現代物業的價值不但取決于座落位置、建筑結構、空間布局和室內外裝璜，而且在很大程度上還取決于配備設備的品質性能、系統結構和運行狀況。隨著經濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業對現代化設備的需求和依賴程度越來越高，設備的作用也越來越突出。事實上，設備管理幾乎涉及到物業管理企業經營過程的各個環節，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。

（一）關系到聲譽和生存

作為企業管理的重要組成部分，設備管理的好壞對企業的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業設施一直處于良好狀態，人們能安心方便地生活和工作，企業被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，企業發展前景廣闊。反之，如果一些設備經常處于性能不良或停機待修狀態，直接影響整個物業的功能發揮，降低物業的使用價值和社會聲譽。甚至無法再取得人們的承認，丟掉市場，喪失生存的根本條件。

（二）關系到服務的成本和企業資金的合理利用

設備管理對服務成本的影響，除了表現在數量和質量上外，還有設備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。

加強維護保養，能有效地延長設備的使用壽命和檢修周期，節省維修費用和減少停工損失。

樹立經濟運行的意識，注意節約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴格、規范的管理來減少日常機物料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關費用開支，使設備一直處于最佳、最經濟的運行狀態。

隨著現代化設備的不斷發展和普遍使用，設備所占資金在固定資產中的比例越來越高，顯然，要提高企業的經濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而設備管理的科學化無疑是關鍵。具體說，就是取決于設備經濟管理的一系列環節是否達到最佳水平。

（三）關系到技術安全和環境保護

若設備的可靠性低，管理不善，在運行中發生意外，不僅破壞了企業的生產經營秩序，同時也使國家和企業遭受重大的經濟損失，也給家庭帶來不幸。

若設備陳舊落后，排放有害物質或噪聲超標，就會污染環境、危害人類和生物的生存，成為社會公害。

因此，保證安全生產，消除環境污染，有效地預防設備和人身事故及社會公害，是現代設備管理的重要課題。

物業管理企業的迅猛發展，物業建設中的科技含量在迅速上升，網絡化、智能化管理服務已經成為當前物業管理企業競爭致勝的關鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應變能力，就必須依靠技術進步，而先進的設備管理是企業技術進步的根本保證。

二、設備管理要達到的基本目標

良好的設備管理要做到：

（一）建立先進的設備管理體制

1、按物業管理企業的規模、考慮用設備的數量、復雜程度和設備集中程度、管理人員的業務水平、檢修人員的技術力量和組織形式，結合企業的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因素、實事求是地設置設備管理體制。管理體制力求理順關系，提高工作效率，體現先進性。

2、設備管理負責人必須熟悉國家的有關政策、法規、條例；必須熟悉設備的技術理論知識，必須具有一定的業務能力。

3、加強設備管理體系的人員培訓教育工作、提高員工的職業道德及業務水平，對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，并把各項培訓工作列入設備管理工作計劃中。

（二）建立完善的設備管理規章制度

規范的物業管理企業設備管理規章制度應主要有以下幾種：

1、設備管理崗位責任制度。

2、設備基礎資料管理制度。

3、設備運行和維護保養制度。

4、設備檢修制度。

5、固定資產管理制度。

6、培訓教育制度。

7、特殊設備管理及應急制度。

8、各類機房、變配電房的出入登記制度等。

（三）做好設備管理的基礎資料工作

基礎資料工作是設備管理工作的根本依據，基礎資料必須正確齊全。利用現代手段，運用計算機進行管理，使基礎資料電子化、網絡化，活化其作用。

設備的基礎資料包括：

1、設備的原始檔案：

①基本技術參數和設備價格；②質量合格證書；

③使用安裝說明書；④驗收資料；⑤安裝調試及驗收記錄；⑥出廠、安裝、使用的日期。

2、設備卡片及設備臺帳。

設備卡片將所有設備按系統或部門、場所編號。一臺設備有一張設備卡片，設備卡片上登記設備的編號、名稱、規格型號、基本技術參數、設備價格、制造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。

按編號將設備卡片匯集進行統一登記，形成一本企業的設備臺帳，從而反映全部設備的基本情況，給設備管理工作提供方便。

3、設備技術登記簿

設備從一開始到報廢的全過程。包括計算、設計、制造、采購、安裝、調試、使用、維修、改造、報廢，均應有比較詳細的記載。

每臺設備建立一本設備技術登記簿，它是設備的檔案材料。設備技術登錄簿中有：

①設備概況：即設備臺帳上的資料；②設計參數和條件、技術標準及簡圖；③設備運行狀況；④備品配件；⑤設備維護保養和檢修情況；⑥設備大中修記錄（包括時間、費用、人員）；⑦卡；⑧設備事故記錄；⑨更新改造及移裝記錄；⑩報廢記錄。

設備技術登錄應及時準確齊全，應反映該臺設備的真實情況，用于指導實際工作。

4、設備系統資料。

物業設備都是組成系統才發揮作用的。例如中央空調系統由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調末端設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設備及監控調節裝置等一系列設備組成，任何一種設備或傳導設施發生故障，系統都不能正常制冷。

因此，除了設備單機資料的管理之外，對系統的資料管理也必須加以重視。系統的資料包括：

①竣工圖：在施工時原則上應該按施工圖施工，但在實際施工時往往會碰到許多具體問題需要變動，把變動的地方在施工圖上隨時表注或記錄下來，尤其是管道及閥門安裝的規格、位置、標高及走向等。如果在施工時沒有把變動的地方表注或記錄下來，容易造成管理上的困難。

施工結束，把施工中變動的地方全部用圖重新表示出來，這樣的圖紙符合實際情況，這就是竣工圖?？⒐D應由資料室及管理設備部門保管。

②系統圖：竣工圖是整個物業或整個層面的布置圖，在竣工圖上各類管線密密麻麻，縱橫交錯，非常復雜，不熟悉的人員一時也很難查閱清楚，系統圖就是把各系統分割成若干子系統（也稱分系統），子系統中可以用文字對系統的結構原理、運作過程及一些重要部件的具置等作比較詳細的說明，表示方法靈活直觀、圖文并茂、使人一目了然，可以很快解決問題。系統圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材。

