泡沫經濟現象范文
時間：2023-12-29 17:54:26
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篇1
要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰?！?/p>
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟?？梢?，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
篇2
一、泡沫與泡沫經濟
“泡沫”（Bubble）是經濟學研究中的一個富有特色而又具有重要意義的范疇，中外經濟學家在談論經濟問題時都會涉及這一范疇。著名經濟學家P!全德爾伯格對經濟泡沫問題研究有著獨特的貢獻，他的著作《“泡沫”的故事———金融投機歷史回顧》就是對經濟泡沫狀態的深刻描述。在實踐中，最早的泡沫經濟出現在1720年的英國，當時英國發生了“南海泡沫公司事件”，即當時的南海公司因獲得英國政府的默許、支持和授權而對西班牙的貿易進行了壟斷，之后就對其利潤增長狀況進行不符實際的鼓吹，進一步引起人們購買南海股票的熱潮。但是，由于這種經濟是建立在炒作、鼓吹的基礎之上的，缺乏實體經濟的支撐，在經過一段時間的非正常膨脹之后，其股價大幅下跌，導致經濟過度膨脹之后的必然破滅。類似的事件還有發生在荷蘭的“郁金香事件”和發生在法國的“約翰•勞事件”，等等。具體來講，泡沫經濟就是指經濟在運行過程中出現一種像泡沫一樣的狀態，表面看起來十分繁榮，但是由于缺乏實體經濟的內涵支撐，最終會有破滅的一天。并且，泡沫經濟還表現為由于過度投機而使得商品價格與商品價值嚴重偏離，進而導致經濟隨著商品價格大起大落，特別表現為暴漲與暴跌的起伏不定。泡沫經濟產生的根本原因是社會經濟發展中的資金過度地集中在某一個部門、每一種行業、每一種商品，在這些特殊領域中反復轉手運行，導致部門、行業、商品經濟在某一特殊時期內出現扭曲膨脹而致使基礎性的生產部門因資金短缺而出現經濟衰退。隨著經濟發展進入到現代社會，市場經濟中的各種金融工具和金融衍生工具開始大量出現并形成熱潮，價值現代市場經濟的自由化、國際化不斷增強，泡沫經濟形成和發生的幾率大大提高，其波及的范圍也更為廣泛，相應地，這種泡沫經濟的危害程度也更大，對其處理難度也更加復雜。上世紀90年代以來，隨著中國經濟發展速度的加快，國際化程度的增強，金融市場的發展，尤其是在亞洲金融危機的影響之下，中國學者對泡沫經濟問題進行了各方面的研究。
二、現代金融泡沫經濟形成原因
從經濟發展的客觀規律來看，泡沫經濟總是由于經濟發展過程中的虛擬經濟過度偏離了實體經濟，造成市場中的虛擬經濟成為了主體，而實體經濟的發展受到擠壓、限制，其結果是虛擬資本所產生的虛擬價值遠遠超過現實資本所產生的價值，經濟看似繁榮，實則不堪一擊。在分析現代金融泡沫經濟形成發展的原因時，首先應明確兩個基本概念：虛擬資本（FictitiousCapital）和現實資本（ActualCapital）。所謂虛擬資本，就是指那些有價證券，包括債券、不動產抵押單、股票等，它是能夠給股票等有價債券持有者帶來一定收入和回報的資本形式；所謂現實資本，則是指在經濟發展中的一種實物形態的資本，主要表現為生產要素形式和商品形式。其實，經濟發展中如果主要以生產資本和商品資本來運行，那么泡沫經濟產生的可能性是很小的，這主要是因為以實物形態而存在的資本形態。而當經濟發展以虛擬資本運動為主的時候，泡沫經濟就非常容易產生。泡沫經濟最容易在金融領域形成，并且由于金融業與房地產業總是相互影響、相互滲透、相互依存，土地作為不動產，土地的價格構成特征使得土地的資本具有虛擬資本的性質。因此，泡沫經濟與房地產業也有著千絲萬縷的聯系，金融經濟泡沫與房地產泡沫是一對孿生兄弟。那么，為什么金融市場上較容易產生和存在泡沫經濟呢？在當前金融經濟中，泡沫經濟涉及不充分信息、交易費用、外部性、非理性預期等眾多新概念，各種金融工具和金融衍生工具的金融創新頻繁出現，導致金融市場的運行和交易活動非常容易脫離實體經濟。在實體經濟中，成本價格是實體經濟的基礎，而在金融經濟中，它以預期定價為經濟模型。金融市場上較容易產生和存在泡沫經濟，這與泡沫經濟本身的雙重性有關。也就是說，在經濟發展日益現代化、國際化和自由化的今天，一定程度的泡沫經濟有利于資本集中，這種集中是對市場競爭和發展具有促進作用的，但是泡沫經濟終歸是一種虛擬經濟，其中主要存在的是不實因素和投機因素。因此，一旦這種經濟過度發展，其后果也是非常嚴重的。具體來講，嚴重的泡沫經濟形成和發展的原因主要有兩個方面：第一個方面的原因是社會原因，即在經濟發展速度較快的時期出現了經濟的整體繁榮和經濟宏觀環境較為寬松，這種繁榮局面和寬松環境極易為資金炒作提供機遇。所以，泡沫經濟一般總會發生在國家對銀行政策比較寬松、自由的經濟體中。也就是說，在商品經濟出現周期性的蕭條之后，政府為了刺激經濟發展，主動降低銀行利息，放松銀根，通過這種方式來刺激投資和消費需求以帶動經濟增長。于是，那些有閑散資金的市場主體就會把資金投放到那些有保值增值潛力的資源上，這就為泡沫經濟提供了社會基礎。第二個方面的原因就是對泡沫經濟形成和發展的預先調控和及時約束機制不夠。也就是說，在經濟發展過程中，未能對那些有可能導致泡沫經濟的投機活動進行監控、監督和制止，尤其是對投機過程中的貸款支付活動缺乏監控機制。但是，到目前為止，這種監控機制無論是在銀行還是在政府都難以有效地建立起來。這是由于銀行只是收付中介，而政府又難以對企業之間的交易活動進行干涉，甚至還容易被這種投機所形成的虛假繁榮而迷惑。
三、當代中國金融經濟中的泡沫問題
篇3
[關鍵詞]房價波動；泡沫經濟；政府調控
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.38.150
1 中國房價的波動史與政府行為
2000年左右中國房價開始首次比較顯著地漲浮，相比于之前年度，全國的平均房價上漲了近5%，原因就是政府想要增加內需，開啟了房地產改革之路，政府在其中的作用當然不言而喻。在2000年這一次中國房價歷史性的變革中，也是政府的行為帶來了房價的增長，原因就是之前所說的政府為了拉動國內內需的增長。外加2000年，我們進入了21世紀，大批的農村居民來到了城市，為的是有著更好的居住環境。無論是政府還是房地產商都看到了這一點，此時開啟房產改革不僅能夠為企業帶來商機，也能夠推動中國經濟的增長，政府的行為為房價的向上跳躍助了一臂之力。期間，政府頒布了《關于做好當前土地登記城鎮地籍調查工作的通知》，更有效地促進了城鎮房屋建設，為之后房地產商大力開發城市住房打下了基礎。
2001年到2003年，中國的房價緩慢增漲，年均漲幅在5%―10%之間，期間政府也不斷出臺政策。比如2001年的《關于規范住房金融業務的通知》，2002年的《關于印發經濟適用房住宅價格管理辦法的通知》，2003年的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》。在此期間，政府出臺的政策其實也是為了進一步促進房地產業的發展，房價的緩慢提升是此時政府所希望的，可是政府并沒有意識到泡沫經濟即將到來。此時的政府行為，依舊起到了促進發展的作用，依靠其有力的調控力與執行力，公共經濟――特指中國房價，在政府預期的道路上發展著。政府的目的是為了加強城市化建設，鼓勵農村居民向城市發展，同時也是為了以房產業來調動我國經濟的發展。
2004年起中國房地產業迎來了春天，這一年中國房價巨幅增長，全國的平均增長幅度遠遠超過了10%，一些發達城市地區例如北京房價增長率高達30.1%，這一漲幅讓人們看到了房地產的商機。不少居民將手中的閑錢拿去買房子，房地產開發商加大房屋建設的同時仍然在不斷炒高著房價，房價增長一發不可收拾。這樣的房地產經濟超出了政府的預料，原先出臺的政策《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》似乎達到了反面的效果，這一年往后的房地產市場完全處在一個亞健康的發展，其間存在著巨大的問題。2004年起到之后的近十年，房價一直頻繁地波動著，整體的趨勢是不斷飆升，2009年到2010年全國房價的漲幅率甚至超過了20%，房價如股市一般，引發了無數入的投資欲望。當然在此其間，政府當然沒有袖手旁觀，這樣的漲幅定隱藏著大問題，中國房價的泡沫經濟已經出現了。為了加強房地產業的管理，2004年出臺了“8.31大限”；2005年出臺了“國八條”、《關于做好穩定房屋價格工作的意見》；2006年出臺了“國六條”；2007年央行也進行了五次加息，目的就是為了減緩貸款建房的勢頭；2010年出臺了“國四條”與“國十一條”。這一系列的政策，都是政府不斷進行著宏觀調控的表現，但是效果并不明顯。近十年里房價確實有過下調的勢頭，可是馬上又反彈，可見中國房價的泡沫經濟已經根深蒂固，要想真正地解決不再是一件簡單的事。這一階段，政府意識到了問題的存在，并不斷嘗試改善，在泡沫經濟還未破裂，社會經濟還沒有出現危機的時候，政府進行了調控，干預房地產市場的不健康發展，政府行為解決著這一系列的問題。
近三四年到2016年為止，房價出現了回調，一些重要城市雖然仍處在上漲的趨勢，但全國普遍的房價都在穩定中回調。政府的舉措有了效果，目前而言中國的房地產市場不再有過去兇猛的上漲勢頭。那么可以說中國房地產市場的泡沫經濟解決了嗎？這當然是不可能的。泡沫經濟已經孕育了十年之久，其間存在的隱患仍然可能會導致泡沫破裂，政府也許是找到了隱患的根源，接下來政府將會嘗試著解決這一問題。
2 產生房地產泡沫的原因，政府調控房價的目的與作用
中國的房地產市場長久地處于不健康的發展，孕育了巨大的危機，其中泡沫經濟就是一大問題。泡沫經濟，指資產價值超越實體經濟，極易喪失持續發展能力的宏觀經濟狀態。泡沫經濟經常由大量投機活動支撐，本質就是貪婪。由于缺乏實體經濟的支撐，因此其資產猶如泡沫一般容易破裂，因此經濟學上稱之為“泡沫經濟”。泡沫經濟發展到一定的程度，經常會由于支撐投機活動的市場預期或者神話的破滅，而導致資產價值迅速下跌，這在經濟學上被稱為“泡沫破裂”。那么房地產市場泡沫經濟當然也就是房價過高，人們投機心理變強，導致了房產市場形成了一個沒有實體支撐，空洞的經濟現象。那么，中國房地產市場的泡沫經濟又是怎樣形成的呢？主要有以下3點原因。
