公積金政策變化范文

導語：如何才能寫好一篇公積金政策變化，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】 住房公積金 制度基本架構 持續發展

【中圖分類號】C913.7 【文獻標識碼】A

為支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，日前有關部門聯合發文就進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用作出規定，標志著2010年以來收緊住房公積金使用政策的結束。

政策響應及時，但由于經濟環境與調控方法有明顯的周期性特征，效果暫難預料

與2010年相比，本次政策調整最大的特點就是對2015年《政府工作報告》提出“支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”反應及時，但由于經濟環境與調控方法有明顯的周期性特征，效果暫難預料。

一是，政策調整的動因仍乃外部因素。自2008年全球經濟危機至今，住房公積金政策跟隨國家宏觀房地產政策，經歷了一個由放開、收緊、再放開一個完整的周期。政策因應客觀經濟環境變化而調整是必要的，也因此當外部經濟環境變化時，如何把握住房公積金這個變量就顯得至關重要。目前，東部地區諸多城市住房公積金使用率已達90%以上，少數城市接近100%，放開或松綁有關政策，影響有限;西部地區大部分城市住房公積金使用率歷來普遍不高，放開或松綁有關政策，刺激作用不大;為緩解2010年尤其是2012年以來住房公積金個人貸款迅猛增長產生的流動性緊張狀況，部分城市如廣州等在提取、使用方面進行了一些探索，但因政策走向反轉而難以為繼。“知彼知己，百戰不殆。”這種外部推動的調整，“知彼知己”的基礎不夠扎實，恐將難以達到預期目的。

二是，政策調整的標靶仍然不清晰。嚴格講，有關政策調整指向首套自住住房與改善性第二套自住住房，屬于“定向調控”“定向施策”，這與政府近幾年的政策思路一致，即克服 “一刀切”式調控的弊端，充分發揮政策調整的效能。問題在于自住住房概念存在模糊性以及不確定性，既表現在面積上，也表現在套數上。90平米以下的自住住房與90平米以上的自住住房差別何在，這是其一;其二，改善型自住住房為什么就是第二套，200平米的首套自住住房該當何種定性。這是有關政策應當界定但卻沒有界定清楚的。政策調整是需要“靶子”的，但這種模糊性與不確定性卻極易導致有關政策的施放“脫靶”、“跑偏”。同時，對首套自住住房與改善性第二套自住住房這類剛需群體的規模，包括將來的增長水平，以及相應的住房資金需求，均需較為可靠的預判，因為這與住房公積金能提供什么程度的資金供給水平密切相關。定向調控、定向施策，關鍵在于能否實現定向發力、發力定向，否則仍然難逃 “一刀切”式調控的窠臼。

把握規律，完善機制，促進住房公積金健康持續發展

住房公積金支持居民自住和改善性住房需求的關鍵在于如何滿足相應的住房消費資金需求。對此，仁智不一。但從決定事物發展變化內外因的辯證關系看，“打鐵還需自身硬”，住房公積金只有內涵清晰、制度基本架構合理、政策齊全配套并能合力培育出強大的內生力，才能適應多變的外部環境，促進健康持續發展。

第一，重新認識并正確理解、把握住房公積金制度內涵。一項制度之所以有別于其他制度而存在，歸根結底在于自身的特質。住房公積金的特質就是互。互主要表現就是政府制定行政法規調整住房公積金的歸集與使用。首先，規定單位與個人按照1：1的比例出資籌措有關資金;其次，規定住房公積金應當用于城鎮居民購買、建造、翻建、大修自住住房消費外，不得挪作他用，而不得挪作他用就意味著部分有資金需求的住房公積金繳存人，可以合理使用暫時沒有資金需求的繳存人繳存的住房公積金。任何一個單位、城鎮就業個人，只要繳存了住房公積金，就是對該互的認可。這一認可首先是一種合意，即單位與個人共同達成的合意。雖然政府制定行政法規予以強制保護，但是法律的強制性并不掩蓋其內含的合意性。

第二，調整住房公積金賬戶管理方式，完善制度基本架構，規范有關資金運作。建立公開、規范的住房公積金制度，核心是制度的規范性。為此，有必要改革現有的資金管理方式，完善制度基本架構。具體就是將目前住房公積金單一個人賬戶管理方式，改為單位與個人賬戶分設、雙重管理的方式。

將現有的住房公積金賬戶分設為單位賬戶、個人賬戶，前提是承認并保持有關資金的屬性不變。在此之下，單位帳戶的資金，除符合法定情形得以提前提取外，直至繳存人退休不得提取，這樣將不會發生現行管理方式下繳存人使用住房公積金個人貸款致使賬戶資金基本歸零，甚或由于房價較高、貸款金額較大時個人賬戶資金事實上“永遠”空轉的現象，防止出現“寅吃卯糧”、資金可能枯竭等問題。相應的，個人賬戶內的資金，只要符合法定情形，住房公積金繳存人均可以提取而不受限制。

第三，進一步完善住房公積金歸集體使用的配套政策。首先，要明確住房公積金支持下的自住住房的概念。住房公積金互決定了應當對繳存人的住房消費資金需求予以支持，但是作為一項具有專門用途的資金，渠道單一仍然是其不可逾越的障礙，資金來源不足決定這種支持不是無限度的，而是有節制的。限度，就是自住住房;節制，應當是基本的自住住房?；镜淖宰∽》繎敿扔忻娣e限制，又有套數限制。從目前的情況看，面積尚有研究的余地，但套數只能是一套。住房公積金繳存人使用住房公積金進行住房消費，貸款的次數可以不限制，但是住房面積、套數必須有嚴格的限制。其次，簡化、規范提取政策，豐富住房公積金個人貸款政策。簡化、規范提取政策，就是與住房公積金賬戶分設相對應的，凡是發生與住房相關的支出，住房公積金繳存人可以個人賬戶內的實有金額為限，提取個人繳存的部分;豐富住房公積金個人貸款，就是要區別賬戶資金多寡、收入水平、還款能力、首次購房與首套房、首套房與非首套房等不同情況，制定并執行相應的貸款政策。前者，將有利于避免當下有關政策“五花八門”、參差不齊的狀況;后者，則有助于增強住房公積金個人貸款的針對性，實現差別化管理，并提高有關政策的預期性，即最大限度為繳存人在基本的自住住房消費范圍內提供住房公積金個人貸款支持，該種支持不受經濟環境的影響，僅取決于住房公積金基本住房消費的需要，進而提高住房公積金的普惠性與公平性。

（作者單位：中央國家機關住房資金管理中心）

【參考文獻】

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一、一季度住房公積金主要業務指標完成情況

二、一季度**住房公積金運行特點

1、由于繳存基數的增長和主要繳存人數基本穩定，一季度住房公積金歸集額同比實現較快增長。

一季度，雖然**經濟增長速度放緩，但住房公積金的歸集額依然實現較快增長。一季度共歸集78.06億元，同比增長27.38%，增幅為近三年來的最高。一季度住房公積金歸集額的較快增長主要得益于前年職工工資的較快增長和當季繳存人數的波動較小。按照住房公積金繳存基數的確定原則，今年上半年的繳存基數是按照20**年的平均工資來確定的。根據市統計局的數據，20**年本市職工平均工資增幅為17%，為近幾年來的最高。由于住房公積金的繳存基數每年7月調整且按照上年度平均工資確定，所以工資收入對公積金繳存水平的影響有明顯的滯后性。當期收入對住房公積金繳存基數的影響較小，因此雖然目前由于經濟增速放緩而導致部分職工工資減少，但住房公積金繳存水平并不會馬上變化，會在第二年有所反映。

2、在公積金個貸政策效應和自住住房需求效應的疊加下，公積金個貸發放額增長迅速。

一季度個貸發放額達64.52億元，同比增長42.08%，環比增長54.13%，一舉轉變了去年三、四季度貸款發放額同比環比均負增長的狀況，呈現出快速增長的態勢。從一季度的月度個貸發放額走勢看，呈逐月上升態勢。1月由于“春節”因素，個貸發放金額最低，隨后兩月逐漸走高。3月個貸發放額較1月已翻了一番多，成為單月發放額歷史排名的第三高。

為了應對國際金融危機對我國的影響，去年底國家 三、關注在經濟增長放緩階段的公積金相關指標變化。

雖然一季度**市住房公積金各項主要業務指標表現良好，但在整個宏觀經濟增長放緩的情況下，住房公積金的發展恐怕難以獨善其身，其運行不可避免地會受到整體宏觀經濟環境變化的影響。一季度部分公積金指標的變化已經使這種影響初露端倪。