（四）設備管理目標

管好、用好、修好、改造好現有設備，提高設備的利用率及完好率，這是設備管理的根本目標。設備的使用維護及檢修是設備管理的重要環節。設備技術性能的發揮、使用壽命的長短，固然同設備的先天條件有關，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設備管理的好壞。如果一臺設備能正確使用，精心維護保養，定期檢查修理，就能保持設備的完好，延長設備的使用壽命；相反，如果使用不當，就會降低設備的有效利用率，縮短設備的使用壽命，嚴重時還會引起設備事故，造成設備的損壞或報廢。

1、設備的有效利用率：

根據統計，設備事故大多是由于操作使用不當而造成的。由于操作使用不當，沒有正確的維護保養，設備必然容易陳舊老化，設備的故障及檢修也逐步趨向頻繁，花費在排除故障及計劃外檢修（搶修）的時間也越來越多，設備有效工作時間越來越少，設備停機或無效工作時間來越多，勢必會大大降低設備的有效利用率。但是不能任意削減必要的維護保養時間來提高有效利用率，也不能任意加大設備的運載能力，使設備長時期超負荷運行，這樣“拼設備”勢必加劇設備的損壞直至報廢。

2、設備的完好率：

設備的完好與否是通過檢查來評定的。行業的不同、企業的不同，評定的標準也不同。一般的完好標準為：

①零部件完整齊全、符合質量要求及安全要求；

②設備運轉正常、性能良好、功能達到規定要求；

③設備技術資料及運轉記錄齊全；④設備整潔，無跑冒滴漏現象；

⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效。

評定為不完好的設備，應針對問題進行整改，經過維護、維修，消除不完好因素，升級為完好設備。

如果經過維修，仍無法達到完好的設備，應該加以改造或者報廢處理，不能使其長期處于不完好狀態。

（五）加強培訓教育工作，做到專業管理同全員管理相結合

越是優秀的物業管理企業，越應注意對員工的培訓、教育。

專職設備管理人員應成為具有一定專業知識及管理業務水平的人才。但是單純依靠少數專職設備管理人員來管好企業的所有設備是不可能的，還應該發動企業全體員工自覺執行各項規章制度，共同用好管好所管轄區域內的所有設備。因此，對操作使用設備的人員要加以培訓教育，要求操作使用人員懂設備的用途、結構、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障的排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設備、愛護設備。最后應該做到操作人員會檢修設備、維修人員會操作設備，并要求只有取得了國家考核頒布的技術資格等級證書的人員才能上崗，全面提升從業人員的整體素質。

三、實現設備管理目標的影響因素

（一）現代化設備帶來的新問題

現代化設備在各類物業管理企業的大量使用，使物業管理企業在服務過程中產生了許多前所未有的新情況，給設備管理工作帶來了一系列的新問題。

1、現代化設備的使用可以獲得高效率和高經濟效益，但同時也導致了一系列嚴重的后果：故障損失大、磨損腐蝕加快、嚴重污染環境和能源資源消耗大等。

2、設備的投資和使用維護費用大量增加，迫切要求注重設備與設備管理的經濟效果。

3、現代化設備技術綜合性強，全過程環節多，且相互影響、相互制約。因此，必須進行系統管理，確保服務體系的優化運轉。

4、使用現代化設備，崗位分工較細，經常是單工序操作，設備結構復雜，人的感官能力難以適應。因此，要求加強人機關系的研究，以保證人與設備的協調。

（二）傳統設備管理方式的局限性

面對使用現代化設備所帶來的一系列新情況、新問題，傳統的維修型設備管理方式越來越暴露出它的局限性。

1、傳統設備的大量工作集中在維修階段，而較少注意設備全過程的管理。設備維修的目的是為保障服務的單一設備修復，本質是靜態管理；在科技迅速發展的情況下，只能是“復制古董”。因此，不能適應對現代化設備進行系統管理的要求。

2、傳統設備管理不能保證各環節之間的有機聯系。制造與使用分家，前半生管理與后半生管理脫節。因此，不利于有效解決使用現代化設備所帶來的新問題。

3、傳統設備管理在技術、經濟、組織三者關系方面，側重技術管理，忽視經濟管理，同時對組織管理工作不夠重視。

4、傳統設備管理仍然停留在單純配角服務的階段。在企業轉變為以經營為中心的情況下，不能為貫徹企業的經營方針目標及時提供技術、經濟保證。

5、傳統設備管理只注重設備管理機構和專業人員的參加，沒有把同設備有關的部門、人員組織協調起來，缺乏廣泛的群眾基礎。

由于傳統設備管理存在局限性，它己不能適應和滿足在科學技術和商品經濟迅速發展形勢下，管理好現代化設備的客觀要求。

四、設備管理的內容

（一）設備管理的范圍

設備在其整個壽命周期中都處于運動狀態，分別表現為物質運動和價值運動兩種狀態。設備的物質運動是指設備在使用過程中，由于物理的和化學的作用而產生磨損、疲勞、腐蝕和老化等性能劣化，因而需要修復、改造和更換，甚至報廢處理。設備的價值運動是指設備在制造產品過程中的資金轉化，即將設備原有價值和維持費用通過提取折舊和記入服務費用，逐步轉移到服務的成本中去，從而導致設備凈值不斷下降的過程。兩種形態形成設備的兩種管理：技術管理和經濟管理。它們分別受技術規律和經濟規律的支配。因此設備綜合管理的范圍不僅包括技術管理，而且包括經濟管理。

設備的整個壽命周期一般又分為前半生和后半生兩個階段。研究、設計、試制至制造稱為設備的前半生；選購、安裝、使用、維護、修理、改造、更新至報廢稱為設備的后半生。因此，設備綜合管理的范圍不僅包括前半生管理，而且包括后半生管理。但是，在目前條件下，設備的前后半生管理多數分屬制造廠家和用戶兩個單位，因此，物業管理企業很難知曉和管理設備的前半生。但是，隨著時代的發展，國家技術標準和制造規范的不斷完善，以及物業管理企業設備管理人員素質的提高，最終會實現設備管理貫穿于設備一生的目標。

設備的后半生管理，習慣上又分為設備投產使用前的前期管理和使用后的后期管理兩個階段。前期管理抓從規劃到投產這一階段的全部工作，物業管理企業早期介入前期管理工作，這將為后期管理工作和向業主（用戶）提供優質服務打下良好基礎。后期管理工作抓從設備運行到報廢這一階段的全部工作。它是物業管理企業的設備管理工作的重點。