第一，房地產的區域性強。不動產之所以為不動產，就是因為它無法隨處搬運，不可移動。而人們選擇區域居住時總會選擇交通便利、生活設施齊全的地段。因此，像市中心等地段就比郊區地段的房價高很多。同理，在祖國發達的一線城市生活，交通便利，機會也多，生活更加幸福，因此北、上、廣等地的房價也一直居高不下。相比之下，新疆、甘肅等地的居民就沒有這樣的困擾了，地廣人稀，房地產市場沒有那么活躍。
第二，房屋生產周期較長。短期內供給難以有效增加，也就是說，房地產市場易被賣家操縱，買家會被灌輸以買不到房的恐慌。因為房子一旦建成，短時間內根本無法改變，也無法因為需求的增加而加以變通，只能另外開發土地。而且，改革開放以來，不斷有農村居民向城市涌入，城市用房的需求量大大增加。人們急于“安家落戶”的思想更甚從前。
第三，房地產的價值不易判斷。關于房屋價值，有很多評估機構，從事資產房產的評估業務。但當房產市場處于十分活躍的階段時，學術上通用的一些估價方法都不適用，一個房產的價值，基本基于賣方對房產市場的操縱與買方對市場的預期。房產市場很難用理性來掌握，政府也無法實施穩定調控的職能。在這種情況下，只能任由市場自由發展，市場才是主導一切的“老大”。
為了打壓房價猛漲的勢頭與泡沫經濟的不斷嚴重化，政府不得不干預房價。當房地產市場的泡沫經濟破滅，定會帶來巨大的影響，房價迅速增長的那十年，中國社會不斷地有人投機于房地產市場，一旦這一市場經濟危機化，隨之來的將會是低價買房熱潮或者是一大批新建的房屋沒人買。蕭條的房地產市場也會帶動其他領域，中國社會將面臨經濟危機。在這一情況到來之前，政府采取一些措施，較有效地緩解了這一現象，雖然現在的房價依舊很高，但是上漲的勢頭已經有所消減。政府的行為維護著社會經濟的穩定，以有形的政策與無形的力量調節著社會，在促進發展的同時也控制發展，努力讓社會經濟健康、穩定地增長。
3 結 論
無論是資本主義還是社會主義，政府對市場的公共經濟的調節都是必要的，無論是哪一次金融危機的好轉，政府在其中都起到了重要的作用。以中國市場的房價為例，政府在其中有著重大的影響，在房地產市場不景氣時政府促進它的發展，在房地產市場存在大問題時政府想辦法解決。單純地放任市場進行自我調節，后果大家都知道，政府就像一雙無形而有力的手，在市場需要時推一把，在市場過分膨脹時攔一下。當然中國房地產市場的泡沫經濟暫時還沒有破裂，如果有一天這樣的事情還是發生了，政府定會采取其他的措施，來挽救中國的房地產業。
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篇4
【關鍵詞】房地產泡沫；經濟；問題；分析
1 房地產泡沫經濟
房地產泡沫指的是房價高漲，在房產上投資過熱造成產品過剩，導致市場沒有需求，從而產生了一種表面的虛假的繁榮，顯著表現是房屋的空置率變高。根據意義來看，指的是在一個連續的過程中房價突然漲價，價格上升使人們覺得會出現漲價的情況，然后又吸引了許多新的投資者和買主，而這些人通常只是想要通過買賣時的差額來獲取高額的利潤，對于房屋自身使用價值不感興趣。之后房價開始逆轉，然后價格暴跌，就會導致金融危機。
2 房地產泡沫經濟形成的原因
2.1 房地產泡沫經濟形成直接的原因
過度的投機行為造成了地價的飛漲，而這就是產生房地產泡沫的最為直接的原因。在市場經濟發展中，作為最為活躍的房地產行業，投機行為特別的嚴重。不健全的土地交易的制度，不完善行業管理準則，在一定的程度上促進了投機的活動，產生了許多投機性的泡沫。許多房地產的開發商都設法進行圈地，大量儲備土地，待到時機合適，把土地用高額的價格進行轉讓活動，或者是進行開發并且瘋狂地炒作，造成地價以及房價飛速的上漲。在一定的程度上，房地產投資成為了圈地的投機，投機成分日益增加，泡沫經濟也日益形成。與此同時，由于我國土地資源較為有限以及稀缺，隨著人口的增多以及經濟的發展，城市化的步伐不斷加快，人們對于土地稀缺以及增長的需求之間存在的矛盾問題也越來越嚴重。
2.2 房地產泡沫產生的間接原因
（1）消費者預期
消費者預期在實質上指的是對于價格的預期。因為房地產和一般的商品不同，當其價格上升的時候，人們認為今后的價格還會上升，導致需求量的增加，但是房地產開發商惜售，減少供給量。這樣就又刺激了價格的上升，產生了泡沫經濟。在泡沫經濟破滅的時候，價格不斷下跌，人們覺得價格還會下跌，持有者不斷拋售，增加供應量，與此同時，由于沒有人購買，導致需求量減少，加劇了房產的價格下跌。
（2）房地產投資過度增長
房地產投資增長的速度，需要和城市化進程保持一致，倘若房地產投資的速度，其增長情況大大超出了城市化的進程，那么容易導致市場需求和市場供給之間嚴重不平衡的現象，房屋的閑置率升高，價格急劇下降，導致泡沫經濟。
（3）銀行信貸的非理性擴張
房地產業屬于資金密集型的企業，房地產開發商需要擁有大量的資金。但是伴隨房地產規模不斷的擴大，倘若開發商只靠自己的資金，是不夠的，開發商的資金，其主要來自于銀行貸款。通常來講，政府對待房產開發的金融貸款都會有一定的限制，但是因為房地產開發具有較高的回報，這促使許多銀行在進行貸款的操作過程時，違反相關的規定，對開發商進行大量的貸款，沒有認真驗證開發商信用等級，使許多資金涌進房地產市場，又沒有進行風險控制，導致了過度開發的現象，使各種的投機行為變得越來越嚴重，堆積了金融的風險，促使了泡沫經濟的出現。
（4）結構性矛盾
豪宅與經濟適用房的開發比例，需要控制于合理的范圍內。倘若開發商為了追求更高的利潤，而都投入到開發豪宅，在一段時間里，大戶型大面積的豪宅數量會急劇的上升，并且出現閑置，經濟適用房會出現供給小于需求的情況，這樣的結構性矛盾首先加劇了商品房的空置率。其次，導致經濟適用房價格日益增加，在兩方面共同作用下，容易造成房產泡沫。
3 房地產泡沫對未來房地產市場和中國經濟的影響
房地產泡沫經濟破滅會造成金融危機，給相關的金融機構造成許多的賬和呆賬。還會導致社會結構和經濟結構失去平衡。房地產泡沫經濟會造成投資預算的增加，在市區高地價的地域進行房產投資，沒有利益可圖，導致公共投入量的出現縮減，阻礙經濟的發展，導致結構失衡。另外，地價持續的高漲，會造成本來就缺少的土地低度使用或者大量閑置，投機傾向性變得越來越明顯，人們資產差距變大，社會分配工作不公平，造成嚴重的社會問題，與此同時，也對社會結構平衡造成影響。房地產的泡沫經濟也會對國民經濟的平穩發展造成影響，對國民經濟的比例和結構造成破壞，泡沫經濟一般是由于虛假的預期的高盈利的投機帶動的，不是現實經濟增長的原因。其產生與形成，造成經濟的結構扭曲、總量虛假的增長，如果這種泡沫經濟長期存在，將會限制其他行業的有效發展。
4 防范我國房地產泡沫的對策及措施
4.1 加大金融監管力度
現今，我國在房地產方面尚未建立一個包含了擔保和保證的金融機構、貸款創造與投資的金融機構、商業性的金融機構、政策性的金融機構的較為完整的房地產方面的機構，房地產行業金融機構缺乏監管，除了相關銀行的運用的規定之外，對于房地產行業金融機構還沒有一個專門的機構進行監督管理工作，有關的法律規范同樣也有待完善?，F今，金融體制不夠健全，倘若金融部門不斷地對金融管制進行解除，容易導致許多信貸資金流進不是生產性的部門，造成泡沫經濟。需要特別重視金融機構的貸款過于集中的問題，避免信貸過于集中在房地產行業。
4.2 加強對地價的監測與調控
建立城市的基準地價相關公示制度，對其進行編制，并且定期地對各類地價指數和各類的物價指數進行，作為交易時的參考。建立起房地產行業成交價格的相關申報制度以及交易價格的相關評估制度，讓政府能夠更好地掌握每個房地產項目的成交價格。對于商品房預售工作，需要進行嚴格的審查，防止開發商進行土地投機行為。規范房地產的融資過程，防止銀行出現信貸膨脹、壞賬和呆賬的損失。利用貨幣進行金融性政策的調控行為。當市場過熱的時候，政府應該通過緊縮信貸額、提高利率這類貨幣政策來對投資結構以及投資總額進行調整，確保房地產行業能夠穩定的發展。在適當的時候，政府還應該發出警告，對市場信息進行公開，加強對于投資者的教育。
4.3 盡快完善土地稅制
我國應該根據房地產行業運作的過程以及市場設定的稅種，建立起合理的完善的土地稅收有關體系，全面地發揮稅制調節的作用。在建設稅制時，不僅僅需要從財政收入的角度進行考慮，還需要從土地配置的全過程來制定，從收益、轉移、使用、占有各個環節來完善土地稅制，充分發揮稅收對于資源合理進行使用的作用。政府需要嚴格地對投資開發的進度進行監測，在規定的期限里，沒有進行開發或者是故意延遲開發的企業以及個人進行征稅，除了土地稅征收之外，還應對土地轉手的頻率進行嚴格限制。
4.4 規范政府市場主體行為
應該要規范政府的主體行為，規范土地進行出讓的行為，提高市場管理的地位以及完善相應的管理措施。政府需要對土地使用權以及有關交易進行動態監控和嚴格限制，減少加價轉手的可能。土地出讓需要應采取土地拍賣、招標的方式，嚴格地對協議方式進行限制，為了避免出現低價協議進行土地出讓，應該制定詳細的、操作性強的、規范的協議來制定最低價標準。
5 結束語
隨著我國房地產行業的不斷發展，政府部門應該充分地認識到其中潛在的危機，然后及時地對不良現象進行治理，并且盡快地完善有關的稅制政策以及法律法規，為我國房地行業的發展奠定良好的基礎。
參考文獻：
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關鍵詞：日本； 泡沫經濟； 啟示。
從 1983 年開始形成并于 1990 年破裂的日本泡沫經濟，對日本的經濟發展造成了巨大的影響。以史為鑒，以他國為鑒，避免我國經濟發展出現重大挫折，促進我國和諧社會的建設，有必要重新審視日本的泡沫經濟生成、膨脹及破裂的全過程，供我國當前進行宏觀經濟調控時予以參考。
一、日本泡沫經濟介紹。
