分析旅游綜合體形成與發展

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一、旅游的發展過程

旅游從人類早期的生產活動發展到現代全球性的人類活動，大致經歷了古代旅游、近代旅游和現代旅游三個發展階段[1]。

1.古代旅行大致是從原始社會末期到工業革命初期這一漫長的歷史時期，以人們為趨利避害或者方便生產而進行的遷徙活動為特點。在工業革命之前相當長的歷史時期內，人們受限于交通的不便利以及對外界環境了解有限，人的活動范圍很小，非是因為利害關系或生產生存問題，人們很少離開自己的長期居住地。

2.近代旅游大致是從工業革命到二戰結束的1945年，這一時期真正標志著近代旅游產生的具體事件是1845年夏季，托馬斯•庫克首次組織了真正意義上的從萊斯特到利物浦的350人的團體消遣旅游，托馬斯•庫克本人擔任了該次旅行團的陪同和導游，而且在沿途還聘用了地方導游。到19世紀中葉，人類旅行活動的發展在很多方面都取得了很大的進步并表現出三個基本特征：

（1）以消遣、愉悅為目的的外出旅行的人數大量增加，并發展成一定的規模，旅行活動在整個世界范圍內具有了普遍的社會意義。

（2）商業性客運業得到了迅速的發展。以商業為目的運輸業的誕生和發展為人們旅游活動提供了很大的便利，推動了這個時期旅游業的發展。

（3）團體旅行開始出現并得到一定的發展。

3.從二戰結束至今，現代旅游業得到了更加迅速的發展。特別是20世紀60年代以來迅速普及于世界各地的社會化大眾旅游，旅游方式也極為豐富多彩。這一時期的旅游業的發展呈現出了以下四個特點：

（1）旅游主體逐步大眾化。

（2）旅游的形式向多樣化發展。

（3）旅游空間擴大化。

（4）旅游目的的愉悅化以及實現途徑多樣化。

二、旅游綜合體的形成動因

旅游在經歷了古代、近代兩個發展階段后，在現代出現了如上文所述的四個特點。旅游主體的大眾化增加了社會旅游需求總量，旅游形式的多樣化豐富了人們參與旅游活動的方式，旅游空間的多樣化豐富了人們的旅游體驗內容，旅游目的的愉悅化以及實現途徑多樣化對旅游經營者提出了新的要求。旅游綜合體的正是應現代旅游目的的愉悅化以及實現途徑多樣化的特點誕生的，旅游綜合體的誕生主要有以下五個動因：

1.現代旅游者對旅游產品多樣化的需求。馬斯洛需求層次理論提出。人的需求分為五種，像階梯一樣從低到高，按層次逐級遞升，分別為：生理上的需求，安全上的需求，情感和歸屬的需求，尊重的需求，自我實現的需求。隨著經濟的發展，人們生活水平的提高，旅游者對旅游產品的需求也大為增加，對旅游產品品質的需求大為提高。按照國際慣例，旅游消費通常會經歷一個消費升級的過程，一般分為“觀光游—休閑游—度假游”三個階段。

2.旅游經營者對利潤的追逐。旅游綜合體是基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發而形成的，以互動發展的度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產社區為核心功能構架，整體服務品質較高的旅游休閑聚集區。也是一個旅游經濟系統?！奥糜尉C合體”的出現，是“旅游消費模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假的升級，景區發展模式從單一開發到綜合開發的升級，地產開發模式從傳統住宅地產到綜合休閑地產的升級”。三大升級共同作用的結果。從這個意義上看，旅游綜合體必然是推動中國旅游產業再次升級的主力引擎，作為產業升級領頭羊的旅游綜合體必然較其他旅游業態有更強的贏利能力，成為資本追逐的熱點。顯然資本的趨利性是旅游綜合體得以形成和發展的重要推動力。

3.各地提升地區旅游品牌形象的需要。隨著旅游業的升級，各地在打造本地區的地區旅游品牌時已經不再是單單考慮本地區現有的相對有優勢的旅游資源，旅游綜合體作為旅游產業升級的領頭羊，是各地區打造新型的休閑度假旅游品牌必不可少的選擇。

4.為所在地提供更多就業崗位。由于酒店、綜合休閑項目及物業管理項目都是勞動密集型行業，旅游綜合體對勞動力的需求相當大。一般來講，在國內一個中等規模的旅游綜合體需要的勞動力人數不低于1500人，旅游綜合體在帶動地區就業，促進農村地區城鎮化方面，有著很顯著的促進作用。