（二）設備管理的具體內容

設備管理圍繞設備的兩種運動狀態和整個壽命周期，具體開展以下各項工作。

（1）組織管理包括設備管理工作目標的確定和展開，組織機構的建立及人員培訓，各項規章制度的制定、貫徹和實施。

（2）設備前期管理包括設備的規劃、選型、采購、定貨、安裝、調試、使用初期管理及信息反饋等。

（3）設備固定資產管理包括設備資產的驗收、編號、移裝、調撥、租借、封存、報廢以及設備檔案、資料管理等。

（4）設備使用與維護管理包括設備使用制度、操作維護規程的制定，日常維護與定期維護、組織維護檢查評比及管理等。

（5）設備修理管理包括設備修理計劃的編制和實施，修理工藝的設計和新技術的采用，修前技術、生產準備，修理技術文件、工作定額的制定以及備品配件管理等。

（6）設備狀態管理包括設備技術狀態完好標準的制定，設備的日常檢查、定期檢查和狀態監測、診斷，設備的故障和事故管理等。

（7）設備技術改造與更新管理包括技術改造、更新項目的確定和計劃的編制、改造、更新的組織和實施。

（8）動力設備（管網）管理包括安全運行、維護檢查和供能管網管理等。

（9）設備經濟管理包括設備投資、固定資產折舊、修理費用、改造更新資金管理等。

（10）設備信息系統管理包括信息系統的建立，信息的分類和處理，計算機化、網絡化、智能化在設備管理中的應用等。

五、做好設備管理現代化工作應具備的基本條件

目前，物業管理企業的設備管理工作，有許多不能令人滿意的地方，歸根結底是設備管理思想、組織建設和制度建設及專業人才培養跟不上時展的步伐，成為制約我國物業管理發展的瓶頸。積極應用科學技術成果，對設備有效地進行綜合管理，充分發揮設備效能，達到設備管理現代化是物業管理企業解決制約其發展的重要環節。因此，領導必須重視，盡快完善本企業的設備管理體制、組織建設和制度建設，為進一步實現設備管理現代化開辟道路。

（一）樹立現代化的科學管理思想

設備管理現代化首先是管理思想的現代化，即樹立設備綜合管理的思想，明確設備管理在企業生產經營中的重要地位，使它與企業管理系統的各個方面形成有機的結合。運用系統管理理論，改變過去孤立地看待設備管理的觀念，做到與企業管理現代化同步發展。

（二）完善設備管理組織和管理制度

根據設備管理現代化的要求，不斷調整和改革設備管理與維修組織機構，健全規章制度。建立與設備綜合管理思想相適應的全員設備管理組織機構，強化專群結合的班組設備管理。健全設備前期管理、狀態維修、改造更新和獎懲制度，以適應設備管理現代化的需要。

（三）采用先進的設備管理方法

推廣應用設備診斷技術，從狀態維修向預知維修發展；應用ABC分類法提高備件管理水平；應用網絡技術組織關鍵設備大修理工作，達到縮短修理工期和維修費用、資源優化的目的，以提高設備壽命周期各個環節的經濟性。

（四）使用先進的設備管理工具

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在黨的*勝利召開的喜慶之年，在奧運之年的鐘聲即將敲響之際，我們相聚在美麗的羊城，共賀全國首批物業管理師的誕生，共商物業管理師制度建設的大計，共話物業管理行業發展的未來。首先，請允許我代表全國物業管理師制度管理委員會和中國物業管理協會，對今天到會的各位領導、各位來賓和全體同行表示崇高的敬意，對剛剛光榮誕生的全國首批物業管理師表示熱烈的祝賀，對長期關心、支持和參與物業管理師制度建設的所有同志表示衷心的感謝。

*年6月，國務院《物業管理條例》的頒布，正式確立了物業管理從業人員職業資格制度，奠定了物業管理師制度的法律基礎；*年11月，人事部、建設部印發《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》，將物業管理師資格正式納入了國家專業技術人員職業資格系列，標志著物業管理師制度的初步建立；*年5月，建設部印發《關于實施物業管理師制度職責分工有關問題的通知》，明確要求建設部職業資格注冊中心和中國物業管理協會加強協調配合，在建設部、人事部的監督指導下，共同做好物業管理師職業資格的有關工作；同年6月建設部發文成立了全國物業管理師制度管理委員會，負責組織和協調物業管理師制度實施和管理工作。此后，有關各項工作順利起步，并于當年10月舉行了全國物業管理師認定考試。*年12月，人事部辦公廳和建設部辦公廳聯合下發了《關于公布物業管理師資格認定考試結果的通知》，全國有1119名從業人員取得了物業管理師資格。首批物業管理師的誕生，預示著物業管理師制度全面實施的良好開局，是我們行業發展進程中的一件大事。今天，中國物業管理協會在廣州隆重召開全國首批物業管理師大會，我想借此機會就物業管理師制度建設談四個方面的問題。

一、從業人員素質與職業資格制度

1.從業隊伍的壯大對社會經濟的貢獻

我國物業管理是伴隨著住房制度改革和住房商品化進程產生的新興行業，從*年*市誕生全國第一家物業管理公司和第一批物業管理從業人員開始，短短二十六年時間里，物業管理從業隊伍經歷了從無到有、不斷發展壯大的過程。據不完全統計，全國從業人員已超過350萬人，分布在3萬多家物業管理企業。崗位類型從操作層的保潔、綠化、維修、秩序管理，管理層的項目經理、管理處主任、部門經理到決策層的各類總監、副總經理和總經理；服務領域從單一類型物業到綜合性物業，從純市場化的物業管理到機關、企事業單位的后勤社會化物業管理，從新建物業到房改房和老舊住宅小區管理。目前物業管理范圍已經覆蓋了住宅、寫字樓、工業區、學校、商場、醫院、機場、會展中心、體育場館、步行街等，去年以來還進入了對鄉村的管理；管理面積超過100億平方米的房屋，已經將全國城鎮50%以上的不動產納入了我們的日常管理中。