1. 泡沫經濟的形成過程。日本泡沫經濟的形成經歷了兩個過程，第一個過程是從 1983 年秋到 1987年底，第二個過程是從 1988 年初到 1989 年底。第一個過程可以說是日本金融自由化的開端，持續到美國股票市場的股價創下最大暴跌紀錄的黑色星期一（ 1987 年 10 月 19 日） 為止。第一，日本的金融自由化。日本于 1984 年 5 月《關于金融自由化和日元國際化的現狀和展望》，隨后實行了一系列的金融自由化政策，包括外匯資金可自由轉換為日元并可作為國內資金使用，實際需求原則的廢除，日元轉換限制的廢除，使得日本對外證券投資急劇增加，擁有巨額資金的日本公共投資者的投資動向影響到美國的金融和資本市場。第二，《廣場協議》和金融緩和措施。1985 年 9 月達成《廣場協議》后，日元大幅升值，日本海外投資受到巨額的外匯風險和外匯估價損失； 日本政府通過拋售美元、購買日元操作來干預外匯市場和接二連三的調低貼現率等積極的金融緩和措施，引起了國內貨幣供應量猛增，但猛增的貨幣供應量并沒有通過物價上升（ 流量） 而被吸收，而是急劇擴大了面向不動產的貸款，成了導致存量價格飛漲的原動力。日本地價與物價之比，1959 年 3月為 2.2，1970 年 3 月為 13. 2，1986 年 3 月為25.2，1990 年 3 月則急劇擴大到 68. 2。急劇擴大的面向不動產的貸款，為其后泡沫經濟的形成準備了資金方面的條件。第三，個人生財之道的拓寬和小額儲蓄免稅課稅制度的廢除。廣場協議之后的金融緩和措施改變了貨幣的流向，人們不再把注意力集中在存款上。以股票形態運用的資金，通過購買股票，在1987 年上半期達 8600 億日元，下半期繼續猛增 4. 58兆日元，全年共增加 5. 45 兆日元。第四，企業生財之道的拓寬和基金的擴大。1985 年以后企業積極地大幅增加金融資產的運用，擴大所謂的生財交易。1986 年以后，在利率下降和股價攀升的形勢下，企業改變以往向銀行借款的方式，采用在國內發行可轉換公司債券、在國外發行附認股權證公司債券等籌資方式。1987 年藉由發行有價證券的籌資比上一年增加 60.8%（ 1986 年增加26.3%） ，但通過權益融資形式以極低的利率籌集到的巨額資金并沒有完全用在工業企業的設備投資上，而是被主要用在金融資產上，特別是運用在股票投資上。第五，銀行抵押貸款的擴大。銀行在土地抵押貸款和股票抵押貸款上加大了力度。從不動產抵押貸款在全國銀行的貸款余額中所占的比例分析，1984 年為 17%，以后比例逐年提高，1987 年以后達 20% 左右。股票等有價證券抵押貸款比例也逐年上升，1988 年上升到 2. 5%。1986 年開始的地價和股價的上漲導致借款人抵押能力的增強和賬外資產的增加，促進了不動產抵押貸款的有價證券抵押貸款的增加。通過這些貸款籌集到資金的企業，將其大部分資金用于購買將來有可能升值的土地、股票、特定貨幣信托和信托基金，更進一步強化了地價和股價的上漲。金融資產和金融負債的交叉上升，必將伴隨著信用創造，成為形成泡沫經濟的主要因素。
2. 泡沫經濟的膨脹期。第一，企業金融的變化。1975—1979 年度平均和 1980—1984 年度籌資與銷售額之比平均均為 2. 6%，1985 年度也不過2. 5% ，但 1986 年度以后逐漸上升，1988 年度為4. 5% ，1989 年度達 6. 2% 。如果企業進行“正常的交易”所需的籌資額為銷售額的 2. 6%，則可以看出1986—1989 各年度均超過了正常情況下的籌資?！斑^剩籌資額”中的一部分被用于實物投資，其余的大部分被運用于泡沫經濟的膨脹上。這可從流動資金比例自 1986 年以后急劇增加這一點清楚地看出（ 1983 年為 1.18，1986 年為 1. 71，1989 年為 2. 02） 。企業不僅籌集了過剩的資金，而且其籌資渠道也發生了很大變化。所占比例明顯增大的是附認股權證公司債券、可轉換公司債券等以發行股票為中心的權益融資。權益融資之所以猛增，是因為只要以期待股價持續上升的資本收益為前提，就可以比銀行借款、一般公司債券的借款成本低得多的成本籌集到資金。第二，銀行擴大與中小企業的交易。由于大企業利用通過直接金融方式籌集到的大量資金來償還銀行借款，因而日本的金融機構迫不得已將重點轉向擴大與中小企業之間的交易。中小企業中資金需求旺盛的有流通服務行業、建筑行業、不動產行業、金融和保險行業、租賃行業，上述貸款都是抵押貸款，向這些非金融機構貸款和不動產貸款導致了泡沫經濟的膨脹。同時，市立銀行不經由中小企業而直接擴大以住房貸款為中心的面向個人的貸款。第三，股票期貨交易的擴大。在金融自由化浪潮的影響下，1988 年 9 月起，開始了東京證券交易所股價指數和大阪證券交易所日經平均股價為對象的股價指數期貨交易，更促進了泡沫經濟的膨脹。
3. 泡沫經濟的崩潰過程。第一，兩個谷底。日本的股票市場自1989 年12 月29 日東京證券交易所收盤價創下歷史最高紀錄（ 38915. 87 日元） 以來，在一年內股票大幅跌落了兩次。第一次谷底是 1990年 4 月2 日的28002.07 日元，從1989 年的峰值跌落28. 05% ; 第 二 次 谷 底 是 1990 年 10 月 1 日 的20021. 86日元，從 7 月 17 日的峰值（ 33172. 28 日元）跌落 39. 1%。第二，三重下跌的結構。1990 年，在到 4 月 10 日為止的時期內，東京股票市場經歷了 10次股票大幅下跌，在股價下跌的同時，引人注目的是還出現了日元貶值、債券下跌的現象，即所謂的三重下跌。
二、泡沫經濟崩潰的后果與總結。
始于 1990 年的第四季度的美國經濟蕭條與從1991 年第二季度開始走下坡路的日本經濟具有相同之處，那就是以往未曾經歷過的以金融部門為主導的經濟蕭條即復合蕭條，這與過去的因有效需求不足而造成的經濟蕭條不同。這次的經濟蕭條是在 80年代后半期逐漸展開的金融的國際化和自由化后出現的現象，是金融自由化的歸宿，與以往單純的存貨周期造成的經濟蕭條不同，具有如下特征：
1. 國民財富總值增長的停滯。泡沫經濟形成期和膨脹期，國民財富總值以年率 2 位數的速度在遞增。但是，泡沫經濟崩潰時的 1990 年的增長率猛跌至 3.4%。在泡沫經濟的形成和膨脹時期，金融資產的構成比率較有形資產提高得快。但隨著 1990 年國民財富總值增長率的下降，有形資產的構成比率提高了 2. 3 個百分點，而金融資產的構成比率則相對下降。與 1982 年有形資產的構成比率超過 50%這一數字相比，其后的金融資產增長率之劇烈是顯而易見的。1987—1989 年的貢獻度，金融資產為59. 2% ，而有形資產超過 40. 8% 。金融資產中，股票的增長率特別明顯。在 1982 年的金融資產余額中，股票余額占 129 兆日元，而在 1989 年的金融資產余額中，股票余額就占了 890 兆日元。在金融資產余額增長 3. 08 倍的期間，股票余額增長了 6. 9 倍。1987—1989 年的股票貢獻度達 27. 3% 。在實物資產中，土地的增長率較大。1982 年為 862 兆日元，1989 年達 2. 5 倍。從 1987—1989 年的貢獻度來看，土地為31.4%，占有形資產的 40. 8% 的 3/4 以上。土地的增長和金融資產的增長除外的固定資產凈額的增長比 1982 年增長 1. 49 倍，期間的國民財富總值也不過增長 2.2 倍。由此可以看出日本的國民財富總值是如何因為泡沫經濟而膨脹起來的。1990 年是泡沫經濟崩潰之年，該年國民財富總值增長率下降 3.4%，低于該年 7.6% 的名義國民生產總值的增長率。這是自 1975 年開始公布國民財富總值余額統計以來首次出現的情形。在實際 GNP 增長率下降以前，由于泡沫經濟的崩潰而使得國民財富總值的增長率下降，這一點可以說是金融危機引起的經濟危機的最大特點。
2. 全國銀行收益大幅度減少，金融機構喪失媒介現象。1989 年期中結算期正好是泡沫經濟的膨脹時期，銀行取得了史無前例的最高利潤，與上一年相比的增長率也較高。但是，進入泡沫經濟崩潰時期的1990 年期中結算和1991 年3 月的結算，日本的銀行收益均比上一年大幅度減少。在日本，1988 年 4月 1 日的小額儲蓄非課稅制度的廢除與上一年私營化的 NTT 股票的上市重疊在一起，大大改變了個人的資金運用形態。特別是 1988 年，規定利率定期存款自 1954 年開始進行統計以來首次出現大幅減少，而自由利率存款比上一年增加了 6. 97 兆日元。日本出現了所謂的喪失媒介現象，資金開始流向相對有利可圖的開放市場。
3. 國際清算銀行限制的影響。金融自由化的過程也是金融國際化的過程，國際上確定至 1993 年 3月將自有資本比率保持在 8% 以上的國防清算銀行限制。國防清算銀行標準的特點在于，在計算自有資本比率時，不管是分母的資產總額還是分子的資本，都以一定的方式來決定。在泡沫經濟崩潰后，既然難以增大部分的自有資本，那么為維持自有資本比率，銀行只好壓縮部分的資產，特別是壓縮風險比重為 100% 的貸款，從而導致貨幣供應量的減少，并為實際國民生產總值進入負增長鋪平了道路。由于金融自由化和國防清算銀行限制，圍繞日本經濟的金融框架發生了根本性的變化。作為新框架的調整過程，不可避免地要對泡沫經濟部分進行調整，出現金融和證券行業的重組。復合蕭條無非是日本為適應這一新框架的調整過程。
4. 日本式信用危境。日本銀行業采用成本估價法的會計處理原則，因泡沫經濟崩潰而發生的持有有價證券的估價損失就不會顯露出來，也反映不出為攤還因不能支付泡沫經濟膨脹時期擴大的不動產貸款利息而猛增的銀行的壞賬且認定壞賬的標準也有問題。在日本，若拖延一年以上，可以作為“應收利息”列入，并不將其視為壞賬，而且日本的銀行其備抵壞賬原則上一律采用累積貸款額的 0. 3% （ 不課稅） 的方式，不考慮貸款的償還可能性。因此，日本的資產負債表不能如實反映壞賬的程度，而且備抵壞賬也有過少列入的傾向。對于那些由于股價的低迷不振而對有價證券的賬外資產感到不安的日本銀行來說，也難以使銀行邁出積極擴大貸款的一步。泡沫經濟崩潰之后，日本國內陷入了長期蕭條的深淵。資產價格持續縮水，銀行信貸不斷減少，國內投資萎靡，企業大批破產，失業率居高不下，經濟增長速度放慢甚至負增長。日本經濟長期蕭條迎來了失去的 20 年。
三、對我國當前宏觀經濟調控的啟示。
泡沫經濟的崩潰是金融自由化和國際化這一新的框架下不可避免的一個調整過程或者說是重組過程，它是金融自由化的歸宿。泡沫經濟的崩潰導致了實體經濟的蕭條。政府在采取針對復合蕭條的經濟對策時，不能僅僅停留在為調整存貨的低利率政策和擴大公共投資等以往的對策（ 擴大有效需要的對策） 上，而應當采取調整因金融自由化而產生的不良金融資產的對策，以及盡快恢復信用為目的的金融重組對策，由此來消除金融危機引起的經濟危機。問題的焦點應從有效需求的不足轉移到了信貸收縮、金融系統監管上。