1、一季度新增繳存職工數下降，繳存職工數總數穩中略降；欠繳職工數有所增加。

由此可見，盡管本市住房公積金一季度各項主要業務指標都有良好的表現，但切不可忽視上述指標變化所發出的非穩定信號。住房公積金繳交數額變化的滯后性會不會隨著經濟觸底回升而加以抵消，就業及繳存職工數又會如何演變，需要引起各有關方面的關注，并準備相應的對策。

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影響住房公積金使用

效率提高的因素

復雜的辦理程序。部分地區的房產管理部門不能有效評估房產，房產抵押的評估工作難以順利實施，在很大程度上限制了個人公積金貸款的余額，致使住房公積金的使用受阻，影響中低收入者的利益。利用住房公積金辦理貸款買房，需要花費較長的審批時間，手續辦理程序十分復雜，并且房地產企業對公積金貸款買房者缺乏服務熱情，從而降低大眾使用公積金買房的熱情，影響住房公積金的使用效率。

信貸受地域的限制。不同地區的管理中心運作觀念、職工購房取向、房地產市場發展情況、發展水平、貸款風險防范與貸款管理等都不盡相同，導致住房公積金在不同地區個人貸款發放方面也有所不同，出現區域性的不平衡發展。住房公積金的運作方式相對單一且封閉，基本是行業內采取封閉式的運行來進行使用與收集，嚴重限制了資本市場與金融市場的發展，無法實現資產的共性管理?？梢哉f，這種地域性的局限會使住房公積金跨省貸款存在很大的難度，降低公積金的使用效率。

覆蓋面小。由于居民沒有全面認識和理解住房公積金制度，對住房公積金低貸低存的計算方法不了解，繳存的收益相對較低，導致居民繳納住房公積金的主動性與積極性不高。當前我國《住房公積金管理條例》中明確規定：職工與住房公積金管理中心有權督促單位為職工設立住房公積金賬戶，并且職工有足額與正常繳存住房公積金的義務。但是有些農民工與小微企業職工等低收入人群沒有繳存住房公積金，致使其不能申請住房公積金貸款，無法享受制度帶來的便利，住房需求得不到滿足。

提高住房公積金使用

效率的策略

適當簡化使用程序。為了提高住房公積金的使用效率，需要加強金融部門與公積金管理部門之間的協作配合，對公積金購房與辦理貸款的流程加以適當簡化，構建重點突出與程序簡明的貸款買房落實及審查制度，從而減少手續審批的時間與環節，促進公積金使用效率的提高。另外，公積金管理部門需要合理運用網絡平臺，以此實現信息與資源的共享，強化溝通交流的順暢，有效解決住房公積金貸款人員的相關問題，為其提供快捷全面的服務。同時部門工作人員需要具備較強的服務意識，為公積金的運營做出自身的貢獻，使貸款買房者真正使用住房公積金，提高公積金的使用效率。當然住房公積金的使用政策應傾向于低收入者，對無用限制與不合理收費加以取消，減輕貸款買房者的壓力。

科學調整信貸政策。對于住房公積金而言，其信貸政策會隨居民收入的變化而變化，影響資金的融資功能與使用期限，因此可適當延長貸款期限來保證信貸的平衡。政府需要將自身的作用加以充分發揮，通過免稅的形勢來科學調整融資，也可提供低于市場平均水平的利率為貸款買房者提供貸款，政府承擔其中產生的利息差額，或者是鼓勵住房儲蓄達到一定數額的人。這樣能夠結合居民的實際需求來調整信貸政策，實現優惠政策與利率的靈活性，有效保障職工的利益。

加強歸集擴面。社會保障部門與人力資源部門應在《勞動合同》中納入繳存住房公積金，并在住房公積金制度中納入非公企業職工，鼓勵具有穩定收入的個體工商戶與務工人員等加入住房公積金體系，對這些人員的權益加以充分保障，擴大公積金制度的收益人群。同時國家可以將住房公積金應用于公租房與保障房等方面的建設，構建系統完整的貸款回收體系及渠道，利用專戶設置形式來強制性監督貸款資金，從而全面把控風險，有效解決低收入群體的住房問題。

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關鍵詞：現金流量表；住房公積金；應用

住房公積金管理條例規定：住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，經住房公積金管理委員會批準，可以將住房公積金用于購買國債。按照要求，住房公積金很大一部分資金是以貸款、國債、定期存款等長期固定形式存在，資金的流動性分析就必不可少。但是公積金的流動性分析又有別于一般企業，一般企業現金流量表的現金是指庫存現金以及可以隨時用于支付的存款和短期內（3個月內）可以變現的現金等價物, 通過現金流的變化概括反映經營活動、投資活動和籌資活動對企業的影響。而公積金管的就是錢，我們可以參照會計準則對金融行業的規定確定自己的現金收支項目

一、通過結構分析了解運行規律

任何行業的資金運行有其行業特點和現金流量的實際情況。住房公積金業務管理活動主要是歸集資金發放貸款，沉淀資金主要是轉存銀行定期存款或者購買部分國債。現金流動有自身特點，其現金收入可以慨括為歸集的專項資金、存款利息收入、貸款利息收入、抵貸資產變現或租賃收入等；其現金支出，可以慨括為個人貸款、公積金提取、支付繳存者利息、手續費、機構運轉經費、購買票據費用、抵貸資產變現或租賃相關的稅費等。我們通過對不同對象現金流量占整體資金的比重分析，可以了解和掌握現金流入量的主要來源和現金流出量的主要去向，特別是對現金流出的結構分析，可以幫助我們對銀行定期存款在一定時期內存款期限變化作出判斷，以便抓住重點，采取有效措施，實現現金的最佳配置和使用。

二、通過變動趨勢分析發展狀況

住房公積金資金運行規律是單位只要建制，一般能都連續繳存，因意外中斷繳存的概率大概是14%左右，基本上可以為管理機構帶來穩定的現金流入。但是貸款受國家宏觀政策影響嚴重，對該項現金的流出變數較大。提取公積金業務可以細分很多項目，政策的調整對還貸項目影響大，但整體上還是呈上升趨勢。我們通過對不同時期不同會計對象現金收支的數量從額度的增減到比率的變化的分析，來了解資金動態關系及其變動趨勢如何，這種趨勢對單位是有利還是不利進行分析，這項分析可以幫助我們更直觀的了解單位資金運行狀況，特別是對現金流出項目的分析，可以便于我們更好的了解社會需求，在此基礎上調整業務發展方向，以便更好的制定戰略規劃。

做趨勢分析時可以最近5年的會計報表為底稿，以資產負債表和增值收益表為基礎，對每一項目進行分析調整，編制每年度現金流量表，這樣分析比單看一個報告期的會計報表，能了解更多的情況和信息，更有利于分析變化的趨勢。而趨勢分析主要有三種方法：①定比分析，將各年現金流量的增減額與某一固定時期的現金流量水平進行對比來反應各期現金流量的增長變化情況。這種方法因為是對固定的基期進行對比，現實中運用較少。②環比分析，將各期現金流量的逐期增加額，與其前一年的現金流量水平進行對比，反應各期現金流量與上期相比的增長變化情況；在實際工作中為快捷、準確提供相關數據，使用該方法較為普遍。③平均增長率法是為了避免現金流量受短期因素的影響而采用三年平均數進行平均變動率的計算，具有穩健、準確的特點，在實際工作中該辦法更多用于計算增值收益率指標。

三、通過支付能力分析合理配置投資期限

對住房公積金管理者來說，通過現金流量分析，測定單位的支付能力，有利于其對資金投向作出正確的決策。因為住房公積金管的就是資金，某種意義上它的業務與銀行趨同，發放的貸款都是1年期以上長期貸款，購買的國債基本是3年以上，只有銀行定期存款有可能出現三個月、半年期限，真正能用于支付債務的最直接的資產還是活期存款或即將到期的國債、定期存款；而住房公積金的負債應該是要支付給繳存者的資金，短期負債具有不確定性，因為除了離退休提取，其它提取、放款基本不可準確預測。因此，僅用流動比率等指標來分析單位的支付能力，往往有失偏頗?？蛇\用經營活動現金凈流量與資產負債表相關指標進行對比分析，作為流動比率等指標的補充。

四、通過資金效益分析引導政府決策

由于住房公積金的會計核算基礎未統一，目前是權責發生制和收付實現制并行。以收付發生制為基礎得出的盈利數量指標，往往使單位的盈利質量受到一定影響，從而未能反映出企業的真實盈利狀況；而權責發生制為基礎得出的盈利數量指標，能較為準確反映出企業的真實盈利狀況?，F金流量表能在一定程度上較好的分析單位的盈利質量。盈利質量分析是指以權責發生制為基礎的盈利確認是否同時伴隨著相應的現金流入，只有伴隨現金流入的盈利才具有較高質量，兩者差異越小，盈利質量越高。盈利質量分析也是對資產負債表、增值收益表的盈利能力分析的必要補充。