隨著住房成為大多數居民家庭的最主要財產以及財富積累的主要形式，居民對住房財產的使用、維護、保值講了較強的服務需求；隨著人民群眾生活水平的提高，大家對居住環境、社區秩序也有了較高的追求；與此同時，還產生了協調房屋所有權人公共空間、共用設施設備等共同利益的需要；由此形成對物業管理與服務的巨大社會需求。勞動密集性的行業特征和剩余勞動力的相對富裕，提供了物業管理行業廣闊的就業機會。為滿足業主不斷增長的服務需求，廣大物業管理從業人員在薪酬收入相對偏低、誤解偏見相對較多的壓力下，克服成本剛性增長和服務收費缺乏彈性等諸多困難，不斷提升物業服務的品質。他們的辛勤工作不僅改善了人居和工作環境，維護了社區的和諧穩定，提高了城市管理水平，而且擴大了住房消費，推動了經濟增長，促進了現代服務業的發展。北京、上海、*等城市物業管理企業創造的產值已占當地國民生產總值的2%左右。

2.專業素質的差距對行業發展的制約

在充分肯定物業管理從業人員對社會經濟作出貢獻的同時，我們應當清醒地認識到，與從業隊伍在數量的快速增長相比，其專業素質并未得到同步提高。盡管伴隨著物業管理的發展，涌現了一大批優秀的物業管理職業經理人，并逐步成長為行業發展的中堅力量，但多種原因造成從業人員隊伍的整體建設滯后于行業的發展。一是物業管理行業起步較晚，人才儲備基礎薄弱，隊伍建設跟不上行業的快速發展；二是從業人員來源各行各業，其專業背景的多樣性和差異性，加上缺乏嚴格的專業訓練，顯露出整體素質參差不齊，部分經理人的專業素質與所在崗位的要求有明顯的差距；三是與物業管理的上游產業（如房地產開發）相比，微利甚至虧損的經營狀況，以及較低的薪酬待遇標準，難以吸引高學歷高素質的人才；四是現階段我國物業管理還處于擴張型發展時期，客觀上需要大量的物業管理專業人員滿足市場需求，但在沒有嚴格準入制度的情況下，入行人員良莠不齊、魚龍混雜的現象難以避免。

從業人員專業素質的差距突出表現在稱職的職業經理人匱缺，現有部分管理人員在法律知識、職業道德、業務水平和組織協調能力等方面都與承擔的任務不相適應，人才的短缺已經成為制約行業進步的“瓶頸”。個別運作不規范的企業和專業素質較低的從業人員的存在，使一些物業服務水平不盡人意，客戶關系緊張，收費率下降，甚至引發激烈沖突和矛盾，降低了行業的公信力，損害了行業的形象，嚴重影響了行業的可持續發展。提高從業人員專業素質，已經成為物業管理行業的當務之急。

3.職業資格制度的確立對現實難題的破解

針對物業管理從業人員素質普遍偏低的狀況，*年，建設部人事教育司和房地產業司聯合下發了《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》，對物業管理企業有關重要崗位實行持證上崗制度。該制度在實施過程中，逐步總結出物業管理企業有關管理崗位人員的必備知識和必備能力，建立起一套既考察基礎知識，又注重實際能力的考核方法。持證上崗制度實施后，全國有十萬名以上的物業管理從業人員通過了物業管理基礎理論和專業知識的培訓，這對提高從業人員的理論水平和專業技術起到了積極的作用。與此同時，全國各地的房地產行政主管部門和物業管理行業協會以及有關培訓機構，也根據實際情況和地域特征，因地制宜地對本地區的從業人員進行多種形式的崗位培訓，不同程度促進了物業管理從業人員執業能力的提高。

但是，持證上崗制度的初級性、試驗性和弱強制性都決定了該制度的局限性。隨著物業管理行業的迅猛發展以及對物業管理認識的不斷深化，大家逐步認識到，對物業管理從業人員實行更加嚴格的行業準入制度，是提高從業人員專業素質的必要途徑。因此，*年6月份出臺的《物業管理條例》第三十三條明確規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。”

《物業管理條例》之所以將物業管理從業人員職業資格設定為行政許可，是基于對物業管理服務公益性的基本判斷。物業管理的專業管理人員，包括物業服務企業經理以及管理處主任（項目經理）等，作為物業管理的直接組織者，其業務能力和素質高低，直接關系到物業的承接查驗、維修養護等管理服務水平，直接關系到業主的共同利益和社會公共利益的維護。物業管理活動的特殊性，經營管理的專業性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了物業管理從業人員，尤其是經營管理專業人員，只有全面掌握物業管理的法律法規，具備扎實的物業管理知識和良好的實踐經驗，具有較強的經營管理能力，才能保證物業管理的正常運作，妥善處理物業管理活動中的各類問題，為業主提供價有所值的服務，使所管物業保值增值。因此，實行嚴格的準入控制，要求相關從業人員必須達到從事物業管理行業必備的學識、技術和能力，有利于從根本上扭轉行業人才短缺的被動局面，切實提高從業人員的整體專業素質，以適應行業發展的需要。

二、物業管理師制度與物業管理科學發展

黨的*報告將“深入貫徹落實科學發展觀”作為全黨和新一屆中央委員會的指導方針和戰略思想，*報告講：“科學發展觀，第一要義是發展、核心是以人為本，基本要求是全面協調可持續，根本方法是統籌兼顧。”新時期我國物業管理貫徹落實科學發展觀，同樣要從“發展”、“以人為本”、“全面協調可持續”和“統籌兼顧”四個方面入手，扎實做好各項工作。物業管理師制度，正是圍繞了“以人為本”（以業主和物業管理從業人員為本）的核心，統籌兼顧物業管理師的綜合素質，以達到物業管理關系的全面協調和物業管理行業的可持續發展。因此，推行物業管理師制度，是物業管理科學發展的必然選擇，也是促進物業管理科學發展的制度保證，必將對我國物業管理行業的可持續健康發展產生深遠的影響。

1.物業管理師制度是物業管理科學發展的必然選擇

（1）物業管理師制度的實施有利于推進物業管理的專業化進程

物業管理專業化是指物業管理專業人員在掌握和了解法律、經濟、工程、環保、消防以及公共關系、心理學等多方面學科和知識，并經過相關專業崗位實踐鍛煉的基礎上，成功滿足物業管理執業標準的過程。一方面，隨著科學技術的發展，現代樓宇的智能化程度不斷提高，客觀上要求物業管理從業人員必須具備相應的專業技術水平，以滿足物業設施設備運行、維護和管理的需要；另一方面，業主對物業管理消費和財產管理意識的增強，主觀上要求物業管理從業人員必須具備管理物業、服務業主的專業知識和技能。物業管理師制度的實施，正是通過執業準入控制的方式，保證了物業管理職業經理人必須具有相當的學歷和工作經歷，掌握相關的專業知識、技術和能力，必須是有能力承擔有關專業管理工作的專業人才；同時，也為社會提供了評判物業管理師專業能力的標準和依據。