1. 中國面臨房價下跌、信貸資產質量惡化等多重風險。第一，我國金融體系面臨多重風險。我國的金融體系內，由于市場、機構、跨境交易等的交互關系日益加大，影子銀行、表內業務表外化與日俱增，再加之中央和地方政府在信貸資源分配上占據的角色，都導致或有負債的不斷累積，金融體系面臨的風險正不斷累積、日益加大。我國金融體系面臨的風險包括信貸快速擴張導致的信貸資產質量惡化、影子銀行和表外敞口導致金融脫媒現象增加、房地產價格下滑及歐債危機下全球經濟的不確定性等風險。中國房地產價格的急劇上升與銀行對房地產的巨量貸款相迭加，加深了房地產價格回調對我國銀行體系的負面影響。房地產相關貸款占我國貸款總額的約 20%，近 30%—45% 的貸款是由房地產抵押擔保。房地產價格的回調將降低抵押品的擔保價值，在借款人違約的情況下削弱貸款回收比例。與房地產相關的上下游產業也面臨巨大的風險?；诂F階段房地產業對經濟增長的影響，房價回調引起的經濟減速對信貸資產質量將產生較大負面影響。第二，銀行業壓力測試結果： 多重風險互動或導致嚴重影響。根據 IMF 和中國政府共同對全國最大的17 家商業銀行進行的壓力測試結果，如果其中幾項風險同時發生，銀行體系就可能會遭到嚴重沖擊，金融危機在我國爆發也不是沒有可能。
2. 銀行變相推高利率，企業融資行為潛藏著巨大金融風險。第一，表內貸款表外化。次貸危機發生后，由于我國政府為保增長而實施的 4 萬億投資計劃，使得銀行信貸與之相伴而過度擴張。為防止流動性泛濫，2009 年下半年開始，政府逐漸加大了對房地產等行業的宏觀調控，收縮流動性。2011 年開始，人民銀行對銀行信貸進行數量、價格的嚴格管制后，金融機構采取各種方式與工具，把表內業務移到表外，傳統的銀行信貸關系演變為隱藏在證券化中的信貸關系，信用擴張仍然是其核心目標?，F在，表外業務已占銀行貸款額的 25%—60%，而借款人大多數房地產商，利率在 20%—25% 之間甚至更高。
在信貸嚴控政策下，房地產商對資金的依賴推高了利率，并導致大量中小企業難以獲得信貸支持。第二，上市公司及大企業的融資行為攪亂信貸市場并可能導致巨大金融風險。一是上市公司及大企業通過從資本市場低成本融資后再轉貸給利率更高的其他資金需求者以賺取利差，變相開展了商業銀行的存貸業務。上市公司及大企業的過度融資、發債，說明在我國通過債券募集資金的方式及用途、流向等方向存在較大的空白監管領域，特別是對募集資金的流向，缺少嚴格的監管手段。大規模資金流向信貸領域的背后則是監管的空白。由于上市公司及大企業的過度融資，導致了信貸市場資金不足，而委托貸款或商業銀行發行的理財產品，其根源都來源于對借貸高收益的追捧。二是“影子銀行”帶來巨大信貸風險。通貨膨脹引起存款相對較低或負利率，形成了培育表外業務的肥沃土壤，相對高利率的信托產品使大量的居民儲蓄轉而流向高利率的信托產品及其他理財產品； 商業銀行為避免信貸風險和相關的責任追究，也將信貸客戶大量集中在大中型國企特別是壟斷國企身上，但由于這些國企的新項目大多并沒有太多效益，國企承貸的大量貸款，最終變相地再次以高利率貸放出去，從而造就一個個的規模巨大的“影子銀行”。中國的“影子銀行”體系通過把巨量的資金持續不斷地注入房地產市場及其他高風險的投資項目，不僅繼續吹大了國內的房地產泡沫，同時也將巨大的金融風險注入了國內的金融系統。三是大批中小企業盲目依附高利貸。泡沫經濟的根源在于資本沒有流向實體經濟之中。高利貸背景下的中國同樣如此。由于中國經濟的持續高速發展，大量從事實體經濟發展的中小企業具有大量的資金需求，但由于信貸領域中大量的信貸資金流向房地產業等泡沫經濟領域而沒有流向實體經濟最需要的地方，致使中小企業別無選擇只有選擇高利貸。在實體經濟領域利潤率遠低于高利貸的高利率的情況下，中小企業積聚了較大的經營風險，而這也可能導致由高利貸形成的信貸危險的擴大與爆發。
四、防范信貸風險，防止我國金融危機發生的建議。
1. 穩妥積極地處理好人民幣匯率問題。第一，要完善匯率政策與制度。我國 1994 年開始對外有匯體制進行重大改革，實行人民幣經常項目下的有管理的兌換。1994 年 1 月 1 曰，人民幣匯率并軌，形成了市場供求為基礎的單一的有管理的浮動匯率制，當時的人民幣匯率為： 1 美元 = 8. 70 元人民幣。1996 年，我國取消了經常項目下的匯兌限制，12 月 1日實現人民幣經常項目可自由兌換； 2005 年 7 月 21日，中國人民銀行公告，著力建立以市場供求為基礎的、有管理的浮動匯率制度，我國的匯率制度形成以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節的有管理的浮動匯率制度，人民幣匯率不再單一盯住美元，而是形成了彈性的人民幣匯率形成機制。1996 年，中國實現經常項目下的完全可自由兌換，2006 年 3 月宣布要實現資本項目下的“基本可兌換”。中國沒有如同日本那樣，為簡單迎合外部需要而對外匯市場加以干預，而是通過對匯率形成機制市場化的推進，獨立自主地采取適合我國現階段經濟發展需要相適應的匯率管理制度和形成機制。應該說，匯率在處理外部失衡時具有較大的政策效果，對于來自外部的任何關于我國匯率的要求，我們應采取冷靜的態度，堅持匯改的自主性，獨立自主地形成我們的法律法規和政策。第二，要積極穩妥地調節國際收支特別是貿易結構的失衡問題。目前我國的國際收支、對外貿易存在著嚴重的失衡問題。與美國形成了大量的順差，而與其他貿易國家則形成了較多的逆差，產生了大量的外匯儲備。這使我們一方面面臨以美國為主的匯率升值的壓力，另一方面與其他國家的過量逆差不利于我國經濟的發展，給我國的宏觀經濟調控帶來種種難題。在我國前外匯儲備超萬億美元、貿易順差較大的情況下，適當擴大石油、黃金等戰略物資的進口，增加國家戰略物資儲備，改變外匯資產投資和管理方式，有利于解決我國順差過大、緩解外匯升值壓力。
2. 引導合理預期的形成。國民經濟的連續高增長，預期人民幣持續升值意識的加強，上市公司業績的提升，房地產等經濟領域的過度火爆，使部分投資者沉醉于資產價格的上漲，推動了泡沫經濟的發生并可能導致泡沫經濟破滅后的巨大災難。由于人們的預期通常超過資產價格的上漲，形成經濟學中的“羊群效應”、股價暴漲暴跌，日本股市及房市在 20世紀 80 年代后期的表現就是現實的例子。為使投資者作出“理性預期”，我們要完善信息披露制度，提升信息供給的效率，向市場提供的信息要更加充分、及時、準確、廉價，使人們能獲得低成本的、正確的、充分的信息，形成資產價格的正確預期，以防止泡沫經濟形成，阻止泡沫經濟破裂可能帶來的毀來性災難。
3. 加強金融監管，防止泡沫經濟形成。日本泡沫經濟的形成與該國的金融自由化有很大的關聯，由于在金融自由化進程中，政府放松了對金融的管制，加之金融監管體制的不完善，容易使微觀經濟主體的行為異化，加大投機行為，刺激泡沫經濟的形成與發展。我國入世后，金融自由化程度得到提高，金融創新步伐也日益加快。我國當前金融監管的重點應該是金融主體、金融資產和金融商品的價格。金融主體的監管即對企業、個人、金融機構在金融活動中的行為進行監管，特別是對金融活動中起著重要作用的機構的監管。對金融資產和金融商品的價格監管，主要是利率、匯率、證券價格的監管，防止金融資產和金融商品的價格的大幅波動。
4. 綜合運用各種工具，引導證券市場和房地產市場健康發展。綜合運用各種工具，引導證券市場和房地產市場健康發展，首先要控制投機資金流向證券市場和房地產市場。目前，各金融機構推出形式各異的金融產品吸引客戶，為投機資金進入證券和房地產市場提供了多種可能。由于我國金融監管技術和監管手段還不夠完善，我們要加強對投機資金進入證券和房地產市場的控制，規范金融機構行為，監控資本市場上的異常變動，避免投機資金流入引發資產價格的過度上漲。國內銀行信貸及金融產品的創新，刺激了我國房地產市場的快速發展與繁榮。開發商通過大肆“圈錢”、“圈地”刺激了房地產泡沫的膨脹預期，而投機者利用信貸資金或金融杠桿進行的投機炒作加大了房地產的泡沫膨脹。我們現階段必須堅定不移地做好房屋的限購政策的落實，通過對房地產開發貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業用房購房貸款等的嚴格限制，嚴格把關，運用政策的、經濟的、行政的甚至法律法規的手段，保證房地產市場的逐步去泡沫化。如果能向韓國等國家那樣逐步過渡到一個家庭只能擁有一套住房，則在房地產上的投機行為將得到有效控制。
5. 汲取日本泡沫經濟及華爾街的教訓，提高服務意識，加強內部風險控制。世界經濟發展出現的諸多問題，都是金融闖的禍，金融業是第三產業，它只能為社會經濟發展服務。但金融業的過度膨脹和發展，使金融業與實體經濟日益分離，成為虛擬經濟日益膨脹的推動力，并促進了泡沫經濟的膨脹，尤如飲鴆止渴，它本身成長也必將為其的貪婪付出巨大的代價。金融機構要加強內部風險控制，抵制過度投機和所謂的金融創新，明確其是國民經濟健康發展的的服務部門，它本身不能創造財富，只能參與社會財富的再分配。
6. 加強國際合作，共同抵御金融風險。金融自由化以及全球規模放寬管制，無疑從根本上動搖了凱恩斯經濟政策，從而使資金再一次為中央政府所控制，為避免一國的蕭條而采取有效的政策就變得越來越難以實現。局限于一國的凱恩斯經濟政策將難以奏效。經濟的劇烈動蕩已經從一國經濟轉移到了世界經濟，左右世界經濟的力量已經從商品、勞務的生產以及貿易方面轉移到了國際性的資金流動方面。各國要加強金融在貿易、投資等多領域的合作，充分控制巨額資金的世界規模的流向，共同抵御金融風險。
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篇6
關鍵詞：虛擬經濟、泡沫經濟
一、虛擬經濟：形成機理、發展與規模
虛擬經濟是與實體經濟相對應的概念。所謂實體經濟是指物質資料生產、銷售以及直接為此提供勞務所形成的經濟活動，其主要構成部分包括農業、、運輸業、商業、建筑業、郵電業等產業部門。虛擬經濟則不同，它是指與虛擬資本循環運動有關的經濟活動，也即虛擬資本的持有和交易活動。因此，討論虛擬經濟可以從虛擬資本入手。