5.推動產業轉型升級。以觀光為目的的旅游消費模式已經逐步被以綜合休閑度假為目的的旅游模式取代。與此相對應，單一的旅游景區開發模式也逐步過渡到旅游項目綜合開發的綜合體開發模式。旅游項目綜合開發同地產開發相結合，促進了地產開發模式由城市住宅地產開發到旅游休閑社區地產開發的升級。可見旅游綜合體的出現，是旅游消費模式、景區發展模式、地產開發模式升級共同作用的結果。

三、旅游綜合體的早期形態

旅游景區是最早的功能結構比較簡單的旅游綜合體雛形，是旅游綜合體發展的初期階段。景區是以旅游及其相關活動為主要功能或主要功能之一的空間或地域。它具有參觀游覽、休閑娛樂等功能，具備相應的旅游服務設施并能提供相應的旅游服務。由于功能結構還比較簡單，景區的旅游產品往往限于自然風光、人文風光、娛樂設施等簡單的產品項目。觀光旅游占主導地位的階段，景區的開發管理曾經是旅游企業和各地方政府普遍關注的旅游開發模式。旅游地產的出現標志著旅游綜合體發展到了一個新的階段。旅游地產是指依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目。包括休閑度假村、旅游景區主題休閑公園、分時度假酒店、海景住宅、景區住宅等。較之一般的住宅，旅游地產的特點和優勢在于它是旅游業和房地產業的無縫對接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。

旅游地產發源于中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡，在20世紀初才開始規模化經營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶，標志著旅游物業市場的形成。今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游地產市場推向了一個新的高潮。中國旅游地產最早出現于20世紀八九十年代，雖然起步較晚，但發展勢頭良好。自1999年三亞“博鰲國家旅游休閑度假區”的成功開發后，國內旅游地產開發逐漸成氣候。進入21世紀以來，作為拉動內需的兩個熱點行業，旅游業和房地產業都有了長足的發展。旅游地產發展的突出特征表現在：

（1）各種休閑度假住宅、別墅、酒店獲得較大發展，異地建設、異地推廣、異地購買的方式極大地拓展了旅游地產的空間。

（2）以大盤形勢出現的綜合性、多功能的旅游地產開發不斷涌現，也逐漸成為國內旅游地產開發的主要方向。

（3）運動、健康、養生、體驗、休閑等因素將更加深入地滲透到旅游地產產品和服務之中，并構成主要的價值支撐和賣點。

（4）國內眾多企業涉足旅游地產開發，據不完全統計，超過200家以上的企業包括華僑城、首創、海航、港中旅、萬科、保利、萬達、恒大、雅居樂、中信、上實地產、珠江、萬通等大批大型旅游企業和知名房地產開發商。四、旅游綜合體的發展現狀旅游綜合體在中國發展到旅游地產階段已經初具規模，許多現有的綜合性旅游地產項目已經具備了旅游綜合體的功能特征，完備的旅游綜合體項目在國內比較少。港中旅、華僑城、保利、萬達等大型旅游企業和知名房地產企業已經嘗試性的在國內做了一些綜合體項目。港中旅集團作為國內最大的旅游企業，對綜合性旅游產品的開發涉足較早，先后開發建設了深圳世界之窗、深圳錦繡中華、珠海海泉灣、并先后在深圳、上海、蘇州和沈陽等地成功開發了旅游地產項目，其投資開發的具有典型旅游綜合體特征的港中旅（青島）海泉灣度假區于2011年底建成投入運營。

華僑城集團在國內先后投資興建了深圳東部華僑城、北京華僑城、成都華僑城以及上海華僑城等多個大型綜合性旅游項目。保利地產2011年開始試水旅游地產項目。先后投資60億元開始在廣東陽江投資興建保利銀灘項目，投資100億元興建東莞保利生態城項目。萬達集團擬投資500億元建設武漢東湖中央旅游文化區、投資200億元建設福州瑯岐島國際旅游度假區、投資30億元建設武夷山國際旅游度假區、投資150億元建設西雙版納國際旅游度假區、投資200億元，開發占地18.34平方公里的長白山國際旅游度假區。萬達集團目前打造的幾個旅游地產項目都是涵蓋了多種業態的大型旅游綜合體項目，是典型的旅游綜合體項目。

旅游綜合體是伴隨著旅游的發展逐步出現和發展起來的，隨著社會經濟的發展，旅游者的需求日益豐富，旅游綜合體必將會向著更加適應旅游者需求的方向發展，在進一步發展的基礎上也必然會衍生出其他的發展方式和方向。