如果業務活動產生的收益現金凈流量大于或等于該期增值收益，說明現金回收率高，收益較好。但是住房公積金機構設置的前提是不以盈利為目的的事業單位，機構的管理宗旨是為廣大繳存者服務，因而該差額也不是越大越好。根據住房公積金管理條例規定：當年實現的增值收益結余應上交政府做廉租房建設資金，通過收益現金流量分析，可以明確當年實現的增值收益中現金流入量（出）和非現金流入（出）量，給政府監管部門提供一個確切的收益資金流量信息，便于政府正確決策。

住房公積金是一項政策性資金，整個行業管理是在國家政策扶持下摸著石頭過河，在考慮其發展時也只能在國家政策指導下考慮、分析單位的發展潛力。一個單位的規模和實力是價值的核心內容，而住房公積金管理機構的規模體現在累積繳存專項資金的總額及余額，實力體現在貸款發放的規模和提取的規模上。對公積金發展的分析有別于一般企業，事實上只要國家政策不發生變化，這部分資金每年都會遞增，并且隨著國家經濟的好轉而加速增長。上面我們根據現金流量表，利用比率法分析資金狀況，為了更全面了解一定期間的資金流動情況及其信息，還可以將本單位的財務比率與同行業平均水平或標準比率進行比較分析，以便為財務決策提供真實可靠的財務信息。

參考資料：

[1]國務院《住房公積金管理條例》.2002-03-24

[2]財政部關于印發《住房公積金財務管理辦法》的通知 1999-05-26

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（中國人民大學公共管理學院，北京 100872）

摘　要：住房公積金制度，兼有住房保障和社會福利的雙重意味，在人民的生活中日益發揮其關鍵性的作用。哈爾濱市作為全國較早試點開展住房公積金制度的城市，在二十余年住房公積金發展完善的過程中，的確取得了一些成績。然而，仔細觀察，仍然可以透過現象，發現其中存在的隱患，大致來看，主要涉及繳費標準、貸款規則和信息披露等制度。本文重點即在針對這些隱患進行分析論述，提出可能的改進思路。希望能夠進一步保證哈爾濱、乃至全國的住房公積金制度健康穩定發展。

關鍵詞 ：住房公積金；哈爾濱市；問題討論

中圖分類號：F293.31文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2014）10-0252-02

住房公積金，指在職職工及職工所在單位按照規定比例繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。住房公積金制度，是國家法律規定的重要的住房社會保障制度，具有強制性、互和保障性的特點。住房公積金制度于1991年在上海首創，1994年國務院頒布《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，將公積金制度全面推廣，1999年國務院通過《住房公積金管理條例》，將住房公積金制度規范化、法制化。住房公積金制度作為福利分房制度的繼承者，經過20多年的運行，取得了相當不錯的效果。截止2011年年底，全國住房公積金繳存職工達到1.33億人，覆蓋率高達80%，累計繳存3.9萬億元，繳存余額2.1萬億元。i

哈爾濱市是較早推行公積金制度的城市之一，早在1992年11月20日，就有《哈爾濱市住房公積金管理辦法》頒布出臺，提前進入住房公積金時代。截止2011年中旬，哈爾濱市住房公積金繳存覆蓋率已達77.14%，累計歸集公積金216.07億元。全市（不含鐵路分中心、中省直、電力和農墾系統）公積金已開戶 9611個單位，職工81.54萬人。累計發放個人貸款7.06萬戶，計118.14億元，貸款余額65.07億元。個人貸款率為61.98%，高于全國平均水平3個百分點。個人公積金貸款逾期率0.045%，低于全國0.356%的平均逾期率水平。ii在這樣一些可喜的成績面前，居安思危，也應該發現，在哈爾濱市住房公積金政策中，仍然存在著一些值得商榷的問題。

一、繳存標準

哈爾濱市規定：單位和職工按照不低于職工本人上一年度月平均工資的8%比例繳存住房公積金，最高可以達到12%。2001年1月1日實行住房分配貨幣化以后參加工作的職工，單位按照職工本人上一年度月平均工資的25%比例繳存，職工按照本人上一年度月平均工資的15%比例繳存。iii初看，政策的出發點無可厚非。2001年之前參加工作的職工，由于福利分房制度的影響，提取公積金的可能性將明顯降低，繳納意愿不足，這一部分公積金有較大可能性留存在個人賬戶中用以互助流動；2001年之后參加工作的職工，由于沒有能夠享受福利分房制度，按照住房分配貨幣化的要求，以貨幣的形式對他們進行補償，同時，這部分人購置住房的可能性偏大，對住房公積金的需要程度明顯提高。于是，就形成了這樣一種分級的住房公積金繳納政策。

然而，在這里，有以下幾點必須要重新加以考慮。第一，應該明確，2001年之前參加工作的職工，仍有一定比例沒有參與福利分房。根據以上政策，按照最低標準，他們的個人賬戶中每月只能獲得上一年度月平均工資16%的住房公積金，按照最高標準，這一比例也不過提高至24%，相比2001年之后40%的比例有著天壤之別。對于這一部分人，這種近乎于歧視的待遇，無疑是不公平的。第二，即使是2001年之前參加工作，在福利分房中收益的職工，在政策出臺時的2010年，住宅也要有十年以上的房齡，況且，用作福利分房的住宅，房屋情況一般較差，與目前市場中銷售的房屋不能同日而語。對于這一部分人，將存在住宅的改善性需求，按照目前的繳費方案，單純提取公積金進行改善性住房投資將存在較大困難。第三，對于2001年之后參加工作的職工，尤其是新參加工作的職工，15%的繳費比例負擔過重。粗略計算，如果按照新參加工作職工平均2000元/月的工資標準，住房公積金將達到300元，扣除后僅余1700元，不可避免地，單純住房公積金一項，就將給他們的生活帶來較大壓力。這樣一來，他們繳納住房公積金的積極性將大打折扣。

針對上述不合理之處，可以考慮以下解決方案。首先，將該政策中單純通過參加工作的時間進行分級調整為通過是否參與福利分房進行分級。其次，提高第一部分人群（即參與福利分房的職工）的單位繳存比例，可以考慮在原比例上上調100%，即16%~24%，同時維持個人繳存比例8%~12%不變。再次，提高第二部分人群（即未參與福利分房的職工）個人繳存的靈活性，可以考慮采用浮動機制，將繳存比例調整至8%~20%。以上調整，充分按照個人需求，考慮個人實際情況，使得住房公積金的繳納不再有失公允，不再成為職工的負擔。

二、貸款規則

哈爾濱市規定：一、住房公積金個人貸款最長年限為30年。二、住房公積金個人貸款最高額度為40萬元，組合貸款最高額度為75萬元（其中：住房公積金貸款為40萬元，商業性銀行住房貸款為35萬元）。三、購買首套建筑面積在90平方米（含）以下的普通自住房，首付款比例不低于全部購房款的20%；購買首套建筑面積在90平方米以上的普通自住房，首付款比例不低于全部購房款的30%。四、購買第二套普通自住房，住房公積金個人貸款首付款比例不低于全部購房款的50%，貸款利率為同期首套住房公積金個人貸款利率的1.1倍。五、停止向購買第三套及以上住房的繳存住房公積金職工發放住房公積金貸款。iv初看，這一貸款規則考慮了公積金的貸款福利，明確了限購制度，兼顧了房地產市場的需求（居住性需求與改善性需求），預防了需求過熱的風險，的確可見其用心良苦。

然而，仔細分析，這一貸款規則仍有值得推敲之處。首先，在個人貸款的上限額度方面，40萬元的住房公積金貸款上限似乎估計不足。據粗略統計，2010年8月，哈爾濱市房屋銷售均價即突破7500元/平方米，這一政策則在2010年12月1日正式施行。如果考慮首付款20%，按照7500元/平方米的價格，單純通過公積金貸款，可購得建筑面積為67平方米的住宅；考慮首付款30%，按照7500元/平方米的價格，通過組合貸款，可購得建筑面積為143平方米的住宅。這一設計似乎恰到好處。不過，要知道，2008年末，哈爾濱的住宅價格僅為4300元/平方米，短短一年半時間內漲幅高達75%。幸而，哈爾濱的住宅市場自2010年開始突然保持穩定，在長達三年的時間內沒有太大變化，始終在7500~8000元/平方米之間徘徊。如果這三年內哈爾濱的住宅市場同全國其他大城市相似，哪怕維持2008~2010年的增長速率，必然將造成公積金貸款的失靈。所以，防微杜漸，勢在必行，對于這種風險的不確定性，不妨采用浮動的貸款上限制度，即將公積金的貸款上限與住宅價格掛鉤，每年年初對公積金貸款上限予以調整，調整幅度與上一年住宅市場的價格波動相一致，以保持原設定中投資者的可購面積相對穩定。