（2）物業管理師制度的實施有利于促進物業管理的規范化進程

規范物業管理行為是《物業管理條例》以及其他物業管理政策法規的基本目標，物業管理師制度通過規范物業管理從業人員進而規范物業管理行為，無疑是最有效的治標之法?！段飿I管理師制度暫行辦法》規定，從業人員必須通過考試才能取得物業管理師資格，物業管理師必須經過注冊才能執業，物業管理項目負責人必須由物業管理師擔任。隨著物業管理師制度的全面推行，物業服務企業聘用未取得物業管理師從事物業管理活動的，必須承擔相應的法律責任，給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任，《物業管理條例》第六十一條關于法律責任的規定也將真正落到實處。

（3）物業管理師制度的實施有利于促進物業管理的市場化進程

物業管理區別于傳統房屋管理的基本特征是市場化，物業管理的市場化不僅表現為物業管理服務的等價有償和市場選擇，同樣表現為物業管理勞動力要素的市場化。物業管理師制度的推行，確立了物業管理職業經理人的社會地位，對物業管理師應當具備的執業能力作了明確規定，不僅有利于業主通過擁有物業管理師的數量來判斷選擇高水準的物業服務企業，而且有利于物業管理師通過市場定價來選擇從業單位。今后企業的競爭，將會凸現在人才的競爭上，通過市場資源和人才資源的優化配置，促進行業的優勝劣汰，打造一批具有優秀管理團隊的品牌企業，改變目前行業魚龍混雜的狀況。

（4）物業管理師制度的實施有利于促進物業管理的國際化進程

物業管理起源于西方市場經濟國家，英國、美國、歐盟以及我國港臺地區在物業管理實踐中積累了許多成熟的經驗。在物業管理從業人員的管理上，美國的注冊物業管理經理制度、英國的皇家特許屋宇經理制度、香港的注冊房屋經理制度等都對我國物業管理從業人員的管理具有借鑒意義。社會經濟全球化進程的加快，我國加入WTO的客觀形勢，海外物業管理企業大量進入內地市場的現實，都要求我們的專業人員資格制度與國際通行規則接軌。物業管理師制度的建立，不僅順應了時代的潮流，而且有利于促進我國物業管理的國際化進程。

物業管理的專業化、規范化、市場化和國際化，是我國物業管理科學發展的基本方向，物業管理師制度對物業管理專業化、市場化、規范化和國際化進程的有力推進作用，決定了物業管理師制度是我國物業管理科學發展的必然選擇。

2.物業管理師制度是物業管理科學發展的制度保證

物業管理師制度不僅符合物業管理科學發展的方向，而且為物業管理科學發展提供了制度保證。為向社會提供合格的從業人員，我們在制度設計中充分考慮到物業管理師應當具備的基本條件。

（1）相當的學歷背景

申請參加物業管理師資格考試的人員，必須取得經濟學、管理科學與工程或土建大專以上學歷，取得其他專業相關學歷、學位的，報考條件中相應增加兩年的工作年限和從業年限限制；

（2）相關的專業知識

物業管理師資格考試科目為《物業管理基本制度與政策》、《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》和《物業經營管理》四門，其中涵蓋了物業管理、建筑工程、房地產開發與管理等專業知識，包括物業管理相關法律、法規和政策規定，涉及經濟學、管理學、社會學、心理學相關學科的知識。

（3）相應的執業技能

從物業管理師的執業范圍來看，物業管理師的執業技能應包括：①制定并組織實施物業管理方案；②審定并監督執行物業管理財務預算；③查驗物業共用部位、共用設施、設備和相關資料；④負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養護、管理；⑤維護物業管理區域內環境衛生和秩序等等。

（4）豐富的實踐經驗

根據申請參加物業管理資格考試人員的不同學歷背景，物業管理師制度規定了不同的工作年限和從業年限標準，其中中專學歷的必須從事物業管理工作滿8至10年，取得博士學位的也必須從事物業管理工作滿1年。

（5）良好的職業道德

物業管理師應當妥善處理物業管理活動中出現的問題，按照物業服務合同的約定，誠實守信，為業主提供質價相符的物業管理服務，對注冊物業管理師建立誠信檔案，接受業主和社會的監督；

3.物業管理師制度對物業管理科學發展的深遠影響

（1）提升行業競爭能力

不同于其他資金密集型和技術密集型行業，勞動密集型的特征決定了人力資本是物業管理行業創造價值的關鍵要素，人才是物業管理的核心競爭力。對于企業來講，擁有一定數量的注冊物業管理師不僅增強了其經營項目的競爭能力，而且有利于企業資質等級的評定和品牌形象的樹立；對于行業來講，擁有一定規模的物業管理師，不僅有利于造就一支懂經營、精業務、重服務、守道德的職業經理人隊伍，而且有利于業主將物業管理作為建筑物管理的首選模式。

（2）強化企業風險意識

物業管理是一種企業以較少資本管理業主龐大資產的行業，隨著業主財產觀念的增強和維權意識的提高，物業服務企業的管理風險日益加劇。物業管理師制度規定，物業管理項目的關鍵性文件，必須經物業管理師簽字實施，并承擔相應法律責任，這都要求物業服務企業強化物業管理師的責任風險意識，不斷提升職業水平，避免因職業失誤承擔法律責任。

（3）完善現代企業制度

由于歷史的原因，現階段我國仍有大量物業服務企業尚未建立法人治理結構合理的現代企業制度，這在一定程度上制約著企業的做大做強。物業管理師制度規定，物業管理項目負責人應當由物業管理師擔任，物業管理師只能在一個具有物業管理資質的企業負責物業管理項目的管理工作，這就意味著今后的物業服務企業中，所有者和經營者的分離，決策層和管理層的分工，注冊物業管理師擔任職業經理人將成為常態。物業管理師的大量出現，為現代企業制度的完善奠定了人才基礎，有利于企業的兼并重組和優勝劣汰，有利于提高物業管理行業的規模效益。

