自貿區房地產投資論文

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摘要：天津自貿區具有突出行政管理體制改革、租賃業發展、先進制造業發展、?？崭勐搫影l展特色等鮮明特點，在辦公物業、零售物業、倉儲物業和住宅等房地產投資上有較大需求，建議房地產行業應抓住傳統房地產經營變化、拓展房地產中介服務和房地產金融迎來創新等機遇，從調整企業戰略、經營轉型、掌握資金、建立企業管理新機制等方面把握自貿區紅利。

關鍵詞：自貿區；房地產；投資

中國（天津）自由貿易試驗區（以下簡稱天津自貿區），作為北方首個自貿區，是繼上海自貿區之后第二批獲得批復的自貿區。隨著2015年4月21日天津自貿區正式掛牌成立，一系列創新措施將會實施，改革紅利、開放紅利將會逐步釋放，這為房地產投資也形成了重大利好?；诖耍疚脑噷μ旖蜃再Q區房地產投資進行分析，以供參考。

一、天津自貿區房地產投資需求

（一）辦公物業需求

自貿區的投資環境將吸引企業入駐，從而推動辦公物業的租賃需求，濱海新區潛在的供應過量的壓力將有望得到緩解，同時，由于自貿區對天津整體經濟具有拉動作用，整體辦公物業的需求也將得到推升。

（二）零售物業需求

一方面，自貿區的人口流入和人均收入的提升，將推動區域內辦公和居住配套的零售物業需求，另一方面，自貿區的關稅優勢將提升對進口商品的消費需求，促進天津居民高端消費的同時吸引京津冀地區的高端消費流入，從而推動零售市場的消費升級和新型零售業態的快速發展。

（三）倉儲物業需求

自貿區貿易的發展將明顯提升對天津物流容量和效率的要求，推動倉儲物業的需求及設施完善。

（四）住宅需求

自貿區的發展將創造更多服務行業就業機會，拉動天津城市人口的增長，同時推動對自貿區附近區域的住宅需求以及社區配套設施的完善。

二、天津自貿區房地產投資

利好顯現據數據監控中心監控數據顯示：天津自貿實驗區獲批當周，濱海新區四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套，環比增加6.76%，占濱海新區的55.11%。漢沽板塊共成交17套，環比增加54.55%，占濱海新區的4.24%。大港板塊共成交51套，環比增加104.00%，占濱海新區的12.72%。開發區共成交112套，環比增加89.83%，占濱海新區的27.93%。根據濱海新區網站提供的數據，2015年1至9月，濱海新區房地產開發企業完成投資282.49億元，同比上升1.3%。濱海新區商品房銷售面積148.69萬平米，同比增長17.4%；其中住宅銷售面積141.5萬平米，同比增長36.9%，占整體商品房銷售比重的95.2%；實現商品房銷售額147.76億元，同比增長26.6%，其中住宅銷售額137.14億元，同比增長42.5%。濱海新區銷售面積較多區域為開發區、中新天津生態城、保稅區、高新區、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿區掛牌成立等利好的帶動下，濱海新區房地產行業投資穩中有進，濱海新區房地產市場交易情況逐月向好，濱海新區房地產市場加速回暖。雖然沒有直接數據顯示天津自貿區房地產市場情況，但天津自貿區整體位于濱海新區，我們通過濱海新區房地產市場的運行情況亦可判斷自貿區房地產的運行情況。因此，可以推斷，天津自貿區的房地產投資是穩中有進、逐漸向好的。

三、天津自貿區房地產投資機遇

（一）房地產企業經營轉型機會

受自貿區的產業集聚與產業需求的影響，自貿區及周邊地區的住宅、商辦樓的價格不僅會持續上漲，而且業主們對樓宇的質量、樣式、規格以及環境、人文等方面的要求也會越來越高，主要表現為兩方面：一是入駐自貿區的相關人員，他們的技能和文化水平很高，尤其是那些技能性、專業性很強的人員，向其提供的住宅和辦公樓能級也應作相應的調整。二是入駐的產業和人員流動性很大，因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應這樣的變化，盡可能做到相對完善和穩定。

（二）拓展房地產中介服務機會

自貿區的設立在帶來產業集聚的同時，會形成大容量的信息交流需求，從而構成一個以房地產為中心，集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務平臺。

（三）房地產金融迎來創新機會

自貿區將著力推進金融改革創新，推進利率市場化，改善房企再融資環境，發展房地產信托投資基金等。通過這些試點工作，將使房地產市場融資環境更加市場化，也意味著未來房地產融資環境與金融創新有了更多新的拓展空間。

四、天津自貿區房地產投資建議

建議房地產行業從以下幾個方面把握自貿區紅利：

（一）調整經營戰略

已經具備條件的開發企業，應當審時度勢，認真看待自貿區的設立給開發企業帶來的影響，從轉變觀念和優化結構入手，及時調整企業的經營戰略。對于開發企業的經營者來說，自貿區將帶來的是一種全新的經營理念?？傮w上要求做到：企業的房地產經營要與整個國民經濟改革和房地產行業發展相一致，牢牢把握企業生存與發展的主動權，努力做到房地產經營效益與社會效益相一致。

（二）加快轉型升級

掌握房地產經營資源，實現從開發變持有，由銷售到管理的轉型之路。開發企業要持久地從事房地產經營業務，手中必須擁有一定數量的優質土地資源和物業資源。除了通過“招拍掛”拿地之外，要格外關注自貿區設立所帶來的其他機會。土地存量方面，包括征用后未開發利用的土地，因城市規劃所需動拆遷而面臨再開發利用的土地。優質物業方面，包括中高檔商品住宅、高級商辦樓、大型商務中心。

（三）掌握企業經營所需資金

在房地產整個運營過程中，對龐大資金使用的重要性毋庸置疑，從事房地產經營同樣如此。開發企業應借助自貿區金融改革創新的機遇。更加主動、深入與金融機構建立聯系，取得了資金上的優勢，也就具備了市場中的經營主動權。

（四）建立適應房地產經營的企業管理新機制

房地產企業應主動積累高檔物業經營管理方面的經驗，大力培養承接房地產多種經營活動的人才等，采取積極的態度，盡快適應自貿區所帶來的這些新變化，跟上時展的節奏。

作者:彭湑 聶成 單位:湖北省鶴峰縣住房和城鄉建設局 天津市信息中心