其次，在二套住房的限購力度方面，這一政策明顯缺乏約束力。假設40萬元的住房公積金貸款、30年的貸款期限、以等額還款方式還款，按照現行4.5%的住房公積金貸款利率計算，月還款額為2027元；按照1.1倍之后的貸款利率（4.95%）計算，月還款額為2135元。這一變動后，每月還款額僅僅增加了108元，全部30年下來也僅僅不過3.9萬元，不足以對二套住房進行有效限制。至于50%的首付款，購房者可以考慮通過其他形式貸款的方式進行籌集，間接演化成組合貸款。針對這一問題，不妨可以考慮限制貸款年限來進行抑制，上例中，仍然按照4.5%的利率水平，如果將貸款期限縮短為20年，則月還款額將驟增到2531元，效果無疑非常明顯。

三、信息披露

哈爾濱市的住房公積金制度存在著一定程度上的信息披露混亂問題，詳細來講，似乎有以下方面需要加以改進。

首先，歷史信息公開不足。不難看出，哈爾濱市住房公積金管理中心網站于2012年3月14日建成，所以，在建成之前的一切有關住房公積金的內容全部沒有包括在內，造成大量珍貴信息的缺失，甚至缺乏對于歷史變遷沿革的必要說明。對于一個政府機關來說，這些歷史信息的缺失，無疑是不嚴謹、不規范、不合理的。

其次，政策法規公布混亂。在哈爾濱市住房公積金管理中心的網站上，僅僅區分了政策法規的機構（國家、省、市、部門），卻沒有按照時間的先后順序、使用或廢止情況對各項政策法規進行排列，相反，則是全部堆積在一起，統一注明2012年3月14日，不知哪個政策在先，哪個政策在后，哪個政策已被廢止，哪個政策仍在使用。這一混亂的做法，導致非專業人員了解哈爾濱市住房公積金制度難上加難。對于政策法規的公布，應該本著公開化、明確化、透徹化的原則，而不應給讀者制造困難，使得讀者一頭霧水，無所適從。這樣的政策法規的公布，無疑是失敗的、不負責任的。

再次，政務工作披露遲緩。在哈爾濱市住房公積金管理中心的網站上，幾乎沒有關于住房公積金執行情況的有效統計信息，如繳存覆蓋率、個人貸款率、公積金貸款逾期率等硬性指標，在政務公開方面，財政信息的記錄數甚至為0。應該認識到，除了住房公積金管理中心，沒有渠道能夠獲知有關住房公積金的詳細統計數據，最新的一條消息還是上述遠在2011年8月19日在哈爾濱日報上刊登的統計資料，迄今已有兩年有余。這一不透明的信息披露體系，使得群眾不能有效知悉哈爾濱市住房公積金工作的進展情況，知情權和監督權受到嚴重破壞，對于政府公信力的建設、群眾繳納住房公積金的積極性將形成沖擊。

還有，基層意見缺乏反饋。在哈爾濱市住房公積金管理中心的網站上，政民互動一欄的記錄數同樣為0。這說明兩個問題，第一，群眾對于公積金制度的關注程度不高。第二，政府機關對群眾的反饋披露不及時。缺乏與群眾的交流，缺乏對基層的了解，對于政策的制定和改良來說，將是非常不利的。

對于消息披露中存在的諸多問題，哈爾濱市住房公積金管理中心應該引起重視。這里，不妨借鑒一下北京市住房公積金管理中心的經驗，參考北京住房公積金網的思路，切實完善信息披露機制。

四、小結

哈爾濱作為一個北方邊陲上的城市，盡管面積位居全國第二位，人口已突破1000萬大關，城市化率也已突破50%。但是，就中國而言，學界對于這個城市的重視程度遠遠不夠。許多應有的建設、規劃、調查、統計都沒有施行。古語云：見微知著。作為較早推行住房公積金制度的城市之一，哈爾濱市住房公積金制度所面臨的問題，可能不止在這個城市中發生。其中所表現出來的共性缺陷，應該可以為全國所參考和借鑒。相信，在全社會的共同努力下，哈爾濱，以至全國的住房公積金制度，能夠進一步有序規范地發展。

參考文獻：

[1] 段艷青.住房公積金政策運行現狀、存在問題及完善措施[J].行政事業資產與財務，2013（6）.

[2] 劉延瑕.住房公積金運用現狀及問題研究[J].經營管理者， 2013（17）.

[3] 劉述波.哈市公積金覆蓋率超七成 高于全國平均水平[N].哈爾濱日報，2011-8-19.

[4] 哈爾濱市住房公積金歸集管理規定（哈房公委發[2010]2號）[R].哈爾濱市住房公積金管理委員會，2010.

篇6

摘 要 本文通過介紹公積金的概念和現狀，并對公積金政策的完善提出了幾點建議，通過不斷規范公積金管理部門，單獨設立電子信息系統，逐步統一規范等方法，使得住房公積金政策日益完善。

關鍵詞 住房公積金 政策 日臻完善

住房公積金，是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體（以下統稱單位）及其在職職工繳存的長期住房儲金。是我國從新加坡學習來的結合我國國情的長期儲蓄制度，在取消福利分房后，為改善居民居住條件的住房保障制度。

住房公積金作為五險一金中的一“金”現在已經深入人心，從完全的舶來品到落地生根，從養在深閨人未識到幾次被推到風口浪尖上任人品頭論足，一方面說明住房公積金與人們生活息息相關，深受各界關注。另一方面是也說明這項業務還有待修正完善的地方。但從無到有，公積金二十幾年的發展歷程也是逐漸前行的過程，資金積累規模逐年增加，受益群體逐步拓寬，取得了良好的經濟效益和社會效益。作為社會保障的組成部分，是可信賴的民生工程，為改善居民居住環境起到了不可替代的作用。

一、規范公積金管理部門，促進公積金發展壯大

“住房公積金管理中心”作為專職管理部門，剛成立時一般掛靠在財政、住建委或是房產部門在代管，主管部門混亂不統一。致使這項政策得不到全面落實，宣傳力度不夠，在社會上沒有影響力。得不到近期實惠廣大職工不理解不重視，對于個人與國家各繳50%等惠民政策不予認同。單位不愿繳、職工不想繳是普遍現象，中心工作人員工作熱情也不高。

2002年3月24日《國務院關于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》 ，明確“住房公積金管理中心”作為專職管理部門，直屬當地市政府管理。從根本上捋順了管理部門，提高了中心行政級別。同時設立住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構。住房公積金管理委員會的成員中，人民政府負責人和建設、財政、人民銀行等有關部門負責人以及有關專家占1/3，工會代表和職工代表占1/3，單位代表占1/3。住房公積金的管理實行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督的原則。加強對公積金的外部監管，為保證這項資金的安全運營，維護繳存職工的合法權益，給與了制度上和業務流程上的保障。走上正軌后，尤其當職工親身體驗到貸款、支取的好處，職工在解決住房時首先考慮選擇的就是使用公積金，國家給予的政策性優惠也越來越為職工認可。公積金在社會的影響力隨之擴大，職工繳存公積金的熱情高漲，一些私企或合資企業的職工主動要求上繳公積金。限定公積金繳存基數及比例、增值收益分配方面，彰顯社會公平。

公積金剛繳交時，高的十幾元，低的也距離十元不遠，幾乎沒有引人注目的差額。隨著公積金繳存時間的延續，繳費差距日漸凸顯。尤其是近年來，工資制度改革，人們收入差距在拉大，不同地區不同行業不同群體間甚至有幾百倍的鴻溝。公積金是按職工工資一定比例計提的，自然而然地高低之間有了懸殊差距。隨著一些數據的曝光，對公積金政策的非議也此起彼伏?！板\上添花”、“劫貧濟富”、“變相福利”、“避稅良策”等，給公積金管理部門很大的壓力。各個管理部門在調查研究基礎上，及時聽取各方面的意見和建議，適時訂立有效可行的操作細則。

財政部、國家稅務局總局聯合《關于加強住房公積金管理等有關問題的通知》職工和單位住房公積金繳存比例不應低于5%，不得高于12%；繳存住房公積金的月工資基數最高不得超過職工工作地所在設區城市統計部門公布的上一年度職工月平均工資的3倍。從繳交的絕對數額和繳交相對比例都做了明確規定，杜絕了漏洞，沒有可乘之機，保證這項事業的健康持續發展。對不繳、欠繳單位加大處罰力度，擴大住房公積金制度覆蓋范圍，惠及更多就業群體。