（4）優化人才激勵機制

專業管理人員職業準入制度的實施，提高了物業管理師資格的含金量;物業管理師與經濟師中級技術職稱的掛鉤也會激發從業人員加強學習與參加考試的積極性;隨著物業管理師制度的逐步推進，客觀上會形成對現有物業管理經理人隊伍的清理。它既能給在職的從業人員帶來壓力，迫使在職人員認真學習政策法規，不斷更新知識和增強技能，加強提高處理問題的能力，盡快加入到物業管理師的隊伍中來,成為稱職的管理者。同時，也會吸引更多業外優秀人才進人業內。隨著有關物業管理師薪資報酬的增加和專業地位的提升，勢必優化人才激勵機制，提升人力資源的合理配置和有效利用。

（5）改變經濟增長方式

長期以來，我國物業管理行業的經濟增長方式是粗放型的，專業分工的粗糙和專業人才的短缺，致使許多物業服務企業保持著“大而全”“小而全”經營模式，人力成本居高不下，企業包袱日益加重。物業管理師制度的推廣，為行業改變經濟增長方式提供了可能。在《勞動合同法》全面實施的背景下，一批具有物業管理人才優勢的企業，將實現由物業服務經營商向物業服務集成商的角色轉換；一批品牌物業服務企業的工作重點，將從直接從事低附加值的基礎管理服務向承擔高附加值的資產管理服務轉變。

（6）改變行業社會形象

如果說《物業管理條例》的頒布確立了物業管理行業的法律地位，那么物業管理師制度的實施則確立了物業管理從業人員的專業地位。長時間以來，物業管理從業人員被視為重復簡單勞動的復制者，社會認同感不高，一些從業人員為此困惑迷茫，或選擇觀望、或選擇離開，致使行業內原本不多的專業人才流失嚴重。物業管理師制度的推行，把物業管理師納入全國專業技術人員職業資格證書系列，將大大改善行業社會形象，提升行業社會地位。

三、制度實施情況與下步工作安排

1.物業管理師制度實施情況

（1）職責分工和機構設置

為落實國人部發[*]95號文件要求，進一步做好物業管理師制度的實施工作，建設部辦公廳于*年5月下發了《關于實施物業管理師制度職責分工有關問題的通知》，明確了相關部門在實施物業管理制度工作中的具體職責分工。為加強對實施物業管理師制度的領導和組織管理，建設部辦公廳于*年6月下發《關于成立全國物業管理師制度管理委員會的通知》，正式成立“全國物業管理師制度管理委員會”，負責組織和協調物業管理師制度實施和管理工作。

（2）考試大綱和參考教材

在建設部人事教育司和房地產業司的指導下，在部執業資格注冊中心的組織下，中國物業管理協會編寫了《物業管理師資格考試大綱》,并在*年8月通過人事部的審定。中國物業管理協會組織編寫的《中國物業管理師職業資格考試參考教材》于*年8月正式出版發行，為參加物業管理師資格認定考試人員的考前復習創造了條件。

（3）師資培訓和考試命題

中國物業管理協會分別于*年9月和*年3月進行了首期物業管理師師資培訓工作，來自全國28個省、自治區、直轄市的學員共506人次參加了四個科目的培訓，其中410人次通過考試并獲得《物業管理師師資證》。在匯總首期四個科目師資培訓成績優秀者（總分80分以上且口試75分以上）名單基礎上，中國物業管理協會建立了“中國物業管理師師資庫”，向全社會推薦物業管理師資格考試培訓的師資人選。*年9月，全國物業管理師認定考試辦公室組織了4名在物業管理行業內具有一定知名度，從事或研究物業管理工作多年的專家，組成認定考試科目《物業管理實務》的命題專家組，順利完成了兩套試卷的設計、初審、組卷和終審等命題工作。

（4）認定考試和審核公示

*年10月28日，全國30個省、自治區、直轄市共1391人通過省級認定考試管理機構的初步審查，參加了物業管理資格認定考試?？荚嚱Y束后，全國認定考試辦公室擬定了《評分工作辦法》，作為各地省級考務部門的閱卷評分依據，*年11月底，各地試卷評分及匯總工作基本結束，全國共有1294人考試合格。*年初，建設部執業資格注冊中心和中國物業管理協會組織人員對考試及格申報者的材料認真審核，通知部分不符合申報條件人員及時補充了申報材料。*年8月和11月，在全國認定考試辦公室對符合認定考試條件的人員名單進行了兩次公示，對相關投訴舉報材料進行了調查核實后，全國共有1119名從業人員符合條件。*年12月10日，人事部、建設部聯合審批并公布了認定考試合格人員名單。

2.認定考試暴露出來的問題

這次認定考試取得了圓滿成功,但也暴露出的一些值得我們認真關注的問題。首先是參考人員數量偏少。盡管有些人是因為受到中級職稱和專業論文兩個硬性條件的限制不能參考，但總體看，還是反映出具備一定工作年限和工作經驗的職業經理人數遠遠不能適應行業的發展。以河南省為例，截至*年底，全省共有1260多家物業服務公司，從業人員10多萬，管房面積達2億多平方米，由此推算，至少需要2000名左右經理人。而此次獲參考資格的僅29人，實際參考21人，及格18人，認定16人；其次是地域差別過大。最多的廣東省212人，最少的江西、青海僅1人。10—50人的省份（直轄市、自治區）17個，少于10人的省份（自治區）7個。北京、上海、*、重慶四個直轄市加廣東省的準考人數占全國總數約40%。這反映了不同地區物業管理發展水平及人才狀況的明顯差異；其三是部分人員的考試成績很不理想。在如此嚴格的學歷、職稱、從業時間、工作業績等申報條件，以及不搞偏題的出題原則下，仍有85人沒有達到及格線，有兩個省不及格人數占到參考人數的20－30％，最低分數不到20分，以這種政策水平負責管理工作確實讓人擔心；其四是運用政策法規對案例的分析能力亟待提高。從各種題型得分情況看，案例分析丟分最多，這暴露出一些經理人對法規學習十分欠缺，理解差，實際處理問題能力薄弱。盡管這次只是對資歷較長人員的認定考試，下步將舉行較大范圍的全國物業管理師統一考試，相信會有一些后起之秀有突出表現，但不可否認，認定考試結果在一定程度上反映了行業人才短缺、素質亟待提高的突出問題，加快經理人隊伍建設的任務迫在眉睫。