所謂虛擬資本，是指與實際資本相分離的，本身無價值卻能帶來“剩余價值”、并具有獨立的價值增值運動的各種資本憑證。虛擬資本的形成是與貨幣的產生分不開的。貨幣開始是為突破物物交換的缺陷而產生的一種交換媒介，但貨幣發展到由紙幣取代金屬貨幣，成為一種價值符號以后，在交換媒介功能之外，又增加了價值儲藏功能，從而使貨幣轉化為資本成為可能。在信用關系出現后，資金借貸雙方聯系日益密切，資金需求者愿意向資金供給者支付利息，貨幣產生了“收益”，從而轉化為了虛擬資本（借貸資本）。借貸資本的大規模發展產生了銀行信用，為的發展提供融資便利。隨著經濟的發展和技術的進步，企業的規模日益擴大，必然尋求新的融資渠道，于是股票和債券應運而生，它們是最明顯的虛擬資本。在當今全球經濟發展過程中，虛擬資本呈現出越來越豐富的趨勢，資本的虛擬化程度越來越高。繼股票、債券之后，又出現了證券化資產和衍生產品。證券化資產是因資產證券化而發展起來的。銀行將住房抵押貸款、汽車抵押貸款、信用貸款等各種信貸資產經過重新包裝后實行證券化，或者在一些低信用等級的證券中加入較高信用等級的證券，并用其作為抵押發行新的證券，從而提高資產的流動性。這樣等于是在本身就是虛擬資本的信貸資產及初級證券的基礎上，又產生的虛擬資本，大大提高了資本的虛擬化程度。金融衍生產品是虛擬化程度最高的金融產品，金融期貨、期權合約的買賣者并不真的擁有合同中規定數額的證券或貨幣，也不必在交易清算時真的買入或者賣出這些證券或貨幣。特別是指數期貨和期權交易，實際上是就指數的漲落打賭，無任何實際對應物，是最徹底的虛擬資本。
與虛擬資本的發展相適應，從和邏輯的角度來考察，虛擬經濟的發展經歷了以下幾個階段：：
1、閑置貨幣資本化。這是虛擬經濟的最初階段。例如，當某人持有暫時不用的閑置貨幣，而另一人卻急需生產經營資金時，前者便可將其閑置貨幣讓渡給后者去使用，后者則承諾對借入資金按期還本付息。在這種貨幣的直接借貸行為中，由于貸方并未從事現實的生產經營，而是僅僅憑借代表借貸行為成立的借據或憑證獲取利息收益，因此，這種借據或借貸憑證便成為虛擬資本的雛形，貸方據以獲取利息收益的活動也就是一種虛擬的經濟活動。
2、借貸行為中介化。這一階段的標志就是銀行的產生。在這一時期，貨幣資金借貸主要不再是個人之間的直接借貸，而是表現為以銀行為中介的間接借貸。此時，對廣大的存款人而言，其持有的能夠帶來利息的存款憑證就是虛擬資本。因此，借貸行為的中介化實際上意味著虛擬經濟活動的化，這種社會化由于能夠擴大社會的資金借貸規模，提高社會范圍內資金的配置和使用效率，因而，對促進實體經濟的發展具有重要意義。
3、證券交易的市場化。隨著股票、債券等有價證券的大量發行，客觀上要求形成一種便于有價證券實現流動性的機制或場所，于是，證券市場應運而生。虛擬資本交易的市場化可以引導資金向預期收益較好的產業流動，從而有利于優化社會資金的配置結構，提高社會資金的使用效率。
4、虛擬經濟國際化。進入20世紀后，較大規模的跨國證券投資開始出現，虛擬資本的發展由此進入新的階段。特別是第二次世界大戰后，在布雷頓森林協議和關貿總協定推動下最終形成的規模巨大的國際金融市場，更加便利了虛擬資本的跨國交易，從而使虛擬資本交易日益呈現為一種國際性的經濟活動。虛擬經濟活動的國際化可以促進資本在世界范圍內的優化配置，并使資本的使用效率進一步提高。
5、金融工具創新化。20世紀60年代以后，虛擬經濟進一步發展。一方面，國際性的貨幣市場、資本市場、外匯市場等規模進一步擴大，另一方面，包括各種金融期貨、期權等在內的金融創新工具層出不窮。金融工具的創新化使得虛擬資本的交易規模達到前所未有的程度，并使虛擬經濟越來越脫離實體經濟而日益呈現為一個相對獨立的經濟活動領域。
80年代以來，各主要工業國家的金融資產迅速膨脹，交易規模迭創新高，使得虛擬經濟的運行愈發脫離實體經濟而擴張。據報道，80年代以來，世界經濟平均年增長率僅為3％左右，國際貿易平均年增長率為5％左右，但國際資本流動卻增加了25％，全球股票的總價值增加了250％。1997年全世界虛擬經濟的總量已達140萬億美元，約為世界各國國內生產總值總和（28.2萬億美元）的4倍。全世界虛擬資本每天的平均流動量已高達1.5億美元以上，約為世界日平均實際貿易額的50倍?？梢灶A計，隨著商務和電子貨幣的發展，虛擬經濟的規模還會膨脹。
二、虛擬經濟與實體經濟
從歷史的發展過程來看，實體經濟是虛擬經濟的歷史基礎和現實基礎。在虛擬經濟和實體經濟的關系中，實體經濟是第一位的，虛擬經濟是第二位的。虛擬經濟是隨著實體經濟的發展而產生和發展起來的，但同時也在自身的發展過程中極大地促進了實體經濟的發展。一方面，金融自由化和金融深化（麥金農，1973；格利和肖，1960）不僅可以提高社會資源的配置效率、提高實體經濟的運行效率；而且資本證券化和金融衍生工具提供的套期保值等服務，還為實體經濟提供了穩定的經營環境，降低實體經濟的經營成本和因價格或匯率波動引致的不確定性經營風險，使實體經濟能夠穩定增長。另一方面，虛擬經濟自身產值的增加本身即促進了GDP的增長，虛擬經濟的發展提供了大量就業機會，直接促進了第三產業的迅速發展。具體而言，虛擬經濟對實體經濟的促進作用主要體現在以下三個方面：
1、有助于提高社會資本的配置效率。金融市場的基本功能是實現資本在不同實體經濟部門之間的優化配置。通過發行并交易虛擬資本，發現虛擬資本所代表的權益價格，是實現增量資本在實體經濟各部門之間優化配置的主要誘導工具。同時，金融市場還為存量資本優化配置提供了有效途徑，通過資產重組等產權交易，可以實現存量資本在不同實體經濟部門之間的再次優化配置，盤活因投資決策失誤或市場需求結構轉變而閑置的存量資本，提高社會資本的利用效率。
2、有助于分散企業經營風險。其一，資本市場的發展和企業制度的創新，使企業的投資主體多元化、社會化，同時也使企業產權的所有權、經營權和受益權相對分離，企業所有權的轉讓與處置對企業的經營活動弱化，企業經營的穩定性增強。其二，資產證券化、ABS（資產擔保證券）、期權交易等金融創新層出不窮，對企業資金安排、投資選擇、規避經營風險等具有重要影響，如通過期貨市場套期保值和外匯掉期業務，可使企業有效規避市場價格波動和匯率變動帶來的經營風險，降低企業生產成本等。
3、虛擬經濟規模的擴張，在增加GDP規模的同時，也提供了大量的就業機會。在虛擬經濟日益發揮出對實體經濟巨大的促進作用的同時，虛擬經濟自身亦取得了突飛猛進的發展。與1980年相比，1996年西方主要工業國家和新興工業化國家金融資產總額均成倍增長，特別是亞洲新興工業化國家金融資產的增長迅猛，并帶動了相關服務業的發展，成為各國經濟發展的重要推動力之一。
但是，虛擬經濟在帶來巨大收益的同時，也隱藏著極大的風險。這是因為：虛擬經濟要正常運轉，需與實體經濟的規模相適應。然而，虛擬經濟在其自身發展過程中，卻越來越表現出相對獨立性。在證券市場中，人們對于證券市場未來價格的預期往往并不是基于公司的財務狀況，而是基于一種心理預期和想象空間。這種投機者的“市場接力棒”（金德爾伯格，《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》），生動地描述了投機者普遍存在的“博傻心理”，即投機者見到大家都看好某一金融資產，自己也加入這一行列，期望自己的“接力棒”下傳，由于大家有相同的預期，在相反的預期未形成主流之前，市場接力棒就不乏接手者，從而帶來市場的火爆，使市場價格脫離客觀價值，形成泡沫。前面所提及的虛擬化程度較高的證券化資產和金融衍生產品，更是在虛擬資本基礎上的再次虛擬化，幾乎與實體經濟沒有聯系，易形成泡沫是顯而易見的。此外，投資中也可能存在著泡沫成分。企業為解決資金不足，可以向銀行貸款，也可以發行股票和債券。但一旦企業經營不善，或遇到經濟全面衰退，企業破產倒閉，實際資本創造的“價值”得不到實現，企業先期的銀行貸款和股票債券等虛擬資本較之實際資本來說，就成了空中樓閣。實際上也是一種泡沫。
經濟中出現泡沫并不意味著泡沫經濟的出現，經濟泡沫對經濟有一定的刺激作用，并且可以通過市場供求機制而自動恢復均衡，只有當虛擬經濟中的泡沫成分不斷加重，資產價格普遍大幅度地偏離或完全脫離由實體經濟因素決定的資產價格時，才會導致泡沫經濟。泡沫經濟會扭曲資源配置，降低資源配置的效率；泡沫經濟所造成的虛假繁榮現象，會扭曲消費行為，惡化國際收支，破壞經濟均衡；泡沫經濟所造成的混亂的信用關系，會影響金融系統的運行，最終導致金融危機，并引發整個社會的經濟危機。譬如1978－1981年發生在墨西哥的泡沫經濟，在1981年股市崩潰之后，引發了嚴重的金融危機、債務危機和持續的通貨膨脹，導致大批企業和個人破產，失業率上升，社會貧富差距增大，整個墨西哥經濟一片蕭條；80年代日本房地產和股市泡沫的迸裂同樣使經濟實力雄厚的日本經濟陷入長期衰退之中，至今難以自拔，所謂的“日本神話”由此破滅。
泡沫經濟的產生有主觀和客觀兩方面的原因。從主觀上看，主要是由金融投機引起的。人們在“博傻”心理支配下，金融資產價格越高越買，越買價格越高，導致金融市場超常規膨脹，引發泡沫經濟。從客觀上看，實體經濟的內在失衡是導致泡沫經濟的根本原因，由東南亞金融危機中可見一斑。發展家在實體經濟實力不強、結構性問題突出的情況下，金融市場過度開放，會導致虛擬經濟過度膨脹，引發泡沫經濟。七十年代以后，東南亞等地區國家經濟快速增長，成為新興工業化國家。受金融深化理論的誤導，上述各國相繼開放金融市場，企圖通過金融完全自由化，依靠虛擬經濟的快速發展刺激實體經濟的持續高速增長；但由于實體經濟的發展水平偏低，且存在諸多結構性問題，虛擬經濟過快發展超過了實體經濟發展的內在需求，最終引發了泡沫經濟并導致了一系列金融危機。以泰國為例，泰國工業基礎設施落后、建設資金匱乏、出口以資源型產品而非資本密集和技術密集型產品為主，雖然泰國政府力主投資并著重發展重化工業和高產業，但受和科技水平限制，嚴重制約了泰國的經濟結構調整和產業升級。在實體經濟存在比較嚴重的結構性問題和金融監管水平不高的情況下，泰國政府卻在財政政策、貨幣政策和外匯管理上推行了一系列激進的改革措施，加速了金融自由化和對外開放步伐，使虛擬經濟發展速度大大超過了該國實體經濟發展速度，特別是短期外資大量流入，且被投入到房地產和股市炒作而非實體經濟領域，使泰國經濟的泡沫化現象日趨嚴重，并成為東南亞金融危機的導火索。 三、我國中的泡沫風險