同時，公積金增值收益在提取貸款風險準備和中心管理費用后，再提取一部分為城市廉租住房建設提供補充資金，向低收入家庭政策性傾斜。也體現了設立公積金時的初衷：維護住房公積金所有者的合法權益，促進城鎮住房建設，提高城鎮居民的居住水平。為城市廉租住房建設提供補充資金這點爭議頗多，主要集中認為這使繳存職工的利益受損害了，增值收益是屬于全體繳交公積金職工的，政府無權用于廉租房。其實繳存職工在上繳公積金時就已經享受到了實惠，國家在實施公積金政策時投入了大量的財力，提供了多項惠民政策：繳存時50%的即時補貼、稅前抵扣、職工名下的公積金存款分享有定活兩種利率、公積金低利率貸款，這些都是只有繳存職工才享有的特權。拓寬視野，換一個角度思考這個問題，從長遠發展的觀點出發，改善全體公民的居住環境，是國家實行公積金制度的最終目標，才完全體現了公積金的互。不能只分享社會發展成果，而忘掉公民的社會責任，促進全社會的和諧發展需要大家一起努力。

二、單獨設立電子信息系統，逐步統一規范。

最初，公積金管理中心沒有獨立的電子信息系統，所有賬項均通過銀行，屬于二傳手記賬。而且只記到單位二級帳，中心不掌握職工繳交情況的三級帳。繳存單位直接到銀行繳款，銀行壓票清算，款項到賬不及時是常事。退款需公積金中心開證明給單位，相關手續復雜時間長，單位、職工意見大。銀行、繳存單位、公積金中心三者之間信息不對稱，業務辦理繁瑣，大家都不舒服。而且不利于公積金政策的宣傳，業務開展緩慢無效率可言。當時的歸集模式，成本高收效低，沒有資金規模，發放不了貸款，職工只見工資被扣繳了，見不到短期效益，沒有積極性。公積金中心在開展業務時很被動，大大束縛了這項惠民政策的宣傳。

經過探索及各地區中心互相學習交流，形成了比較成熟和完善的電子信息系統，各種業務都是先到中心再去銀行，業務流程通暢無阻。中心掌握一手資料，變被動為主動。從歸集到使用，逐步形成了一整套行之有效的框架模式。歸集模式的轉變，提高了辦事效率。職工在使用公積金時，可以直接到公積金營業大廳咨詢。中心設立有查詢機、專線電話、網絡方式等，職工隨時可知道自己賬戶余額。每年6月公積金計息后，給單位發放職工對賬單。各月繳存記錄及利息結算都清清楚楚，讓職工有賬可查。取得單位和職工的信賴，更利于公積金政策的上傳下達，使惠民政策真正惠及到職工。職工態度從抵觸到接受，從回避到積極響應，公積金的工作重心從籌集資金轉移到有效使用上。歸集資金達到一定規模的城市，職工還可以用自己賬戶公積金余額償還每月的貸款本息。逐漸形成良性循環，提高了資金使用效率。

公積金中心直接掌握繳存職工具體信息，有利于新業務的開展。如職工異地貸款、調轉等業務得以順利辦理。在原單位繳存的公積金可以轉移到新單位，其繳存記錄為轉入地公積金認可，繳存年限能夠延續，保證以后使用公積金貸款的資格不收限制。

縱觀這項政策從制定到落實的過程，不難看出公積金充滿活力、生機勃勃。有著廣闊的發展前景，其巨大潛力為社會各界所期盼。

雖然，公積金制度在運行中還存在諸多不足：覆蓋率不高，個體業者未被納入；公積金中心執法力度不夠，對不繳、欠繳單位無法處罰、沉淀資金收益率低；資金運營過程內部和外部監管力度不夠；各地具體支取貸款政策不統一等等。這些問題需要下大力氣去改進，達到公眾滿意還有很長的路要走。希望大家關注公積金時，能夠以包容的心態、扶持的態度，開發集體智慧，助其蓬勃向上，造福社會。

公積金事業能有今日的規模，靠的是國家洞悉環境變化，通暢政策導向，下解民意所向。我們堅信有了國家政策方面的指導，社會各界的鼎力支持，在我國經濟發展過程中這項制度會起到越來越好的保障作用。

參考資料：

[1]《住房公積金管理條例》 第262號令.

[2]《國務院關于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》修訂第350號令.

[3]天津市住房公積金《二一三年住房公積金繳存額調整操作規定》的通知.

篇7

【關鍵詞】住房公積金；個人貸款；風險；防控

自上世紀90年代以來，我國建立了政府為主導、以強制的住房公積金制度為基礎的政策性住房金融。近年來，隨著我國房地產市場的繁榮發展，住房公積金貸款放貸期限和放貸規模也隨之不斷延伸。由于各種因素的影響，公積金貸款中的風險日益凸顯。從有關部門的統計數據看，不良貸款的絕對額與比重等指標均已呈現上升趨勢。理性認識住房公積金貸款可能存在的風險隱患，并采取積極有效的措施予以防控，確保住房公積金的安全運營，成為當前和今后住房公積金貸款管理工作一項十分重要的任務。

一、住房公積金貸款風險分析

貸款風險通常是對貸款人而言的，從貸款人角度來考察，貸款風險是指貸款人在經營貸款業務過程中面臨的各種損失發生的可能性。住房公積金貸款風險主要表現在：其一，政策與法律風險。住房公積金貸款是一項政策性較強的業務，相關的行業管理與金融信貸政策對其影響較大，政策的不利變化必然會給公積金貸款帶來風險。另外，我國的公積金貸款法律制度并不完善，更放大了一些潛在風險。其二，經濟社會發展因素帶來的風險。住房公積金貸款的一個突出特征就是貸款期限長，在長達數十年的貸款期限內，社會經濟狀況、房地產市場和金融市場必然處于不斷變動之中。如發生通貨膨脹，住房公積金就有蒙受貶值的風險。如房地產市場低迷，作為抵押物的房屋價值就會嚴重縮水，導致不足以償還貸款本息。其三，借款人信用風險。住房公積金貸款信用風險來源對象一般指借款人個人，產生信用風險的原因或是借款人的履約能力出現了問題，一般為借款人個人收入狀況惡化，無法償還借款；或是借款人的履約意愿出現了問題，這主要與借款人的價值趨向以及借款動機有關。其四，內部管理風險。公積金管理中心內部管理制度不完善，有效的監督機制未建立，公積金貸款缺乏應有的透明度，使違規貸款有了可乘之機，形成了潛在的貸款風險。其五，貸款業務人員的素質風險。貸款業務人員作為貸款業務的直接操作者，如果其對住房公積金貸款風險認識不足，風險意識淡薄，業務不精，責任心不強，甚至職業道德缺失，必然導致住房公積金貸款風險隱患叢生。

篇8

[關鍵詞]公積金貸款；風險控制；舉措

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643039

市場是風險的聚集地，任何行業進入市場都存在著一定的風險，尤其是具有投資和融資性質的金融行業。公積金貸款作為金融行業的一部分，自然而然存在著不少風險。若這些風險不及時預防和控制，將會給利益雙方帶來無法預估的經濟損失，甚至會影響公積金貸款市場的正常運行。相反地，提前做好公積金貸款的風險預防和控制，能夠最大化地減少各方的利益損失，保證金融市場的正常運行。

1公積金貸款的主要風險

11利率風險

利率是一種重要的貨幣政策工具，對利率進行調節是國家實現宏觀調控的一種重要手段。公積金貸款的利率必須符合國家的利率標準，跟隨國家的利率政策的變化而變化。當央行上調利率時，也就是說公積金貸款的利率上漲，這會無形之中加大借款人的還款負擔。另外，利率降低，雖然表面上看有助于抑制房價增長，但是卻降低了房產的實際價值，若房屋的實際價值降低到小于貸款的余額時，借款人極有可能拋棄抵押物，并拒絕繼續支付房款。此時貸款人按照合同的規定對抵押物進行變現時，會因為變現金額無法彌補貸款余額而虧損，形成抵押風險。

12政策風險

公積金貸款對國家政策的依賴性較強，因而政府對房地產行業的政策變化，會給公積金貸款帶來一定的風險，使得借貸雙方的利益受損。比如，政策規定中低收入者是住房貸款的主體，這一舉措使得購房不再只是富人的“專利”，一些低收入者也能躋身“有房一族”。但是很多中低收入人群的工資水平不太穩定，還款較為吃力，一旦出現突發狀況，容易造成還款資金不足，給公積金貸款帶來一定的風險。