3.下一階段主要工作

12月初，全國物業管理師制度管理委員會工作會議在三亞召開，建設部人事教育司、住宅與房地產業司、職業資格注冊中心和中國物業管理協會的有關負責同志到會，對一年多的工作進行了認真總結，對下步工作的開展達成了一致意見。有關部門將通力協作，做好以下各項工作。

（1）積極協調人事部，爭取明年初由各省、自治區、直轄市人事部門向這次認定的人員頒發人事部統一印制，人事部、建設部用印的《物業管理師資格證書》；

（2）由中國物業管理協會制發“物業管理師誠信自律規則”,在資格證書頒發的基礎上,抓緊建立首批物業管理師信用檔案體系(物業管理師信用檔案軟件研制工作已經完成)；

（3）研究物業管理師注冊工作內容，制訂“物業管理師注冊工作辦法”，并對首批取得資格證書的物業管理師進行初始注冊；

（4）由于國家行政性收費立項工作暫停，物業管理師資格考試收費項目未能得到財政部門的批復，今年的物業管理師考試未能如期進行。我們將加快協調相關部門，促成考試收費早日立項，爭取明年四月份開展首次物業管理師考試，力保明年第三季度的考試如期進行;

（5）建立物業管理師資格考試命題專家庫和試題庫，編制“命題手冊”和“命題規程”，保證考試命題工作的高質量；

（6）總結借鑒各地經驗，組織制訂“物業管理師執業實踐標準”，并在全行業宣傳推廣；

（7）研究物業管理師繼續教育的內容，制定“物業管理師繼續教育辦法”，開展首批物業管理師的繼續教育工作；

（8）加強與香港、澳門、臺灣及外國物業管理職業資格認定機構的交流聯絡，開展物業管理從業人員資格互認準備工作，鼓勵符合條件的港澳有關人員參加物業管理師資格考試。

四、物業管理師與行業歷史使命

1.行業的進步與成就

從*年至今，中國物業管理走過了二十六年的發展歷程，而對絕大多數城市來說，物業管理是從1994年建設部制發的33號令（即《城市新建住宅小區管理辦法》）之后起步的。然而，就是在不長的二十六年時間里，確切地說在短短的十三年，我們擁有了世界上最大的管理規模，最快的增長速度，最多的服務企業和最龐大的從業人員隊伍；我們具有從中央到地方多層次的物業管理政策法律制度，已逐步形成一個內容全面、結構合理、科學規范、特色鮮明的物業管理政策法規體系；我們確立了物業管理企業資質管理和從業人員職業資格制度，通過國家行政許可來規范物業服務企業和從業人員；我們嘗試地將物業管理與社區管理結合起來，建立起一套有效的調處和解決物業管理糾紛的綜合機制；我們的服務理念日益與國際接軌，我們的服務品質在快速提升，我們的客戶滿意度在不斷增長；我們的競爭機制逐步形成，分業經營穩步推進，公平、公開、公正的物業管理市場在逐漸形成；我們的職業經理隊伍日益壯大，越來越多的品牌企業正在涌現；我們的物業管理觀念漸入人心，越來越多的業主對物業管理從被動接受轉化為主動參與。在計劃經濟向市場經濟轉軌的過程中，我們用最短的時間走過了“要不要搞物業管理”的萌芽起步階段，進入到“怎樣搞好物業管理”的初級發展階段。我國物業管理環境的日新月異和物業管理事業的突飛猛進，不僅得到國內社會的高度關注和充分肯定，而且也得到許多港澳臺以及外國同行由衷的好評和贊賞。

2.行業無法回避的挑戰

物業管理行業在取得有目共睹成績的同時，也暴露出許多問題和矛盾。除了前面提到專業人才的缺乏外，還有以下問題表現較為突出：建設單位方面，部分開發商未能主動履行前期物業管理的各項法定義務，開發遺留問題和建管不分仍是物業管理糾紛的主要原因；物業服務企業方面，部分企業在管理服務中不能保質保量，不能做到“以客戶為中心”和誠信經營，在市場競爭中不能公平有序，惡性競爭、建管銜接和項目交接等問題未能得到妥善解決；業主方面，部分業主公共權利淡漠、契約精神缺失，不遵守管理規約。部分業主團體熱衷于動輒炒掉物業服務企業，而對業主共同事務的管理缺位，影響到物業管理正常秩序的建立；行業管理部門方面，一些地方政府的有關部門對物業管理定位存在偏差，強加給物業管理行業過多的社會職能，一些地方熱衷于擴大政府指導價的適用范圍，過多地采用行政手段干預物業服務價格；行業協會方面，總體表現為力量較為薄弱，維權職能不到位，自律機制不健全，行業自我約束、自我管理的機制尚未形成；媒體方面，部分媒體在相關新聞報道時，存在過分放大物業管理負面影響的輿論導向，不但沒有起到正確引導和規范物業管理各方主體的作用，反而加深了群眾對物業管理的誤解，有的甚至對一些矛盾和糾紛的激化起到了推波助瀾的作用。上述問題的存在，影響了企業的經營績效，加大了企業的管理風險，降低了行業的社會公信力，不利物業管理行業持續健康發展。

我們還應當看到，今年以來，隨著相關政策法律的陸續出臺，物業管理的法律環境發生了重大變化，促進了物業管理的法制化進程，但也產生了一些新的問題?！段餀喾ā穼嵤┖?，業主對建筑物共有部分產權的明晰和對地面車位等共有部位經營收益的訴求，對自行管理或委托其他管理人管理建筑物的自由選擇，給物業管理行業帶來了更大的生存競爭市場壓力；《勞動合同法》的出臺，必然導致勞動力成本的上升，對于勞動密集型的物業管理行業來說，無疑意味著更大的成本壓力和經營風險；《物業服務成本監審辦法》的相關規定，使政策性住宅小區的物業管理成本更加透明，物業服務費的價格監管更加嚴格；舊的矛盾尚未解決，新的問題不斷出現，行業要繼續發展壯大，必須直面所有的困難和挑戰。