我國長期以來實行計劃經濟，商品價格由國家決定，基本不受市場，而且交易近乎為零，基本不存在泡沫現象。但進入90年代以來，深滬股市的建立和房地產市場的開放，使“泡沫”的威力大大發揮出來。
我國股票二級市場上的泡沫是眾所周知的。我國股市上有很多股票的市盈率都達到50倍以上，大大高于美國的水平（NASDAQ的平均市盈率雖已經高達90倍，但美國類股票的平均PE（市盈率）僅為25倍，運輸業股份的PE平均為12倍，銀行業平均為13倍，公用事業股為20倍）。今年ST板塊的幾番上漲，也有利地說明了我國股市的投機性強，不可避免地會引發泡沫。
在股市泡沫嚴重膨脹的同時，也出現了房地產泡沫。股市泡沫較之房地產泡沫，猶如小巫見大巫，這是由于體制漏洞而導致的瘋狂炒作的結果。而且，股市炒作的參與者絕大多數是居民個人，而房地產的炒作主要是由有實力的進行的，資金量大，泡沫膨脹更加厲害。時至今日，房地產泡沫導致的后果依然是觸目驚心的。
股市泡沫和房地產泡沫都是泡沫的表現形式。在我國，除了這兩種泡沫以外，還存在更嚴重的泡沫形式，即由于實體經濟結構存在，國有企業大面積虧損而造成的泡沫。這種泡沫集中反映在銀行的不良貸款上。，我國企業融資以間接融資為主，銀行作為中介為企業提供資金融通。只有企業經濟效益好，銀行、存款人和企業之間的資金循環才能正常進行。企業效益不佳則會給銀行帶來風險。若企業進行破產清算，清算價值無法還清貸款，銀行會出現壞帳，若拖欠貸款，則會形成呆帳。企業風險只是單個風險，但當它通過不良貸款轉嫁給銀行以后，就成為金融系統風險。我國企業由于體制原因、經營管理不善所導致的銀行大量不良資產的存在，使我國經濟潛藏了危機。
四、結論和建議
以麥金農、格利和肖為代表的眾多經濟學家認為，金融活動對經濟增長的貢獻隨著金融深化而不斷增加，因此主張通過金融自由化和金融深化促進經濟增長。但經濟的事實表明，這一主張是片面的。西方發達國家自80年代以來已相繼實現金融自由化，金融深化程度不斷提高，金融資產總量迅速膨脹，目前均已大幅度超過本國的GDP，但在金融資產規模迅速擴張的同時，GDP并沒有隨之快速增長，其增長速度反而有所下降，而且，在歐洲還引發了90年代的貨幣危機，在日本則產生了嚴重的泡沫經濟現象。許多發展家如泰國、馬來西亞等在80年代中后期推行金融自由化之后，金融深化程度迅速提高、虛擬經濟膨脹速度超過發達國家，經濟的泡沫化現象日益嚴重，并引發了一系列的金融危機。
金融深化和金融自由化確實能帶來更大的經濟效益，但盲目的金融深化和金融自由化卻會帶來極大的風險。因此，在我國這樣一個內部經濟存在一系列問題的發展中國家，金融深化以及金融自由化的進程應當慎重，我國對金融市場的開放應是逐步的。我們應當下大力氣進行國內經濟結構的調整以及金融體系的完善，以適應加入WTO后的國際環境。應從以下幾個方面著手：
1、 在加快資本市場規范化建設的同時，應著力加快資本市場的發展。這不僅包括擴大證券品種的規模，也不僅包括增加新的證券品種，而且包括拓展和開辟新的市場，擴大居民投資渠道和企業獲得資本性資金的渠道。其中，存量股份制、債權轉為股權、將建設國債建立在運用資本經營方式運作國有資產的基礎上等，都是應當重視的具體措施。
2、 積極推進創業投資，加快高產業化步伐。知識經濟是將知識轉化為經濟的過程。在這個過程中，創業投資的功能極為重要。在資本市場的配合下，積極推進我國新興產業的發展，調整國家的經濟結構。
3、 積極創造條件，促進實物經濟的貨幣化和資產證券化。實物的貨幣化和資產證券化，是市場經濟發展的必然產物。實物的非貨幣化，有著諸多弊端；資產的非證券化，嚴重限制著資產的準確定價和資產存量的盤活。
4、 加強金融監管，防范金融風險。加強金融監管，關鍵的問題是，運用何種機制和規范。在雙重體制并存的條件下，運用計劃經濟機制，雖一時抑制了某些現象，但不利于金融市場的成長，結果可能造成更大的風險。為此，應特別重視運用符合市場經濟的規則，強化金融監管。 ：
1、馬克思：《資本論》（第3卷），中譯本，人民出版社，1998。
2、麥金農，1998：《中的貨幣與資本》，中譯本，上海三聯書店。
3、J.G.格利，E.S.肖，1996：《中的貨幣》，中譯本，上海三聯書店，上海人民出版社。
4、金德爾伯格，1992：《泡沫》，載伊特韋爾主編：《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》，中譯本，經濟出版社。
5、劉駿民，1998：《從虛擬資本到虛擬經濟》，山東人民出版社。
6、謝太峰，1999：《正確認識虛擬經濟》，《金融時報》10月30日。
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國家開發銀行廣東省分行廣東廣州510620
摘要院隨著全球經濟一體化的不斷深入，我國的經濟得到了快速的發展，但是在發展的過程中由于諸多因素和一些非理性金融的存在，導致高速發展的經濟中難免會出現經濟泡沫。這些經濟泡沫在很大程度上給我國金融經濟的發展造成了很大的阻礙。所以，本篇文章主要針對現代金融經濟中涵蓋的經濟泡沫進行簡要分析，找出問題并針對不同的泡沫類型制定具體的防治措施，進而促使我國的金融經濟健康發展。
關鍵詞 ：金融經濟；經濟泡沫；泡沫類型
在國家經濟中，金融經濟是一個極其重要的組成部分，對國家經濟的平穩發展有著重要作用。不過，隨著現代經濟的快速發展，金融經濟中出現了較為嚴重的泡沫經濟，所以，當前的主要課題就是對泡沫經濟進行改善，保證我國經濟的健康發展。
1 導致泡沫經濟出現的原因
金融經濟分為虛擬經濟和實體經濟，根據經濟市場發展的內在規律來看，實體經濟和虛擬經濟在社會經濟的建設過程中出現了偏離的狀況，導致頻繁地出現經濟泡沫。當前，虛擬經濟在整個金融經濟中占據主要地位，而且還在不斷的擴張，阻礙了實體經濟的正常發展，所以，金融經濟表面上看似景象大好，但卻是經濟泡沫，隨時都會消失的無影無蹤。
1.1 社會原因
在現代經濟快速發展的過程中，金融經濟的建設也在快速進行著，而且在這過程中還出現了較為寬松的經濟建設宏觀空間，換句話說，也就是很多人在風險較低且寬松的經濟條件下關注資金的炒作問題，同時，也是受到整個金融市場整體下調，銀行存款的利益作用下所導致的。在這種情況下，消費者的投資和消費都得到了一定程度的滿足，進而一些閑散的資金在整體經濟的作用下對市場中最具有保值能力的資源進行投入，導致了經濟泡沫產生。
1.2 金融約束機制
雖然我國當前的金融經濟發展良好，但是整體上沒有建立完善的體制，金融制度沒有得到全方位的落實，這是導致產生經濟泡沫的主要原因。同時，國家相關部門對金融經濟中出現的潛在泡沫危機沒有建立嚴格的監管制度，對金融問題并沒有做到實際的解決，而是把主要的工作經歷放到虛假繁榮的內容上。
2 經濟泡沫的類型
現代金融經濟中出現經濟泡沫主要包含房地產泡沫和股市泡沫。
2.1 房地產泡沫
房地產是近幾年發展較快的一個行業，且房價一直居高不下，盡管有小幅的波動，也是暫時性的。由于房地產行業的巨大利益吸引了越來越多的投資者關注，把大量的人力物力財力投入到房地產行業。在這樣的情況下，原本在房地產行業中的經濟人員利用人們渴望獲取高收益高回報的心理對房地產進行肆意擴張，以求供需關系達到平衡狀態。同時，一些房地產商對房價進行持續哄抬，導致了房價直線上升。除此之外，在房地產交易過程中的經濟泡沫相對來說更受到人們的關注，中國人通常會受到“安家樂業”這樣的傳統觀念的影響，認為自己必須要有一套屬于自己的房產才能夠真正的安居樂業，事實也無可厚非。但是正在人們為房價發愁的同時，房價卻居高不下，面對房價的持續上漲，難免會出現投資買房的現象，通過購買房產以達到高收益的需求，泡沫經濟就這樣產生了。
2.2 股票泡沫
在我國，證券交易所的相關工作并沒有得到落實，主要體現為政府的監督能力不夠和監督范圍有限，同時在證券交易制度的限制下，對證券交易的監管功能沒有得到充分地發揮。股票市場價值和內在投資價值之間存在著較大的差額，除此之外，股票市場泡沫和經濟泡沫之間存在著密切的聯系。從價格規律來說，市場價格是由市場的供需關系所決定的，但是股票屬于虛擬經濟，難免會出現幕后操縱者等人為因素。每一個投資者都希望自己的投資能夠獲取較大的回報，因此股票陸續的吸引了許多投資者，但是投資者卻沒有關注這當中所存在的風險，通過最近的股市就可以看到，號稱牛市的股市也出現了幾百股跌停的情況，這些因素也增加了股票泡沫的產生。
3 現代金融經濟中解決經濟泡沫問題的具體措施
3.1 以必要的行政手段對金融經濟加強干預
近年來，我國對于經濟的發展逐漸放寬了政策，但是對于一些較為特殊行業的經濟，國家應該運用一些必要的行政手段對其進行干預，以便把經濟增長的速度控制在合理的范圍之內，而不是讓其自由發展。針對近年來我國出現的泡沫經濟，靠市場的調節不會產生太大的作用，因此，只有行駛必要的行政手段，才能夠保障我國金融經濟的健康發展。
3.2 對不合理的房價進行嚴格控制
對于房地產房價的控制已經是老生常談的問題，但是要想真正的使房地產經濟回歸正常，促成房地產行業的規范和健康發展，就應該出臺必要的政策對房地產進行嚴格的控制，比如今年剛出臺的房產稅，針對消費者的第二套房產收取一定比例的房產稅，就能夠控制大規模炒作房價的狀況，最大限度地遏制非理性購房等行為。同時，政府要將工作的重心放在調控房地產的預期上面。
3.3 制定相應的法律法規加強約束
經濟的健康發展必須要有嚴格的監管機制，因此，國家在大力發展經濟的同時，也應該看到經濟快速發展背后所蘊藏的危機，進而能夠針對具體的情況制定相應的法律法規，使經濟健康平穩地發展。同時，我國約束經濟發展的法律法規也應該保留一定的空間，使我國的金融經濟在發展的過程中張弛有度，進而更好地發展。
4 結語
總的來說，在現代的金融經濟中，經濟泡沫是一種普遍存在的現象，但是，經濟一味的快發展并非是一件好事，而是要把經濟的增長速度控制在合理的范圍之內，如果經濟泡沫超出了一定的范圍，就會使我國的金融經濟出現虛假繁榮，嚴重影響實體經濟的發展。所以，國家相關部門應該認真履行自身的職責，合理控制金融經濟的發展，進而最大限度地保證我國經濟的穩定健康發展。
參考文獻：
[1]吳麗霞.現代金融經濟中的經濟泡沫探析[J].時代金融,2014,12:8+12.