13管理決策風險

由于公積金管理者的錯誤決策而引起的公積金虧損，就是所謂的管理決策風險。我國的住房公積金政策形成時間尚短，仍處于初級階段，對應的法律法規仍然不夠健全。關于貸款的流程和方法，各個省市存在一定的差異，沒有形成統一的標準。不同的省市在公積金貸款的管理水平也各有千秋，在管理的方式上不夠科學合理。由于缺乏統一的管理標準，公積金的管理者很容易做出不正確的決策，形成管理決策風險。

目前，一些地方政府為了貫徹落實民生政策和追求經濟利益，通過減少貸款限制、增加貸款金額、采用違法手段減少貸款程序等方式實現。這種行為雖說一定程度上解決了某些家庭的居住問題，但是卻存在極大的風險。

14操作風險

采用住房公積金貸款的購房者通常是普通公司職工，貸款工作人員難以對借款人的資質、抵押物等進行一一調查，導致抵押物的價值估算不準確，貸款手續欠缺，甚至貸款的金額超出了借款人能夠償還的范圍。另外，貸款人員自身缺乏良好的道德素質，在工作中常常難以約束自己的行為，為了滿足自己的私欲，不惜違背相關規定，對不符合條件的借款人發放貸款，或者在沒有全面了解借款人的職業、收入水平等情況下便進行貸款的發放。以上這些都是公積金J款的操作風險。

15借款人風險

借款人的風險主要來自兩方面：一方面是受自然災害和突發事件的影響，盡管借款時借款人有穩定的工資來源，然而一旦遇上各種天災人禍，會造成借款人還款困難，甚至使得借款人失去償還的能力。另一方面來自借款人的道德素質，比如存在一些借款人缺乏誠信的意識，漠視法律法規，違背貸款合約的規定，故意拖欠貸款，甚至拒不還款，給住房公積金貸款帶來較大的風險。

2公積金貸款的風險控制舉措

21完善借款人信用管理制度

我國住房公積金貸款的還款期限通常比較長久，這期間也存在許多不確定的因素，會形成一定風險，特別要注意的是由于借款人的個人信用問題而引起的風險。對此，建立一套完善借款人信用的管理制度，實現借款人信用評估的全面性顯得尤為重要。其中，建立個人信用信息檔案庫是一個不錯的辦法。在這建立檔案信息的時候，需要將借款人的信用等級、文化程度、所處職位、工資水平以及家庭整體的經濟情況納入其中，進行相應的審核評估。

22完善貸款審批制度

公積金貸款中，對借款人進行全方位的審批是必不可少的工作。在實際的審批中，應當采取多級審批的方式，對各層級的審批進行嚴格把關，建立一套完備的貸款審批制度，從而實現風險的防范和控制。比如在實際的貸款工作中，若有客戶違約拖欠貸款金額，應當采取一定的行動，通過跟蹤記錄和催收等方式收回資金。在貸款時，應當讓借款人留下備用號碼，以免出現意外無法聯系，或者要求借款人提供擔保人，當借款人在規定的時間內無還款能力時，由擔保人承擔相應的連帶責任，從而盡可能將風險控制在較小的范圍內。除此之外，公積金管理部門和貸款銀行之間應當創建聯席會議制度，雙方可以通過會議的形式，實時進行交流溝通，避免出現信息不對稱的情況，實現信息共享，并達到有效防范風險的目的。另外，將貸款的審核的人員和信貸人員進行分離，避免出現審核不嚴的現象，帶來操作上的風險。

23轉移貸款風險，成立擔保機構

通常，政府可以出資成立相應的房地產擔保機構，擔保機構的特點是公信度強、操作規范、社會認同度高。應當充分實現房地產擔保機構和公積金管理處的相互合作，將貸款的風險進行專業化的分工，使得貸款過程中的風險管理水平得到有效提升，成功將一部分住房公積金貸款的風險轉移給擔保機構，保護公積金業務的正常發展。當借款人利用住房公積金借款購房時，擔保機構為借款人做出擔保，并向住房公積金管理部門進行保證和承擔連帶責任，同時，借款人也要進一步向公積金管理部門提供擔保。假使借款人因故不能按時還款，則住房擔保機構需要到期償還本金和利息，以此承擔連帶責任。通過成立擔保機構，為借款人做出擔保，可以成功將住房公積金的風險轉移出去，對于抵押物存在估價不準的情況導致難以處置的問題，就成功得到了解決。這種方法同樣適用于利用公積金貸款購買二手房，形成的貸款風險和擔保問題的情況。

24強化內部監管

公積金管理機構的內部要從各方面著手，強化對公積金貸款的內部管理。通過一系列規范化的制度，管理和約束信貸員的行為，使之行為規范化。同時，應當建立一套健全的獎懲機制，不僅可以規范員工的行為，而且能夠激發信貸員的工作熱情和積極性。內部監督包括領導對下級的監督和基層員工之間的互相監督，將內部監督的功能發揮到最大。另外，需要注重對優秀信貸人才的培養，從道德素質和業務能力兩方面著手做好對工作人員的培訓工作。將風險防范的意識灌輸到每一位員工的腦中，并將這些風險與員工的利益掛鉤，讓員工明白防范風險的意義重大，并隨時具有風險控制的意識。

3結論

公積金貸款存在較多的風險，且有些風險是無法避免的，對其風險進行防范和控制是一項長久的工作。針對這些不同的風險，應當從不同角度采取相應的措施，通過制度的規范作用和借貸雙方的自我約束，對風險進行控制，盡力將風險降到最小，保障公積金貸款的健康發展。通過對公積金貸款風險的控制，將民生政策落到實處，為廣大人民群眾謀福利。

參考文獻：

[1]古麗萍淺談住房公積金貸款的風險與控制措施[J].金融經濟，2014（24）：149-150

[2]何夢琳試議住房公積金貸款風險控制[J].商業經濟，2014（1）：110-111

篇9

關鍵詞：制度經濟學；住房公積金制度；建議

中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1003－9031（2012）12－0079－04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2012.12.19

一、我國住房公積金制度變遷及其特征

（一）1991—1994年，啟動試點階段

這一時期，我國借鑒新加坡住房公積金管理體制的經驗，于上海率先開展住房公積金管理試點工作并由此逐步向全國推行。這是我國從福利住房制度向住房市場化、商品化改革邁進過程中的一項重大突破，標志著一個由國家支持、單位資助、個人出資的住房準市場化機制開始形成。該階段，住房公積金制度只是試點推行，在全國尚未建立明確的管理機制，同時也沒有統一的管理制度。

（二）1995—1999年，全面推行階段

這一時期，隨著經濟體制改革的不斷深化和住房體制改革步伐的加快，在總結部分城市試點經驗的基礎上，以財政部、國務院住房制度改革領導小組和中國人民銀行聯合頒發《建立住房公積金制度的暫行規定》為標志，我國住房公積金制度拉開了快速發展的序幕，公積金業務由北京、上海等試點城市向其他地區逐漸發展。該階段，住房公積金制度內容較為簡單，參與者以及個人貸款規模較小，資金使用方向也僅限定于住房建設貸款。

（三）2000—2002年，探索改革階段

這一時期，在認真總結全國住房公積金制度實踐經驗的基礎上，針對其發展過程中存在的問題，并結合我國進一步深化城鎮住房制度改革和加快住房建設的新情況、新形勢，制定頒發了《住房公積金管理條例》、《住房公積金會計核算辦法》等文件，從而奠定了我國住房公積金管理的總體思路、明確了公積金制度的意義、管理方式及職能等，確定了公積金管理中心的會計核算辦法、業務處理流程等內容，使我國住房公積金制度進入法制化、規范化的發展新階段。該階段，雖然公積金資金歸集得以加強，管理工作不斷規范、監督體系日趨完善，仍存在覆蓋率偏低、個人貸款比例不高等問題。

（四）2003年迄今，規范完善階段

這一時期，國務院根據我國住房公積金制度的發展情況，在總結各地經驗的基礎上公布了《國務院關于修訂〈住房公積金管理條例〉的決定》，對《住房公積金管理條例》進行了修改，并推動各地住房結合自身實際，根據屬地原則和權限對其公積金制度進行了相應的調整和改革。該階段，我國住房公積金制度建設進一步健全，資金歸集使用業務進一步規范，風險防范機制進一步完善，繳存人合法權益進一步得到維護、個人貸款發放力度進一步提高。