3.光榮艱巨的歷史使命

黨的*報告講了實現全面建設小康社會奮斗目標的新要求，要確保到二0二0年全面建成小康社會，需要包括物業管理行業在內的各行各業發揮應有的作用，作出更大的貢獻。今后的十幾年是物業管理攻堅的關鍵時期，我們既要看小康社會建設的美好前景，又要充分認識到建設過程的艱難曲折；既要對物業管理的發展前景充滿信心，又要做好長期艱苦奮斗的思想準備。

新的時期，承載著全社會的希望和重托，面臨著完善自身和服務社會的雙重挑戰，物業管理行業應自覺承擔以下四個方面的歷史使命。

一是不斷提高專業服務水平，滿足人民群眾日益增長的物業管理需求?，F階段物業管理的許多問題，是源于人民群眾物業管理需求的日益增長與優質物業管理服務的有限供給之間的矛盾，高質量的服務是化解各類矛盾的最好方法，要提升客戶滿意度，改善物業管理的行業形象，必須從提高專業服務水平入手，而提高專業服務水平，必須從提高從業人員的專業素質入手；

二是不斷改進企業管理水平，構建和諧穩定的社區環境。目前我國正處于社會轉型期，存在著不少影響社會和諧的矛盾和問題，物業管理行業的公共性和綜合性、持續性和長期性、受益群體的廣泛性和差異性，都對企業的管理水平講很高的要求，只有精于管理、善于協調，才能實現社區安定和社會穩定的和諧目標；

三是不斷提升產業創富能力、實現客戶價值和企業效益的同步增長。一方面，良好的物業管理，能夠使物業保值增值，科學的資產管理，能夠為客戶創造價值，另一方面，物業服務企業通過經營活動，取得自身效益的同時，也在為社會創造財富。隨著物業管理產業化程度的提高，作為新的經濟增長點，物業管理行業創造的產值在國民經濟中比重將日益提高；

四是不斷增強行業創新能力，探索具有中國特色的物業管理發展道路。在《物權法》賦予業主更多的選擇權和監督權的背景之下，物業管理行業的生存要依靠優良的服務，物業管理的發展要依靠不斷的創新。物業管理行業只有不斷進行觀念創新、理論創新、制度創新、機制創新、經營創新和技術創新，才能在激烈的服務市場競爭中保持核心競爭力，探索出一條符合中國國情、具有中國特色的物業管理發展道路。

4.物業管理師的時代責任

在承上啟下的物業管理發展關鍵階段，首批物業管理師誕生了，其意義遠遠超過1119人的數量。物業管理師稱謂光榮、使命艱巨、任重道遠。作為長期從事物業管理工作，具有豐富實踐經驗的從業人員，有幸通過認定考試并取得物業管理師資格，這是政府主管部門對大家以往工作的充分肯定；作為物業管理師制度的受益者，有幸成為中國物業管理史上首批物業管理師，理應自覺承擔起時代賦予我們的推動行業發展進步的歷史使命。因此，我想借會議的機會，講以下六個方面的要求。

（1）勤于學習、與時俱進

物業管理師作為物業管理活動的直接組織者，只有具備扎實的物業管理政策水平和良好的實踐經驗，以及較強的業務素質與經營管理能力，才能勝任工作。取得物業管理師資格，并不意味在各方面都領先于同行，“尺有所長、寸有所短”，首批物業管理師應保持清醒的頭腦和謙遜的作風，尋找自身的差距和不足，要通過自學，彌補相關知識的欠缺；通過接受繼續教育，實現專業知識的更新，把握行業發展最新動態；通過學習業內同行的經驗，不斷改進自身的工作。只有加強學習，才能做到與時俱進，實至名歸。

（2）精于業務、術有專攻

物業管理的內涵是通過管理者的專業管理，延長建筑物及其設施設備的使用壽命，使物業保值增值；通過多層次的服務，讓業主置身于舒適的居住和工作環境中。因此，服務是宗旨，管理是生命線。對在座的首批物業管理師，取得職業資格并不難，但要成為一個真正合格和優秀的職業經理，還要作出不懈的努力。我們面對著尙不完善的法制環境和不成熟的消費群體，以及建管不分體制所帶來的眾多復雜問題，要求管理者不僅熟悉政策法規，依法辦事，而且要有良好的分析應變能力，在特定業務領域有所精專，能隨時處理復雜問題，避免糾紛和矛盾激化，創造和諧氛圍。此外，物業管理師在企業風險防范中承擔著重要責任，要高度重視并研究物業管理行業風險發生的規律，切實加強風險控制和防范能力，建立事前科學預測、事中應急處理、事后妥善解決的風險防范和危機管理機制，加上先進的風險管理技術，以規避、轉移和控制風險，為企業減小經營風險,為業主創造安寧環境。

（3）嚴于自律、誠實守信

現代社會對專業人士或職業經理的道德標準要求絕不亞于其專業技能，物業管理師不僅是業務的能手，也應該具有良好的職業操守。在物業管理服務工作中，物業管理師應當珍惜自己的職業聲譽，具有強烈的事業心、高度的工作責任感和愛崗敬業的精神，盡量做到忠誠客戶、忠誠企業、忠誠同行的完美統一，誠實守信、勤勉盡責。中物協將和地方協會一起探索建立行業協會對物業管理師道德規范自律約束的行規。

（4）善于協調、構建和諧

物業管理工作涉及面廣,要求物業管理師不僅熟悉物業管理政策法規，依法辦事，而且要有嫻熟的協調溝通和分析應變能力，以及在處理客戶關系與有關各方面關系過程中應承擔重要的責任。包括與業主的溝通，建立良好的關系，及時處理投訴；與開發建設單位的溝通，通過早期介入，減少入住矛盾；與公用事業單位的溝通，分清責任，各司其職；與專業公司的溝通，加強服務質量的監管；與政府相關部門的溝通，主動接受指導和監督。由此避免和減少糾紛的產生和矛盾的激化，創造和諧的物業管理氛圍。

（5）樂于奉獻、率先垂范

面對現階段物業管理出現的諸多問題，物業管理追求的應是經濟效益、社會效益和環境效益的和諧與統一。因此，首批物業管理師肩負著帶領企業和宣傳行業的重任，應當具有寬廣的胸懷和長遠的眼光，在企業發展和行業宣傳中發揮率先垂范的作用，自覺參與團隊建設，主動承擔社會責任，積極維護行業形象，真正起到先鋒和模范的作用。

（6）勇于創新、引領行業