篇8
關鍵詞:房地產;房地產泡沫;房地產市場;
美國著名經濟學家查爾斯?P?金德伯格認為:泡沫即是“一種資產或一系列資產價錢在一個一連歷程中的驀地上漲,初始的價錢上漲使人們孕育發生價錢會進一步上漲的預期,從而吸引新的買者。這些人一樣平常因此交易資產圖利的投機者,而對資產的使用及其盈余本事并不感興趣。隨著價錢的上漲,通常是預期的逆轉和價錢的暴跌,著末以金融危急了結?！焙喍灾?任何一種經濟泡沫都可以被籠統的定義為:一種價格背離其價值的現象。在市場上,一種產品在其產品價值的上下做一定范圍內的價格波動,是合理的,這時候的經濟泡沫已然存在,并稱之為合理的泡沫經濟。但分析查爾斯?P?金德伯格所言,我們平時所關注的“泡沫”其實通常指產品或資產大受人們追捧而引起該產品或資產的價格不合理大幅度的提升,貌似出現一片繁榮,而其實已經出現經濟泡沫了。超出合理水平的經濟泡沫膨脹,顯然背離了產品的經濟基礎,是經濟行為中的風險行為。
一、房地產泡沫
(一)房地產泡沫的主要特征
借助上個世紀70年代日本房地產泡沫的產生和破裂,可以進一步理解房地產泡沫的內涵。70年代的日本,居民住宅貸款額同比有了1.3倍的大幅度增長。到了80年代以后,日本經濟突飛猛進,生產和需求異常旺盛,這種情況下大量剩余資金涌動,一些房地產商、建筑公司甚至一些中小企業開始蠢蠢欲動,利用土地擔保向銀行貸款,開始了購買土地、行房地產開發的循環動作。股票和房地產價格暴漲成為現實,日本城市居民開始選擇把大部分收入用于住宅儲蓄,日本金融機構也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地價竟然上漲了2倍有余,其中商業用地和住宅用地更是達到了75%以上。當到了1988年,連續多年的地價指數暴漲逼近2倍,日本已經不得不接受房地產泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地產總市值2450萬億日元,GDP450萬億日元,是GDP的5.45倍。GDP見頂是1992年 482萬億日元,房地產泡沫先破滅,和曾經的美國一樣。日本由此完成了一個房地產泡沫形成到破裂的全部過程,世界經濟史上亦是空前。
由日本房地產泡沫的發生、發展及最后的破裂可以總結出,房地產泡沫的主要特征應該包括以下幾種:首先,房地產泡沫是房地產價格波動的一種特殊形態,并且這種形態的形成不是單一因素所能決定的。其次, 房地產泡沫振幅較大,雖有一定的理論軌跡可尋,但不具有連續性,沒有穩定的周期和頻率。最后,房地產泡沫主要是由于投機行為,貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。
(二)房地產泡沫的形成原因
1.土地的稀缺性和不可再生性。從某種意義而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地產泡沫產生的前提。在地球上,土地的存在面積是固定不變,對地球上的居民而言,他們需要有自己的居住地和居住條件;對于企事業來說,他們的發展也都與地產密切相關。物以稀為貴,房地產有利可圖便被一些人趨之若鶩,房地產業泡沫的產生也成為可能。
2.地價的虛構性和房地產市場的不充分性。土地在人類經濟活動中的屬性是多重的,它既是一種資源,又是一種資產。而地價的虛構性正是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致而產生的現象。在房地產業經濟交易活動中,供大于求一旦出現,其資產性價格必然大于資源價格,形成地價的虛構。而現實的市場地價中,一般虛構部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事實上,房地產市場與常規自由競爭市場有著很大的差異性,這主要體現在買賣雙方的信息不對稱性上,即構成了房地產市場的不充分性,更導致了地價虛構性的形成和加強。
3.不合理的貨幣金融投資傾向性。房地產作為泡沫經濟的載體,本身并不是虛擬資產,而是實物資產。出于投機目的的虛假需求的膨脹,經濟泡沫的產生原理是一樣的,但房地產也有自己的特點,其價值量大,且具有不可移動性及保值增值性。這樣就造成了一方面沒有銀行等金融系統的支持無法完成投機需求的實現,另一方面銀行系統為了自身的利益又很愿意發放房地產貸款,這樣大量資金涌向房地產業,就給泡沫的產生埋下了隱患。
4.政府部門的調控和監管不足。在金融系統有巨大傾向性地把房地產作為最佳貸款項目時,房地產金融行業開始魚龍混雜,甚至有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構,直接或間接向房地產貸款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重復抵押貸款也甚為嚴重。對此,作為主導經濟發展的政府部門理應采取有效措施引流資金,進行強有力的監管、調控,以避免資金鏈無限拉長,造成經濟泡沫產生的局面。
(三)房地產泡沫的危害
當年,日本房地產泡沫的破滅引起了一系列不良反應:重創經濟、財政危機、通貨緊縮、產業抑制等等。而事實上,房地產泡沫的危害不僅僅表現在這些方面,房地產過熱,一旦泡沫形成房地產價格的過快上升就會最終導致新的房產積壓,給整個國民經濟帶來持久而深遠的負面影響?？罩蒙唐贩康姆e累,又促使了不規范的住房抵押貸款操作,而房地產價格便跟著虛高,極大加重消費者的負擔。
日本的前車之鑒告訴我們,一旦經濟不振,金融危機便會應運而生,種種的連鎖反應,最后社會問題也隨之而來,整個國民經濟將受到無法估量的巨大損失。
二、經濟泡沫與房地產業的關系
(一)知其利害,用其之長
房地產泡沫的存在是一把“利害合璧的雙刃劍”,在現代市場經濟活動中已經達成共識。這主要是基于對經濟泡沫的認識和房地產業的自身特點:首先,經濟泡沫長期存在具有其自身的客觀性,一方面,能在一定程度上刺激資金融通,活躍市場經濟;另一方面,經濟泡沫中確實存在不實因素和投機因素。其次,就是要充分認識到房地產業本質,房地產業是實體經濟,房地產業部門也是實業部門,即其本身不是泡沫經濟。但從事實出發分析,房地產業確實含有經濟泡沫成分,在其惡意膨脹的事實下必將導致泡沫經濟的發生。比如地產價格泡沫、房屋空置泡沫、房地產投資泡沫、房價虛漲泡沫等等,但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
事實上,房地產業沒有一點經濟泡沫是不現實的,也是行不通的。由此可見,房地產業與經濟泡沫的共存和利害,其關鍵在于要把握一個度,在于把它控制在適度的范圍內,避免出現泡沫經濟。而怎樣利用現有理論知識、政府政策和市場規律,合理處理二者之間的關系,是作為房地產業以及相關人士要做的,且切實要做好,以發揮其有利的一面造福社會。
(二)剖析現狀,均衡發展
目前,我國房地產市場存在的問題主要體現在以下幾個方面:首先,房地產投資規模過大。近幾年來,房地產業投資已在我國形成較大的規模,并呈現出逐漸增長的趨勢。當前政府應把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。其次,房地產市場秩序有待于進一步整頓。房地產市場秩序的混亂,勢必侵害到老百姓的合法權益,所以解決好房地產市場的秩序問題尤為重要。在我國一些地區和城市,一些開發企業、中介機構采取捂盤惜售、囤積房源等手段,哄抬房價;違規進行返本銷售、售后包租、拆零銷售;違規以預購、認購等形式違規收取費用等等;甚至在部分城市炒樓花、炒房號現象屢見不鮮。這些都嚴重影響到了房地產市場持續穩定的發展,同時也可能導致部分地區房價過快上漲、結構性矛盾突出等問題的激化。另外,我國商品房價格上漲過快,商品房結構不合理,也成為當前房地產業的詬病。
三、結束語
早在2003年,政府在《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中就明確指出:“房地產業關聯度高,帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業?！笔聦嵣?房地產業無論對國民經濟的發展,還是對居民的生活都具有重要作用。而在當今新的形勢下,我國房地產企業要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地,使房地產業真正成為新的經濟增長點,就要充分認識房地產業與經濟泡沫的關系,保持高度的理性,及早采取避免和應對房地產泡沫的措施,有效地進行宏觀調控、科學決策、正確督導,以防房地產泡沫的出現和擴大。
參考文獻:
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[2]李坤望.國際經濟學[M].北京:高等教育出版社,2005.
篇9
從二戰到上世紀80年代末期，日本經濟保持高速增長的奇跡。進入90年代后，歷史陡然逆轉。1990年日本股市和房地產市場泡沫轟然破滅，日本經濟從此跌入急速衰退和長期蕭條的深淵。1991年至今，日本經濟平均年增長率低于1％，有幾年甚至是負增長。
從經濟高速增長奇跡的創造者，逆轉為無限期經濟衰退的失落者，原因是什么?世界許多學者歷經多年不懈努力，從多個不同角度進行詳盡研究，如今終于得到比較一致的結論。
結論之一：日本經濟急速衰退和長期蕭條，根源是股市和房地產泡沫的破滅。
1991年后，日本經濟急速衰退和長期蕭條，源于股市和房地產泡沫的轟然崩潰。資產泡沫破滅讓日本所有銀行資不抵債、壞賬堆積如山，不得不急劇收縮給企業的信貸(1994年之后，日本商業銀行給企業的信貸增長，長期遠低于1％)；資產泡沫破滅沉重打擊了企業的投資熱情和個人的消費愿望。信貸萎縮、消費銳減、投資低迷，三者共同導致日本經濟的急速衰退。
結論之二：日本泡沫經濟(尤其是股市和房地產泡沫)之根源，則是日元長期升值預期所導致的資產價格持續增長預期。誘使日本國內和國際投機資金瘋狂炒作股市和房地產。
起自1986年的日本泡沫經濟，是世界經濟史的奇觀。日本房地產和股市之瘋狂上漲，破了人類歷史紀錄。
炒作日本資產市場的資金來源有二：一是日本國內資金。日本銀行給投機炒作毫無顧忌地發放貸款，是后來日本所有銀行壞賬堆積如山的直接原因；二是國際資金。日本上世紀80年代早期就實現了資本項目完全可兌換，國際資金來去自如。
結論之三：日元長期升值預期之根源，就是1985年9月的《廣場協議》。
1985年9月22日，以美國為首的西方五國集團，簽署《廣場協議》宣稱：“我們要求其他主要貨幣相對美元持續有序升值。”協議簽署的第二天，美聯儲就進入外匯市場購買日元、拋售美元，直接促使日元升值?！稄V場協議》簽署之后一年內，日元升值幅度就超過20％，并從此進入幾乎是單邊持續升值的軌道。
結論之四：迫使日元長期升值的《廣場協議》，是美國削弱日本國際競爭力的重大舉措，是美國“鞭打日本”總體戰略的貨幣側面，是美國貿易保護主義和利益集團長期游說的結果，真實意圖是遏制日本挑戰美國之企圖。
結論之五：《廣場協議》迫使日元升值，讓日本經濟實力慘遭沉重打擊，美國和日本經濟之相對實力出現巨大逆轉。
日本經濟大逆轉基本事實
事實之一：日本GDP直線下降，與美國的差距迅速擴大。