在這一過程中，根據制度變遷理論分析主要呈現以下特征：

一是從實施主體來看，住房公積金制度的發展是一種強制性制度變遷，是政府充分借助行政、經濟、法律等手段組織實施的，在充分利用國家強制力和政府動員力的基礎上，以實現特定目的為導向的制度創新。其資源配置的主導權，制度改革的取向、深度、廣度、速度等均取決于政府主體的意愿和能力。這一模式使我國在較短時間、較大范圍建立了規范有序的住房公積金制度，為深化住房體制改革、保障民生需求、促進房地產市場發展發揮了重要作用。

二是從變遷歷程來看，我國住房公積金制度的建立及發展遵循的是一種自上而下、循序漸進的路徑。這與我國國情具有密切關系。在一定程度上是對長期以來福利住房制度下形成的城鎮居民對國家、企業承擔住房建設分配責任的延續，具有明顯的歷史繼承性。同時，也符合并解決了90年代房改初期，職工收入水平低下、住房消費支付能力太弱，無力購房、邁不開住房商品化步伐的矛盾。另一方面，這和我國整體社會經濟體制改革的經驗和變遷路徑相吻合。其在政策法律、　機構設置、會計核算等基本制度和核心領域，基本按照“從無到有、從點到面、從上到下”的原則，在中央統籌安排和監督管理下逐步完善和推進，由此降低了制度變遷的成本和風險，使得住房公積金制度得以順利運行，并日漸成為當前普通居民實現住房需求、改善居住環境的重要支柱。

三是從具體運行來看，我國住房公積金制度主要根據強制儲蓄理論，在城鎮住房制度改革中，學習新加坡中央公積金制度經驗并結合我國國情加以發展應用的一種義務性、長期性、保障性、互相結合的住房儲蓄金融制度。其具體實施是通過強制繳存方式歸集資金，按照“管委會決策、中心運作、銀行專戶、財政監督”的管理原則來滿足有穩定收入的城鎮居民的中短期部分購房融資需求，為提高中低收入階層的住房消費能力、支持廉租住房建設提供了一條政策性融資渠道。這一機制為推動住房改革進程以及房地產市場和房地產金融的發展發揮了重要作用，并已在我國當前住房保障和金融服務體系中占有非常重要的地位。

二、住房公積金制度運行所面臨的問題

目前，我國住房公積金制度經過十多年的發展，為支持城鎮職工提高個人住房消費、改善普通居民生活水平、推進住房體制改革、促進住房建設和住房金融快速發展發揮了重要作用。截至2008年末，全國住房公積金繳存總額為20699.78億元，住房公積金累計提取總額為8583.54億元；累計向961.17萬戶職工家庭發放個人公積金貸款8565.90億元①。但住房公積金制度也出現了以下問題，其效用和功能受到了不同程度的影響：

（一）在管理體制上，存在著約束監管不到位、職能定位不清晰、管理架構待完善等問題

一是在目前的管理框架中，采取“三三制”原則組建的管委會是公積金的最高決策監督單位。但在實際運行過程中，各司其職、多頭監管的模式使得管委會的法律地位被虛化，導致管委會決策流于形式，僅是類似于聽證機構的松散組織，既不承擔任何風險、也無法真正履行監管職責[1]。

二是公積金中心由于被定位為“不以營利為目的獨立的事業單位”，隸屬于地方政府部門，具有準政府性質，缺乏專業的金融管理人才和風險監控機制。同時又承擔著“公積金的歸集、保值和增值”責任，扮演著一個準金融機構的角色。機構屬性與實際功能存在著的錯位，易導致運行效率低下。

三是各地公積金中心相互獨立、分散運作，實行資金的屬地化封閉管理，地區資金不能相互調用，個人賬戶異地流轉使用也極不便利，從而使每個地區中心的資金規模有限、難以形成規模效益，抵御系統性風險能力不高，存在地區性和階段性的不平衡，出現有的地區資金嚴重緊張而同時又有地區資金大量沉淀的局面，資金配置效率未能充分優化、使用效率不高。

（二）在資金運用上，存在著保障范圍有限、使用效率不高、資金收益率偏低等問題

一是作為強制性的融資安排，住房公積金的存款者與貸款者應具有較高的“配對”性，體現互和社會公平原則。截至2008年末，我國累計住房公積金個人貸款戶數為961萬戶，而實際繳存人達7700萬，按每戶雙職工計算僅約20%的繳存人使用過公積金，這反映出了公積金貸款制度設計和執行的不完善。同時，存在低收入階層職工的低息住房儲蓄“補貼”高收入職工購房貸款的問題，使得住房公積金的互得不到有效貫徹實施，不符合社會公平原則；

二是住房公積金僅限于購房、自建、大修、付房租等有限的使用途徑和因離退休、喪失勞動能力而不再就業、出國定居等極少數特定情況下的提取，運用途徑狹窄。近兩年，我國住房公積金運用率一直徘徊在50%左右①，即使加上提取也不超過70%，數千億的資金閑置、沉淀于銀行中，造成資金的極大浪費[2]。

三是住房公積金的投資渠道十分匱乏，除存款外，實際唯一可行的是購買國債[3]。但由于國債收益率偏低，給繳存人利益和社會福利帶來巨大損失，且是變相讓社會公眾包括企事業單位為政府提供廉價資金，是一種資金用途屬性的異化。此外，根據《住房公積金管理條例》，公積金增值收益僅能用作廉租住房建設補充資金，這一安排等同于將私人資金的收益作為財政資源使用，相當于征收了“住房保障稅”，在社會上存在較大爭議。

（三）在歸集繳納上，存在覆蓋率偏低、保障力度不夠等問題

一是雖然目前我國住房公積金制度已覆蓋至各類企業及其在職職工，但根據2008年數據，在全國應繳職工中尚余30%未繳納。城鎮個體工商戶、自由職業人員、外來進城務工人員、在城市有固定工作的農民工等群體尚未納入住房公積金強制繳存范圍②，有部分企業也由于種種原因不愿或未能為職工按規定繳納住房公積金[4]。而同時，公積金繳納懲罰機制和配套手段的缺乏也影響了住房公積金制度的推行和覆蓋面的進一步擴大。

二是公積金已成為城鎮居民個人實際工資的重要組成部分，應對改善居住生活水平具有顯著作用。但現階段，不同地區、不同行業以及不同單位在繳存比例和基數確定上具有一定的選擇余地③，這使得越是收入狀況良好的居民因其所屬企業經濟實力較強而越有可能成為這一政策的最大受益者，而低收入階層的受益程度極為有限。同時，即便是選擇最高的繳存比例和工資基數④，這在目前房價收入比偏高的狀況下，對居民購房的保障和支持能力也不足。

綜上，受管理體制不健全、配套法則不完備、資金運用機制與當前社會經濟發展水平不配套和滯后于金融市場發展狀況等因素影響，我國住房公積金制度在各個環節與層面存在著諸多問題。一方面，雖然我國住房公積金制度在建立及發展過程中所采取的自上而下、強制性的變遷模式能夠在較短時間內有效實現政策目標，但對微觀主體變遷需求的較少反映和滿足，以及路徑依賴所形成的“鎖定”狀態，較易在制度運行較長時間后出現失衡和低效率，并由于滯后于市場環境變化和制度發展變革的需要而無法及時進行調整和改變，從而引發出了投資收益率不高、保障范圍有限、繳存者與受益者匹配度不高等問題。另一方面，我國住房公積金制度是在借鑒國外經驗的基礎上逐步發展完善的，但相對于西方國家，社會經濟環境在近十年的巨大變革使得原有制度存在的理論依據已由最初的配合貨幣化住房改革轉制需要，轉向基于住房消費外部性和金融市場缺陷的政府規制理論以及互助理論，其主要功能也從最初的住房補貼和籌資發展到更多的偏向“普惠”性質的互助互利功能。但受制于路徑依賴的決策遲滯，現今目標定位的不清晰和長期“爭論”（偏重于“住房保障”還是偏重于“住房金融”），影響了住房公積金制度在內部管理、資金歸集等方面的進一步改進完善，從而引發了定位不清、監管不力、保障力度不夠、覆蓋度偏低等問題。

三、對策建議

我國住房公積金制度在建立發展過程中所采取的強制性制度變遷模式所固有的缺陷和社會經濟環境巨大變化對其新時期功能定位的新要求，是當前公積金制度運行中諸多問題凸現的深刻根源，而兩者的相交織更使得我國住房公積金制度的深入發展面臨巨大挑戰。住房公積金制度的完善，除針對具體問題采取對策外，更應借助完善立法體系和轉變機構職能，從功能定位和機制建設入手，及時根據我國國情和社會經濟的發展需要作出相應變革，進而使公積金制度更好地履行政策性住房金融支持功能、充分發揮其在住房保障體系的核心作用。

一是要完善住房公積金立法體系，在擴大住房公積金社會保障作用的同時確保其高效運作、良性發展。首先應將住房公積金制度上升至法律層面，通過明確目標定位、資金屬性、權責職能，解決制度運行過程中的職能定位不清、保障范圍有限等問題，在鞏固現有住房公積金制度改革成果，實現高效運作，良性發展的同時，進一步發揮其社會保障作用。其次應加強與經濟適用房、廉租房等保障性住房以及普通商品房金融立法的銜接配套工作，提高住房公積金制度實施的有效性和全面性。再次應加緊出臺與《住房公積金管理條例》相配套的處罰實施細則，通過加強和完善公積金的執法力度和懲處機制，進一步規范住房公積金運轉機制，提高監督管理水平[5]。

二是要對住房公積金的政策性與商業性職能進行分離，通過成立或委托專門機構實現資金專業運作、由地方職能部門承擔政策性管理執行職能等措施，解決公積金制度運行中的監督管理弱化、歸集繳納不力、上下溝通不暢等問題，在更好地服務政府住房政策目標的同時，提高總體運行效率，兼顧好政策性與商業性的雙重職能。具體而言，將政策制定、資金歸集等政策性管理職能移交給地方政府住房保障職能部門，在確保住房公積金服務于國家調控要求和住房保障宗旨的同時，加強政策目標實現力度和完善監管管理機制。同時，將各地公積金管理中心改組為政策性金融機構，從“行政化管理”轉變為“法人化管理”，　推動住房公積金實現資金使用的專業化，避免現有管理的各種弊端，從而能夠及時根據微觀主體的需求和市場情況的變化創新產品、完善制度。

三是完善資金管理運作體系和內部管理機制，并通過積極拓寬放貸形式，解決內控機制不健全、資金使用效率低下和不均衡等問題，在保證資金安全的前提下兼顧公平與效率。大力推進住房公積金管理的標準化、規范化、電子化，完善并嚴格執行業務流程和操作規范，提高風險防范、控制能力。嚴格按照專業銀行模式對住房公積金的使用進行管理評審，加強外部審計監管、強化內部督察指導，更好地保障資金安全。積極根據各地居民需求而制定差異化的住房公積金政策，并通過創新貸款品種、拓寬放款渠道，提高住房公積金制度效率?！?/p>

參考文獻：

[1]汪利娜.中國的住房公積金制度[M].北京：社會科學出版社，2002：1-25.

[2]陳瑾.論住房公積金制度的運行效率[J].建筑經濟，2008（1）.

[3]譚文芳.淺談我國現行住房公積金制度存在的問題及對策[J].經營管理者，2010（11）.

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關鍵詞：住房公積金；公積金貸款；風險防范

一、住房公積金貸款風險成因

（一）房地產“泡沫”造成的貸款風險

對于房地產泡沫常見的說法是，房地產泡沫經濟指的是由房地產價格在投機行為作用下出現的嚴重脫離市場基礎條件、脫離實際使用者支撐而持續上揚所形成的經濟狀態。目前我國府官員、專家學者和實業界人士對房地產業是否存在泡沫提出三種觀點：泡沫論、非泡沫論、存在泡沫危險論。但無論哪一種觀點能夠準確定位我國房地產業所處階段，但有一點可以明確：如果房地產市場因過度投機行為導致房地產價格持續上漲，進而引發頻繁的買賣交易，造成市場虛假繁榮，這種不穩定的市場一旦崩潰，后果往往造成住房公積金管理機構將面臨無法正?；厥召J款，或通過處置抵押房產無法收回貸款本金。

（二）房屋風險

1.房屋權屬不清晰造成的風險

如果房屋權屬不清晰，放貸機構無法確保抵押物的范圍符合有關法律規定，以不能抵押的房屋為貸款設定抵押，造成抵押登記工作無法正常進行，一旦借款人拒絕償還貸款，將給貸款的追償工作帶來很大的困難。

2.房屋重復抵押的風險

重復抵押指在同一價值擔保物上設置兩個以上的抵押權的情形對于是否允許重復抵押是有爭議的，但無論是否允許重復抵押，對于序位在后的抵押權人，其抵押權都得不到有效保障，均存在追償權無法實現的風險。

3.抵押房屋未經登記的風險

抵押合同只有經過法定登記部門的登記才有效，抵押權才具有對抗第三人的效力。但在實際操作中，由于我國抵押房產登記制度缺乏可操作性和先進的技術手段大量的住房公積金貸款的抵押房產的登記工作不能夠及時落實，無法保證貸款在房屋權屬方面最重要的他項權利――抵押權的確立，給貸款的正?；厥諑盹L險。

4.房屋損毀風險

對于房屋的損毀造成的貸款風險，主要體現在：①抵押物滅失的風險。按照法律規定，抵押權因抵押物的滅失而消滅，除非抵押物的滅失得到賠償、補償，否則抵押權人無從主張該權利。②抵押物人為毀損的風險。包括抵押人行為造成的毀損和他人行為造成的毀損。

（三）人的風險

1.房屋購置和貸款行為不真實產生的風險

由于目前房屋銷售過程中監管缺失，以及住房公積金管理機構和各商業銀行之間沒有實現信息共享，對于開發商以欺詐行為通過虛假銷售騙取個人住房貸款，或通過虛增房價等手段套取大量個人貸款的行為，在認定上存在著很大的困難。

2.個人信用風險包括借款人還款能力和還款意愿風險

個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續15-30年左右，個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發生，這往往就可能轉換為放貸機構的貸款風險。

（四）政策和法律規定引發的風險

1.抵押房屋處置在司法解釋方面的風險

《最高人民法關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》的司法解釋，第六條規定“被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制民遷出”。依照此司法解釋，對于低保家庭貸款抵押的房屋處置存在障礙。

2.抵押物處置程序中的風險

當借款人違約的行為無可挽回時，抵押權人有權將借款人所抵押的房屋進行拍賣，以減少自己的損失。而在此過程中，又面臨法律執行中的程序風險。

3.經濟政策變化引起的風險

政府在宏觀調控過程中，就經濟的穩定與發展這兩大目標進行傾向性選擇而產生的波動。國家經濟政策的變化對房地產業影響主要表現在信貸政策的收緊引起期房項目的完工風險和房地產價格波動的風險。

二、住房公積金貸款風險防范對策

（一）強化住房公積金管理中心貸款管理的主體地位，改變現有的住房公積金貸款管理方式，達到風險控制與風險承擔主體的統一

1.強化住房公積金管理委員會（以下簡稱管委會）的作用，發揮管委會的資源優勢。

2.在貸款審核中引入人民銀行的信用評價體系，實現住房公積金管理中心與商業銀行的資源共享。

3.住房公積金管理中心應在貸款審核工作中引入專業人才、強化內部管理、制定合理的分工協作和業務流程，避免因制度的不完善引發的操作風險。

（二）在現有條件下，對貸款申請的受理以及貸款存續期間風險防控的各個環節，實行專業化分工，合理規避自身力量的不足

1.在貸前調查階段，引入專業的房地產評估和信用評估機構。通過對借款申請人和房產的評估，規避造成貸款發放后損失的可能性。

2.貸款存續期間，建立風險預警和發現機制。將分析結果適時向住房公積金管理中心饋，以便作出及時、合理的應對措施。

3.住房公積金貸款資產委托專業的資產管理機構管理。依托專業資產管理機構專業化的團隊、豐富的風險防控和處置經驗，合理規避住房公積金管理中心在當前資產管理和風險處置上的弱勢。

4.加強抵押住房的登記管理。住房公積金管理中心應將這塊市場向房產中介機構開放，通過制訂合理的市場準入標準、工作標準、收費標準及相應的監督、獎懲機制，推進委托銀行發放的存量貸款的房產抵押登記工作的開展，并以此作為貸款風險防控的長效機制。

（三）強化貸款擔保，轉移貸款風險

1.繼續強化傳統的抵押加購房綜合保險擔保方式，將貸款存續期間抵押房產可能遭受的火災、洪水等自然災害及意外事故等造成的損失轉移給保險公司。

2.國家應大力發展專業的房地產擔保機構，以實現貸款風險管理的專業化分工、提高貸款風險管理水平。

三、結束語

住房公積金管理中心作為國家住房公積金有關政策的參與制定者和具體實施者，只負責住房公積金的歸集以及處理歸集過程中的違法、違規問題。確保住房公積金的安全運營，對于保障廣大職工繳存的住房公積金的安全，維護社會穩定，提高住房公積金管理機構的風險實踐和管理水平，確保住房制度改革的順利進行，都有重要意義。

參考文獻：