盡管日元升值因素讓日本以美元計算的賬面GDP不斷放大，然而，日元升值所導致的驚天大泡沫和隨后的持續衰退，卻讓日本經濟一落千丈。
事實之二：日本銀行和金融體系被迫收縮，其國際擴張能力慘遭重創。
日元升值所導致的泡沫經濟，讓日本銀行和金融企業一夜之間成了全球金融的超級明星。
然而，泡沫破滅幾乎又是一夜之間將日本銀行和金融體系毀滅殆盡。
事實之三：國內消費和投資的急速放緩，制約了日本企業持續創新能力，日本企業沒能實現真正稱雄世界的夢想。
日元升值后，日本人持有日元現金和存款、等待匯率升值所獲得收益將遠大于投資所獲得的預期收益。直接后果就是日本國內投資產業的熱情和國內消費的意愿急劇減退，大量資金涌入證券、房地產等投機性高和流動性高的市場。此外，匯率升值，尤其是匯率動蕩不安，嚴重擾亂企業的投資決策，增加企業投資決策的不確定性，從而進一步降低企業進行長期實質產業投資的熱情。
事實之四：日元成為國際貨幣(哪怕是區域性國際貨幣)的夢想被徹底粉碎。
事實之五：日元大幅升值，完全沒有降低日本對美國的貿易順差，倒是日本企業利潤大幅下降。
升值預期與經濟衰退之傳導機制
為了深刻理解日元長期升值預期究竟如何導致日本經濟的長期衰退和蕭條，我們還必須清楚闡釋日元長期升值預期改變日本經濟運行的內在機制。
機制之一：日元長期升值預期改變資產價格預期。
日元長期單邊升值預期，首先改變國內資產價格預期，誘發國內信貸資金和國際投機資金紛紛進入資產市場炒作。此乃貨幣升值預期容易導致資產價格泡沫的一般規律。
機制之二：日元長期升值預期導致日本國內信貸過度投放，銀行體系整體風險急劇上升。
有兩股力量共同促成信貸市場的極度寬松。一是國內投資者預期資產價格大幅度上漲，千方百計獲取信貸資金以參與投機買賣；二是資產市場的預期高回報，同樣誘使許多企業放棄長期實質投資，加入到短期投機行列。
股市和房地產價格上漲增大資產價值，將價值迅速放大的股票和房地產作為抵押物，反過來又可以獲得更大的信貸資金。整個經濟金融體系很快形成如下的瘋狂鏈條：資產價格泡沫企業和個人資產急劇放大大量信貸投放進一步促進資產價格暴漲更多的信貸投放。
一旦泡沫破滅，瘋狂鏈條就迅速斷裂：企業和個人無力償債和破產銀行資不抵債和壞賬累累銀行收縮信貸進一步迫使企業和個人經營困難和破產銀行體系資不抵債和壞賬更加嚴重。二是國際投機熱錢的大規模進入日本國內市場，加劇上述泡沫形成和破滅過程。
機制之三：日元持續升值預期讓日本中央銀行貨幣政策完全受制于匯率波動、無所適從。
《廣場協議》觸發日元單邊大幅度升值預期，日本中央銀行很快發現：貨幣政策陷入兩難困境。一方面，日本央行不希望日元升值太快，經常到外匯市場買入美元賣出日元。此項操作卻加劇日本國內流動性寬松局面，進一步刺激投機炒作。另一方面，日本中央銀行希望提高利率，抑制投機熱潮。然而，只要升值預期繼續存在，提高利率只會加劇升值預期。到了泡沫經濟中后期，日本央行既擔心泡沫愈演愈烈，又害怕“戳破”泡沫，完全陷入無所適從、左右為難之困境。當今中國貨幣政策也正日見陷入類似“兩難”。
機制之四：日本泡沫經濟破滅之后，日元長期升值預期依然繼續存在。
歷史上，許多國家的泡沫經濟破滅后，立刻出現大規模的資本外逃，觸發匯率急劇貶值。日本恰好相反：日本泡沫經濟破滅后，日元長期升值預期依然繼續。這是需要認真解釋的奇特現象。初步解釋是：其一，日本早在上世紀80年代初就實現了資本賬戶自由兌換，大規模資本外逃的動機幾乎不存在；其二，泡沫經濟之破滅，讓日本企業和個人之資產負債狀況急劇惡化，對外投資能力大幅度下降，將日元兌換美元以便對外投資的規模相應下降；其三，美國針對日本的貿易爭端始終存在，市場總是預期美國政府將持續要求日元升值。此乃“日元長期升值預期綜合征”最基本的特征。
機制之五：貨幣政策失去刺激經濟活動的基本功能。
機制之六：財政政策幾乎完全失去刺激經濟的基本功能。
慘痛教訓對中國的警示
1．處理匯率政策，必須慎之又慎。一旦形成持續單邊升值預期和資產價格泡沫，所有宏觀調控政策將無能為力，只有等待泡沫破滅，付出沉重的代價。
2．匯率政策事關整個經濟長期增長和穩定，是最重要的宏觀經濟政策之一，絕對不可小視。必須明確頂住外部壓迫本幣匯率升值的壓力，避免匯率政策的左右搖擺或沒有原則。
3．必須高度重視貨幣金融外交，妥善處理與美國和歐洲的貿易爭端，避免本國成為他國貿易保護主義政治壓力的犧牲品。
4．不要侈談什么中央銀行貨幣政策“獨立性”。浮動匯率和國際熱錢，才真正徹底消滅了貨幣政策的獨立性。
5．必須慎重開放國內金融體系和資本市場，必須對國際投機熱錢實施有效監管。
6．引進股指期貨和其他衍生金融產品，必須慎之又慎。
當然，今天中國與《廣場協議》時代的日本，還不可同日而語：
1．日本當時已經是世界第二大經濟強國，人均GDP已經超過1萬美元，完全進入發達國家行列。今天的中國依然是發展中國家，人均GDP僅僅在2000多美元。農村和中西部地區，人均還不到1000美元。
2．日本企業在多個產業領域，已經是全球霸主或領先者，具有真正的國際競爭力。日本進入全球《財富》500強企業之數量，日本僅次于美國。中國的競爭力主要是靠廉價勞動力，真正的科技競爭力尚待建立。
3．日本當時已經是一個完全工業化的國家，農業人口占總人口之比例不到2％。今天中國農業人口占總人口之比例，還在60％以上。
上述三項基本差別，決定了本幣大幅度快速升值對日本和中國的影響，將會有重大區別：
1．人民幣升值到一定幅度，必將掉頭向下，大幅度貶值。資本外逃的可能性絕對不能低估。
2．我國銀行體系和金融系統承受泡沫破滅災難的能力，小于日本銀行體系和金融系統。
篇10
關鍵詞：金融危機； 房地產； 對策
一、前言
美國次貸危機引發全球性的金融危機，給世界經濟帶來巨大沖擊，中國金融市場同樣受到很大影響。并且，金融和房地產關系密切，房地產的健康、繁榮發展，離不開金融市場的支持和參與，反過來，健康、繁榮的房地產市場可以促進金融市場的穩定和繁榮。金融危機波及中國，不可避免的波及到中國的房地產業，給中國房地產業帶來了顯著的影響。
二、金融危機對我國房地產的影響
金融危機與房地產市場緊密相關，據統計資料表明，金融危機對我國房地產業帶來了以下方面的影響。
第一，房地產需求急劇下降。金融危機的發生，給消費者帶來消極悲觀的情緒，大部分購房者對房地產預期不是很樂觀。一般說來，如果經濟上升會給房地產市場帶來顯著的財富效應，人們手中的資產升值，資本流動加快，人們的購買能力增強，房地產需求會增多。但是如果經濟增長速度減緩，甚至呈停滯狀態，那么人們手中的資產就貶值，購買能力下降，房地產需求則會減少。許多房地產公司的成交量沒有達到預期數量，因資不抵債而破產。另外，房地產需求下降也與金融危機背景下的失業和減薪有關，大批企業倒閉，工人失業，公司裁員減薪等，使人們的購房欲望下降。
第二，房地產貢獻率下降。房地產行業是我國的支柱產業，房地產的繁榮對我我國GDP增長有直接貢獻，它可以拉動內需，帶動GDP增長點。但是金融危機發生后，房地產商業普遍不景氣，所以房地產投資業大大減少。
第三，房地產籌資困難。金融危機使金融機構相關資產減值，對房地產信貸信心不足，致使房地產籌資困難。總體上來說，房地產籌資困難主要有以下三方面的原因：一是籌資渠道單一。一般來說，房地產借貸主要有三種形式，第一種是流動資金貸款，第二種是開發項目貸款，第三種是抵押貸款。但是這三種貸款期限很短，不適應房地產開發的需要。二是房貸利率高，成本高，因為房地產市場的不景氣，銀行在借貸方面小心謹慎，雖然金融危機背景下，國家對銀行的利率下調，但是對房地產的借貸利率依然很高，而且房地產成本很高，所以在償還貸款上負擔沉重。三是籌資風險加大，房地產行業一次性投資的成本高，回收周期長，需要承擔巨大的風險，更何況是在金融危機的背景下，經濟不景氣，銷售數量減少，房價一跌再跌，償貸壓力大，很多投資商不愿意投資。
第四，房地產泡沫現象發生。所謂房地產泡沫，是指房地產投資商過度投機，抬高房價，但事實上與其使用價值嚴重不對等，因為房地產是依附于土地的建筑，所以房地產泡沫也被稱為地產泡沫。房地產泡沫是被炒作的虛擬經濟，能催生金融危機，尤其是房價的起伏不定會讓人們以為房地產泡沫變小或消失，而屬于防范。房地產泡沫經濟對我國金融和國民經濟是毀滅性的災難，因此，我們要大力整治房地產行業，杜絕房地產泡沫經濟。
三、對策分析
金融危機使我國房地產行業受到巨大影響，使房地產行業不景氣，在信貸方面又處于兩難境地，房地產行業的發展直接關系到我國金融的回復，關系到我國GDP的增長，關系到我國經濟的穩定持續發展，而房地產的這種低迷狀態給我國的金融和國民經濟敲響了警鐘。意識到問題的所在并提出的預防和應對措施，是迫在眉睫的事情。
第一，完善金融體系。金融體系與房地產信貸直接關聯。目前，我國金融機構體制尚不健全，個人信用制度、抵押制度還不完善，銀行也存在很多的不足，如資金不足、管理水平低等。金融機構自身的不完善加大了房地產信貸的風險。所以，我國金融機構要從基礎開始完善，完善信用制度、抵押制度，充沛資金，抵御不良貸款，提高金融機構的預警機制。
第二，調整貨幣政策。在金融危機下，我國實行寬松的貨幣政策來刺激消費，但是房地產商卻利用這種寬松的房地產信貸政策，投機取巧，房地產投資熱情高漲，實際上是非理性的舉動制造了虛假的繁榮，這種情況很容易導致房地產泡沫經濟。所以要調整貨幣政策，加強房地產信貸管理，合理調控，防范房地產泡沫。
第三，拓寬房地產籌資渠道。許多實實在在的房地產投資商因資金不足想要獲取信貸，但因為籌資渠道的單一而不得，所以國家為了鼓勵房地產投資，并規范房地產投資，就要拓寬房地產的籌資渠道，拓寬投資渠道可以減少房地產商對銀行的依賴，分散風險。例如可以運用貸款證券化的方式使投資商獲取貸款。
第四，防范投機行為，穩定房價。房價上漲實際上是房地產泡沫經濟的表現，同時也為房地產市場的穩定和國民經濟的健康發展埋下了隱患。從長遠利益來看，房地產市場的大量炒作和投機行為使房價上漲，造成房地產市場虛假的繁榮，從而進一步加大了房地產市場的風險。所以需要防范這些炒作與投機，將房價回復到合理的區間，滿足市場的正常需求，才能保證房地產市場的穩定。需要注意的是，穩定房價，需要結合我國的經濟實際狀況，與房屋管理、土地管理、稅務管理等部門協調合作，加大監管力度，避免資金流動過剩。
第五，改革金融體系，強化管理。金融體系僅僅是完善還是不夠的，還有必要積極、穩步的對我國金融體系進行創新性的改革，以強化風險管理。房地產行業的信貸一般是與商業銀行對口，在商業銀行信貸中，個人信貸占70%，房地產信貸占據的比重較低，而且利率高，成本高，商業銀行要承擔很大的風險，而且資金匱乏或流通不足也會造成房地產信貸的不及時。所以商業銀行可以推行房地產資產證券化策略，積極探索這一信貸出路的方案。同時，金融體系的改革要結合我國國情，調節市場運轉的節奏與速度，平衡市場與經濟，加大商業銀行房地產信貸的監督管理，
四、小結
全球化的金融危機，給中國的房地產行業帶來了巨大的沖擊力，同時也給中國的金融體系、經濟發展和房地產行業的整治帶來了莫大的機遇與挑戰。在金融危機的暴露下，我們看到了我國房地產行業乃至整個金融體系、市場機制等的不完善、不健全，這一切的弊端與風險給我們敲響了警鐘，讓我們去反思，去完善金融和市場體系，去提高政府的管理能力，使我國房地產行業逐步走向健康有序的發展軌道。
參考文獻：
